مقالات کارشناسی

هزینه‌های آپارتمان در منظر قانون

هزینه‌های آپارتمان در منظر قانون
قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان‌نشینی در کشورمان مطرح‌شده بود. احتمالاً تدوین‌کنندگان این قانون خود نیز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند.
باگذشت بیش از 50 سال از تصویب این قانون امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به این قانون و آیین‌نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی‌شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک قواعد حقوقی مختلفی حاکم است؛ بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. در ادامه رژیم حقوقی که در هر یک از این دو قسمت آپارتمان حاکم است، بیان می‌شود.
یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل‌شده است. برخی از قسمت‌ها مورداستفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورداستفاده عموم مالکان است. مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می‌کند.

بخش‌های اختصاصی ساختمان

سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک ملک به شما داده می‌شود یکی از محکمه‌پسندترین دلایلی است که در دادگاه پذیرفته می‌شود. آن قسمت‌هایی از آپارتمان در ملکیت اختصاصی شما است که در این سند صریحاً به آن اشاره‌شده باشد. به این قسمت‌ها «بخش‌های اختصاصی ساختمان» می‌گویند. مشخصات کامل قسمت اختصاصی ازلحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و... در سند مالکیت شما بیان‌شده است.
در مقررات، بخش‌های اختصاصی ساختمان این‌گونه تعریف‌شده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص‌یافته باشد.» بنابراین آن قسمتی از ساختمان که به‌وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به‌صورت انحصاری مورداستفاده قرار می‌گیرد قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد. به‌طور مثال، بالکن یا انباری یک ملک، انحصاراً مورداستفاده مالک آن ملک است، بنابراین جزو بخش‌های اختصاصی به‌حساب می‌آید. البته ممکن است مالک این قسمت‌ها را اجاره دهد و این موضوع در تقسیم آپارتمان به اختصاصی و مشترک بی‌تأثیر است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌های اختصاصی ساختمان را دارد؛ اما سؤال این است که مالک حق هر استفاده‌ای را دارد یا به عبارتی، آیا چهاردیواری اختیاری است؟ پاسخ منفی است. اگرچه مالکیت حقی است که قانون اساسی به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری ازملک خود را دارد، ولی آزادی مالک تا جایی به رسمیت شناخته می‌شود که به حقوق و آزادی‌های دیگران آسیبی نرساند.

حدود حقوق مالکان

مالکیت، یکی از کامل‌ترین حقوق است و به مالک حق هرگونه استفاده را می‌دهد. حقوق مالک در استفاده ازملک خود در قانون مدنی بدین ترتیب به رسمیت شناخته‌شده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»، «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌تواند بیرون کرد مگر به‌حکم قانون»، «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مجازی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد.» اوصاف حق مالکیت، مطلق، دائمی و انحصاری بودن است. مالک به‌طور انحصاری می‌تواند از حقوق مالکانه خود استفاده کند و محدودیتی در استفاده از این حقوق نیست؛ اما ضرورت‌های زندگی اجتماعی سبب شده که حدومرز حقوق و آزادی‌های افراد، حقوق و آزادی‌های دیگران باشد. در ماده ۱۳۲ قانون مدنی حدود اختیار مالک در استفاده از ملک خود بدین ترتیب محدودشده است: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به‌قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
بنابراین مالک در استفاده از ملک خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چراکه چنین استفاده‌ای موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود.

حدود حقوق مالکان
حدود حقوق مالکان

قسمت‌های مشترک و هزینه‌های آپارتمان

آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک‌سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چراکه مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد. قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام شرکا است، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به‌طورکلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. زمین و اسکلت ساختمان ازجمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک - به هر صورتی که باشد –قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.

قسمت‌های مشترک ساختمان
قسمت‌های مشترک ساختمان

اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی

تقسیم‌بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به‌صورت کامل استفاده کند اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاع (مشترک) نیازمند اجازه دیگران است. به‌طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم‌بندی علاوه برنشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری نیز دارد.

نحوه محاسبه هزینه‌های آپارتمان (هزینه‌های ساختمان)

قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترک عبارت‌اند از:
1.  هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
2.  هزینه‌های آپارتمان نظیر اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌های آپارتمان مؤثر است چراکه سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان؛ بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد –مثلاً مالک واحد بزرگ‌تری باشد– سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود؛ بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. در آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند این توافق در مجمع عمومی خواهد بود. مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کنند.
ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آپارتمان آن قسمت را بپردازند. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به‌گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
هرگاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلف‌اند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. درصورتی‌که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رأی اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

نحوه محاسبه هزینه‌های آپارتمان
نحوه محاسبه هزینه‌های آپارتمان

وظیفه دفاتر اسناد رسمی در مورد هزینه‌های آپارتمان چیست؟

دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه‌حساب هزینه‌های آپارتمان مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد کسی که ملک به او منتقل‌شده را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.
روابط آپارتمان‌نشینی به‌وسیله قانون تملک آپارتمان‌ها تنظیم می‌شود اما کاهش مشکلات آپارتمان‌نشینی به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد. باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشینی در کشور نهادینه شود

  • نویسنده : آرمان‌سنجش
    • امتیاز :
    • 1
    • 0
  • تاریخ انتشار : 1397/10/10
  • تعداد مشاهده : 226 بار
نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید

استفاده از مطالب درگاه آرمان سنجش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. کليه حقوق اين سايت متعلق به شرکت آرمان سنجش عادل می‌باشد. @2018
طراحی سایت پافکو