آثار حقوقی قولنامه خریدوفروش ملک


آثار حقوقی قولنامه خریدوفروش ملک

قولنامه، مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می‌شود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند، زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است (ماده ۱۰ قانون مدنی). قولنامه نه‌تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام می‌کند، به‌طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست. پس اگر مالکی که در قولنامه (عقد بیع) متعهد به فروش ملک خود شده است، آن را به دیگری انتقال دهد، بر مبنای همین شرط ضمنی، می‌توان ابطال آن را از دادگاه خواست. منتها گاه شروطی در قولنامه‌ها ذکر می‌شود که تمییز قصد واقعی طرفین را دشوار می‌سازد و گاه نیز چگونگی آثار حقوقی این قصد موردگفتگو قرار می‌گیرد.
آثار حقوقی قولنامه و مبایعه‌نامه را باید در موارد عملی آن جستجو کرد. چه‌بسا، طرفین بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه، اقدام به تنظیم قولنامه‌های متعدد درباره ملک واحدی می‌نمایند و با اتهام فروش مال غیر و معامله معارض مواجه می‌شوند. وجود پرونده‌های زیادی درباره اختلاف ملکی املاک فروخته‌شده با قولنامه و بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه در بدو امر، حکایت از عدم شناخت کافی درباره قولنامه و آثار حقوقی قولنامه دارد. تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه در حدی نیست که قولنامه را از ارزش و اعتبار بیندازد. قولنامه تنظیم‌شده در مشاورین املاک، قولنامه رسمی نیست بلکه قراردادی عادی است که به‌اشتباه از قولنامه ملک و یا ماشین تنظیم‌شده در بنگاه، قولنامه رسمی یاد می‌شود.

گاهی اوقات، ملکی که با قولنامه عادی فروخته شده است، با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می‌شود و در این حالت معامله معارض با قولنامه انجام شده است که معامله دوم قابل‌ابطال است. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، در مواردی که فروشنده به تعهدات خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نمی‌کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی، الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد و قولنامه در ادارات ثبت‌اسناد فاقد اعتبار است. جهت آگاهی از شرایط انعقاد قولنامه و رعایت آثار حقوقی قولنامه، کارشناس رسمی دادگستری، همکار آرمان سنجش اقدام به درج مطالبی درباره تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه و آثار حقوقی قولنامه نموده است که در ادامه خواهد آمد.

سؤالات درباره آثار حقوقی قولنامه

  • ماهیت قولنامه چیست و ازجمله آثار حقوقی قولنامه چیست؟
  • شرط اجرای آثار حقوقی قولنامه چیست؟
  • چه زمانی می‌توان مدعی استفاده از آثار حقوقی قولنامه شد و آیا تعهد خریدار به پرداخت مابقی ثمن معامله، از آثار حقوقی قولنامه است؟
  • وکیل دادگستری و استاد دانشگاه را چگونه شناسایی کنیم؟
  • وکیل الزام به تنظیم سند رسمی و وکیل ملکی جهت مشاوره درباره آثار حقوقی قولنامه چه ویژگی‌هایی دارد؟

ماهیت حقوقی قولنامه

بر اساس تجویز ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی اراده، افراد می‌توانند هرگونه قراردادی که خلاف قانون و برخلاف نظم عمومی نباشد را با یکدیگر منعقد نمایند. در مواقعی که شرایط برای انعقاد عقد بیع فراهم نیست، طرفین، می‌توانند وعده فروش و یا قول به انجام بیع در آینده را به‌موجب قولنامه، بین یکدیگر تنظیم نمایند. در قولنامه، فروشنده، وعده فروش ملک و یا اتومبیل را در آینده می‌دهد و خریدار با پرداخت مبلغی به‌عنوان بیعانه، متعهد می‌شود که در زمان فروش قطعی، باقی ثمن معامله را پرداخت نماید. شروطی در قولنامه قابل درج است که به طرفین، حق فسخ قولنامه و عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه را خواهد داد. ازجمله آثار حقوقی قولنامه، ممنوعیت فروش موضوع قولنامه به افراد دیگر و با به‌اصطلاح معامله معارض موضوع قولنامه است. پس قولنامه هرچند دلیل انتقال مالکیت نیست ولی فروشنده را از انجام معامله دیگری بر روی مبیع بازمی‌دارد. در صورت انتقال رسمی سند ملکی که قبلاً قولنامه شده است، به شخص ثالث، حتی در صورت انجام معاملات مکرر، تمامی معاملات قابل‌ابطال از طریق دادگاه صالح است.

تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه حکایت از فروش قطعی و بی‌قیدوشرط مال دارد. شرایط و آثار حقوقی مبایعه‌نامه تا حدی به آثار حقوقی قولنامه نزدیک است. در قولنامه و مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار به تعهدات خود ملزم هستند و در هر دو ممکن است شرط فسخ و خیار نیز قرار داده شود. مبایعه‌نامه انتقال قطعی و شرعی مالکیت است و قولنامه وعده انتقال مالکیت و وقوع بیع در آینده را می‌دهد.

تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه
تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه

اجرای آثار حقوقی قولنامه

در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه، هر یک از طرفین می‌توانند به آثار حقوقی قولنامه استناد نمایند. خریدار می‌تواند با انتخاب وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، با تهیه باقی مبلغ ثمن معامله، الزام فروشنده به انتقال رسمی موضوع معامله را بخواهد و فروشنده نیز می‌تواند الزام خریدار به انجام تعهدات و مطالبه ثمن معامله را نماید. اگر وجه التزامی نیز در قولنامه به دلیل عدم انجام تعهدات قرار داده شده باشد، طرفین می‌توانند با اثبات تقصیر یا قصور و از باب تسبیب، جبران خسارات وارده را نیز تقاضا نمایند. قولنامه کاملاً در محاکم ایران پذیرفته شده است و در صورت اثبات صحت آن، قابل اعتبار در ایران است.

موارد ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی

یکی از آثار حقوقی قولنامه این است که در بعضی از قوانین خاص، قولنامه عادی دارای اعتبار نیست. در قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان به‌صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی ممنوع است. حال، قانون معین ننموده است که تکلیف این‌گونه قولنامه‌ها چیست و آیا قولنامه عادی پیش‌فروش آپارتمان باطل است و یا اینکه فقط ضمانت اجرای کیفری دارد. از متن قانون یادشده چنین برمی‌آید که ابطال قولنامه مطرح نیست و فقط فروشنده و مشاور املاک، مجازات خواهند شد.

الزام به تنظیم سند رسمی

از آثار حقوقی قولنامه، این است که فروشنده مستنکف از انتقال رسمی سند مبیع و یا متعهد به انجام معامله را می‌توان از طریق دادگاه صالح، ملزم به انجام تعهدات قراردادی نمود. مزیت قولنامه رسمی این است که مفاد و مندرجات آن قابل‌انکار نیست و نمی‌توان مدعی عدم قبول قولنامه رسمی شد. قولنامه ملک تنظیم‌شده در دفتر مشاورین املاک یا قولنامه ماشین تنظیم‌شده در بنگاه، قولنامه رسمی نیست بلکه سند عادی محسوب می‌شود. تنها قرارداد رسمی یا قولنامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضاشده باشد، قولنامه رسمی محسوب می‌شود؛ بنابراین از طریق دادگاه، امکان الزام مستنکف از انجام تعهد مندرج در قولنامه را می‌توان تقاضا نمود.


  1. حسین – ب گفت:

    با سلام و سپاس از سایت مفیدتون. بنده دو سال پیش آپارتمانی رو معامله کردم که ساختمان ۵ طبقه هستش و هر طبقه دارای یک واحد. الان حدود یک سالی هست که مالک تمام واحد ها رو واگذار کرده ولی هنوز سند نداده. ایشون ادعا میکنه که یک پارکینگ برا خودش نگهداشته و ماشین خودش رو میاره در پارکینگ ساختمان پارک میکنه. لازم به ذکر است که ساختمان ورود به حیاط هست و راه پارکینگ جدا از راه واحدها نیست. سئوال بنده اینست که آیا مالک میتونه همچین کاری بکنه؟ و آیا اصولا کسی به غیر از سکنه حق ورود به ساختمان رو داره؟ پیشاپیش از راهنماییتون سپاسگزارم.

    • در مجتمع های مسکونی پارکینگ حتما بایستی متعلق به یکی از واحدهای مسکونی باشد و سند مالکیت مجزا برای پارکینگ ندارم، ضمن اینکه غیر از ساکنین- مالکین مجتمع های مسکونی کسی اذن ورود را ندارد.

  2. منصوره گفت:

    با سلام، من میخواستم بپرسم اگر کسی بخواهد سندی را به نام من انتقال دهد بدون حضور خودم میتواند این کار را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد؟ یا حضور من الزامی میباشد

  3. مهران علیزاده گفت:

    با سلام، آیا انتقال سه دانگ از شش دانگ ملک به نام همسر مراحل کمتری از انتقال سند به غریبه دارد و ممنون میشوم ساده ترین راه ممکن را بفرمایید.

  4. یاسین فتح اللهی گفت:

    سلام میخواستم بدونم وقتی یک مالک از هشت مالک یه آپارتمان با مشارکت ساخت کل ملک مخالف باشد چطور میتوانیم اقدام به مشارکت کنیم ؟درضمن این مالک سالهاست خارج کشور میباشد و حاضر به دادن وکالت نیست .

    • تحت هیچ شرایطی نمیتوان مالک ملکی را مجبور کرد در ساخت و ساز و یا مشارکت شرکت کند مگر فقط در یک صورت که مطابق قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری استحکام بنا بنحوی باشد که جان ساکنین در خطر باشد و پس از اخذ نظریه کارشناس از طریق دادگستری می توان آن مالک را مجاب کرد که نسبت به نوسازی بنا اقدام و موافقت نماید.

  5. حسین گفت:

    سلام من یک واحد آپارتمان خریده ام.هنوز سند آن آماده نیست و نوساز است اما در قولنامه وکدرهگیری محل پارکینگ قید شده است. هنگام سند زدن مشکلی پیش نمی آید؟

    • عرض می شود که چون در زمان پیش فروش واحدهای مسکونی هنوز نقشه تفکیکی، صورتمجلس تفکیکی و سند تهیه نشده است، مبنای فرون و تعیین متعلقات واحد مسکونی نقشه های طراحی و تایید شده از شهرداری و نظام مهندسی است، در صورتی که در زمان ساخت خلافی از بابت تغییر ابعاد صورت نگیرد مشکلی پیش نخواهد آمد
      مندرجات سند مطابق نقشه تفکیکی و صورتمجلس تفکیکی تهیه می گردد، در صورتی که در زمان عقد مبایعه نامه ملکی مندرجات و مشخصات ملک فروخته شده منطبق بر صورتمجلس تفکیکی باشد مشکلی نخواهد بود.

  6. علی کریمی بنایی گفت:

    باسلام واحترام می خواهم بدون مراجعه به دفاتر فروش املاک سند یک واحد آپارتمان چندسال ساخت رابه نام یکی ازنزدیکان انتقال دهم خواهشمندم مدارک موردنیاز ومراحل قانونی رااعلام فرمایید.پیشاپیش اززحمات شما تشکرمی گردد

  7. حاجی دردی زرافشان گفت:

    یک ملک کلنگی خریدم که در سند عرصه ۲۶۵ متر مربع قید شده است پس از خرید و انتقال سند متوجه شدم که طول زمین یک متر کم است یعنی ۲۵۵ مترمربع در قولنامه بر اساس متراژ خریداری کردم آیا الان متراژ کم شده جهت دریافت تفاوت قیمت می توانم اعتراض نمایم؟ و به کجا مراجعه نمایم

    • در صورتیکه در زمان خرید بازای مترمربع خریداری نموده اید می توانید ارزش میزان کسری زمین را از فروشنده مطالبه نمایید، ولی در صورتیکه کل قطعه زمین را بصورت مقطوع و بدون درج یا لحاظ قیمت واحد (مترمربع) خریداری نموده اید، ملاک عمل قیمت کل خریداری بوده و نمی توانید از فروشنده هزینه ای را مطالبه نمایید

  8. سید محمد هاشمی گفت:

    منزلی را با شراکت برادرم خریداری نمودیم . بعد از مدتی سهم خود را به برادرم فروختم و حق فسخ معامله در صورت عدم پرداخت ثمن معامله و تسویه نهائی تا پایان سال را داشتم. پس از مدتی و در زمان حق فسخ ، برادرم ، منزل را به شخص ثالثی فروخت و در حضور شاهدان مبایعه نامه شفاها به ایشان متذکر شدم که اگر ثمن معامله را تا پایان سال پرداخت نکند اینجانب حق فسخ معامله قبلی را دارم . به دلیل عدم انجام تعهد از سوی مشتری اخیر و عدم تسویه نهائی در تاریخ مقرر ، برادرم نیز نتوانست نسبت به تعهد پرداخت ثمن به بنده عمل کنم و اینجانب معامله خود با برادرم را فسخ کردم. و با ارسال اظهار نامه به مشتری اخیر ،معامله بین ایشان و برادرم را فسخ شده اعلام کردم. مشتری اخیر حاضر به استرداد عوضین نیست لطفا راهنمائی بفرمائید چه راهکار قانونی جهت استرداد عوضین وجود دارد؟ با تشکر

  9. رضا سرداری گفت:

    سلام در سال ۹۴ با مبایعه نامه اولیه اپارتمان از سازنده ملک به تایید مالک خریداری نمودم. برای صحت مامله مبایعه نامه با کد رهگیری رو بنام مالک نوشته با تاییده سازنده. بعلت عدم تعهدات و تخلفات نتوانسته پایان کار بگیرد دادخواست دادم چون در ثبت اسناد ملک بنام اوقاف بود رد دعوا در مورد الزام به انتقال سند صادر شد اما رای وجه النتزام برایم دادند. مجددا دادخواست الزام سند دادم و اداره اوقاف را هم جز خواندگان قرار دادم. که سازنده جلب ثالث داد و گفت ملک مربو ط به همسرش می باشد و مالک هم تایید کرد واقرار نامه ای همراه با وکالت نامه مربوطه که ۳ دانگ اعیانی به همسرش داد و طبق صورتجلسه ای کلیه تعهدات شوهر را به خانم واگذار نموده. حال با توجه به اینکه من ۳ سال در آپارتمان ساکن هستم و مبایعه نامه با کد رهگیری را خود مالک به عنوان فروشنده امضا زده آیا میتواند مبایعه نامه را باطل کند و فروش مال غیر اعلام نمایند. با تشکر

    • باتوجه به توضیحات اقدام فروشنده بعنوان فروش مال غیر بوده است، ضمن اینکه مسئولیت متوجه مشاور املاک هم هست که مستندات مربوط به مالکیت فروشنده را می بایست چک می کرد.

  10. ژیلا مظهری گفت:

    سلام ملکی را قولنامه کردم و موقع قردادبه خریدار وکالت کاری برای کارهای اداری ملک داده شد ولی خریدار هیچ اقدامی نکرد و روز محضر با اینکه هیچ مدرکی را ارایه نکرد عدم حضور هم گرفت از زمان قراداد تقریبا ۹ ماه گذشته ایا من میتونم با دلایلی که دارم این قراداد را منحل کنم چون قصور از طرف خریدار بود .لطفا راهنمایی فرمایید.قرداد ۹۶/۷/۱۳ بود محضر ۹۶/۱۲/۱۲ بود ولی تا این تاریخ ایشون اقدامی نکرده….

    • باتوجه به مفاد وکالت کاری، در صورتی که کلیه اختیارات مربوط به انجام امور و تشریفات اداری را ایشان داشته است، مسئولیت متوجه شما نیست ضمن اینکه در موعدد مقرر می بایست در دفترخانه حضور پیدا می کردید. بنظر نمی رسد که با این مورد امکان فسخ قرارداد میسر باشد،

  11. دارابی گفت:

    با سلام. یکی از دوستان بنده ملکی را با قولنامه (بدون کد رهگیری) پیش خرید نموده است از یک نفر که خود آن فرد نیز ملک را پیش خرید کرده بوده است (البته با مبایعه نامه دارای گد رهگیری). وقتی ملک را تصرف میکند شخص سومس ادعا میکند که طبق یک قولنانه (بدون کد رهگیری) او نیز ملک را خریداری کرده بوده است! در واقع در حال حاضر دوست بنده و شخص ثالث هر دو قولنامه هایی در دست دارند که یک ملک را خریده اند. دوست بنده خانه را تصرف کرده و در ملک زندگی میکند. گویا فروشنده واسطه هم ایران نیست. شما چه توصیه ای دارین؟

    • باسلام اعلام نظر در این خصوص مستلزم روئیت اسناد و مدارک و مفاد مندرج در قولنامه و بررسی تقدم و تأخر مبایعه نامه ها است، توصیه میشود با یکنفر وکیل حقوقی و یا کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان مشاوره نمایید.

  12. نوید_ا گفت:

    با سلام . آیا مالک می تواند سرقفلی مغازه را بنا به تقاضای شخصی براحتی خریداری نماید؟

  13. نوا گفت:

    با سلام دو سال پیش یه واحد آپارتمان نوساز خریداری کردم که مبایعه نامه و کد رهگیری هم گرفتم قرار شد مالک دنبال کارهای تفکیک و سند برود اما و همون مدت خودش ملک رو از من اجاره کرد اما بعد از یه سال به علت بدهی متواری شده و کارهای انتقال سند هم مونده حالا کسی پیدا شده که ادعا شریک بودن با در دست داشتن تقسیم نامه رو داره و چون واحد من خالی بوده بهش قفل زده و ازآن خود کرده است آیا اون به طور قانونی میتونه واحد آپارتمان رو بگیره و به نام خود بکنه یا دوباره بفروشه در صورتی که من مبایعه نامه و کد رهگیری دارم؟ من از دادگاه درخواست الزام سند کردم. چون در حال حاضر تصمیم به پس گرفتن آپارتمان از اون آقا رو دارم در این مورد هم به دادگاه باید شکایت کنم؟

  14. حيدري گفت:

    با سلام در تاریخ ٩٧/٠٣/١۵ قولنامه یک آپارتمان نوشته ایم همراه با کد رهگیری ، مبلغ ملک ٢٠٠ میلیون بوده که باید در سه مرحله پرداخت میشد، با پول رهن مستأجر که به نام من خورده مبلغ ١٣۴ میلیون پرداخت شده (یعنی دو مرحله از سه مرحله ) پرداخت شده ، ولی الان بعد از چهل روز فروشنده ادعای پشیمانی میکند ( مبلغ پشیمانی ٣٠ میلیون تومان ، چند سوْال از خدمتتون داشتم : ١ -درصورتی که من راضی نباشم امکان فسخ قرار داد هست ؟ ٢-درصورتی که من رضایت نداشته باشم آیا فروشنده میتواند ادعا کند که مبلغ پشیمانی را پرداخت میکنم و معامله را فسخ میکنم؟؟؟ ٣-درصورتی که فروشنده روز تنظیم سند حاضر نشود تکلیف تنظیم سند چه میشود؟ ممنون میشم راهنمایی کنید

    • مفاد قولنامه فی مابین تعیین کننده است و باید منظور از مبلغ پشیمانی مشخص شود که منظور فسخ، ابطال و یا … است. لذا پیشنهاد می گردد با در دست داشتن مدارک از یک نفر وکیل حقوقی مشاوره بگیرید.

  15. محرمی گفت:

    با سلام یک واحد آپارتمان به صورت مبایعه نامه خریداری کردم. متراژ آپارتمان حدودا ۶۵ متر و قیمت به صورت کلی درج شده است. بعد از گذشت سه سال هنگام فروش آپارتمان متوجه شدم متراژ ۶۰ متر می باشد. حال سوال بنده این است امکان شکایت از فروشنده قبلی و یا بنگاه معاملاتی وجود دارد؟ با تشکر

  16. بهرام احمدی گفت:

    با سلام بنده یک واحد پیش فروش از فروشنده ای خریدم که خودش هم این واحد را از سازنده ملک خریداری کرده سوالم اینجاست این واحد پیش فروش را من به یک خریدار دیگر فروختم که احتمال اینکه طبق قراردادی که نوشته شده سازنده به تعهداتش سر موعد عمل نکند . حال اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند یا با مشکلی مواجه شود نقش من به عنوان خریدار دوم و فروشنده سوم به یک نفر دیگر چیست و چه مشکلاتی برای من در اینده ایجاد می تواند بکند . لازم به ذکر هست من طبق شرایطی که خریده بودم عینا به خریدار بعدی واگذار کردم حتی بعد از دوماه یک ریال هم سود نگرفتم به خاطر نگرانیم فروختم با تشکر از شما

    • در صورتی که کلیه تعهدات و شرایط قرارداد اولیه را به خریدار جدید واگذار کرده اید، منطقی این است که قرارداد مستقیم با فروشنده اولیه منعقد گردد و شما از جریان واگذاری حذف گردید.

  17. بهدر گفت:

    سلام و درود بر شما. آیا خریداری که دو سوم از مبلغ کل را پرداخت کرده و کلید را برای انجام کارهای جزیی دریافت نموده قانونا مالک و متصرف ملک است؟ آیا اجازه دارد از ورود مالک به ملکش خودداری نماید؟

    • در صورت تحقق عقد بیع، یعنی مشخص بودن مبیع و پرداخت بخشی از ثمن معامله خریدار به‌عنوان مالک ملک خریداری‌شده است. صرفاً بدهی موضوع قرارداد و خرید، دلیلی برای تداوم تصرف مالک نمی‌تواند باشد.

  18. سعيد گفت:

    با سلام ملکی را از شخصی خریدم و نصف پول هم به ایشان پرداخت نمودم، کارهای شهرداری و دارایی هم انجام شد و فقط چون سند در رهن بانک بود، صاحب ملک سند را برد تا از رهن بانک خارج نماید ولی مدت سه هفته است که گوشی خود را خاموش نموده و غیب شده است. آیا می توانم با گرفتن عدم حضور ایشان در محضر و با قولنامه و رسید پرداختی ها با شهادت بنگاه، بدون حضور ایشان و بدون وجود سند اصلی از دادگاه بخواهم الزام به تنظیم سند به نام بنده نماید؟ نکته دیگر اینکه این خانه مستاجری دارد که می گوید من شما را نمیشناسم و با صاحب ملک اصلی قرارداد دارم و تخلیه نمیکنم، تخلیه ملک به چه نحوی است؟

    • قرارداد و خریدوفروش و اصطلاحاً عقد بیع شرایط و ارکانی دارد که در صورت صحت برای طرفین لازم‌الاجراست، در صورت صحت عقد بیع خریدار مالک، ملک مورد معامله است و مستأجر پس از پایان قرارداد اجاره جاری بایستی نظر مالک را بپذیرد.

  19. رسول گفت:

    سلام میخواستم بدونم خونه ای که سه دانگ به نام همسرمه ولی موقع فروش ایشون نبودن و امضا اثر انگشتشو بنگاهی زدن الان که میخواهیم مبایعه نامه را فسخ کنیم چگونه است

  20. سيامك گفت:

    با سلام من قدر سهم زمینى که در حال ساخت بود از سازندهًخریدم که ٢ دانگ از کل زمین است و سند تک برگ صادر شده بعد متوجه شدم سازنده با قولنامه از ۴ واحد سهم خود ٣ قبل سند رسمى من ١ بعد سند رسمى قولنامه کرده چیکار باید کنم من سند رسمى دارم از زمین اونا قولنامه واحد دارن

  21. پیروز گفت:

    سلام پدرم سال۶۰زمینی رااز فردی خریداری نموده مبلغ را کامل پرداخت کرده اما فروشنده شرط کرده که درصورت تقسیم محدوده ای بین خودوچند مالک دیگر به میزان پول دریافتی زمین راتحویل دهد.پس درگذشت سی وهفت سال وفوت فروشنده ورثه ادعای تقسیم نشدن مکان را دارند واینکه شرط بوده پس ازتقسیم تحویل دهند حال انکه فروشنده زمینهای بسیاری دیگر دارد که ورثه تملک کردند.سوال بنده اینکه شرط تا چه زمانی اعتبار محقق شدن دارد ویا اینکه میتوانیم طبق مبلغی که دادیم قول نامه رافسخ وبه روز پول رااز ورثه پس بگیریم

  22. کوثر گفت:

    سلام.من طبقه چهارم ( سوم روی همکف) یک ساختمان رو به مساحت ۵۰متر بصورت نیمه ساز ( حدودا ۱۰درصدش ساخته شده) خریداری کردم که خودم تکمیلش کنم اما حالا که با یک مهندس عمران صحبت کردم فهمیدم که چون این ساختمان اسکلت نیست و ساختشم به سال ۸۱بر میگرده مالک اجازه ساخت نداشته و فروشش به منم غیر قانونی بوده، من تقاضای فسخ قرارداد کردم اما نپذیرفت حالا باید چیکار کنم؟ ضمن اینکه طبقات دو وسه هم از وضعیت ساختمان و استقامتش راضی نیستند و معتقدند اگر منم اونجا بخوام واحد چهار رو بسازم به ساختمان خیلی فشار میاد و خطر داره. ایا درخواست کارشناس برای ارزیابی ساختمان میتونه مشکلم رو حل کنه و پولمو برگردونه؟…سپاس

    • شما می‌توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه مدارک و مستندات خود و طرح شکایت درباره‌ی موضوع مورد اختلاف پس از تشکیل دادگاه با تشخیص و دستور دادگاه، با استفاده از نظر یک کارشناس یا هیئت کارشناسی شکایت خود را پیگیری کنید.

  23. ب- رحیمی گفت:

    باسلام. قصد خرید سرقفلی یک ملک تجاری با اجازه واگذاری به غیر را دارم. آیا تنظیم قولنامه در مشاور املاک کافیه یا به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم قرارداد محضری هم مراجعه کنم؟تا الان هیچ اطلاعاتی در مورد معامله سرقفلی نداشتم. اگه امکانش هست جواب سوالمو یه مقدار زودتر بدید. با تشکر فراوان..

  24. سعید گفت:

    سلام بنده ۴ سال پیش ملکی بدون سند را با مبایعه نامه در دفتر املاک خریداری نمودم و مبلغ ملک رابطور نقدی به فروشنده دادم. فروشنده به درخواست خود و موافقت بنده در همان ملک ساکن ماندند البته بدون قرارداد اجاره جدیدا ایشان ملک را به شخص دیگری فروخته و ادعا دارد که مبلغ ملک را ۴ سال قبل به ایشان نداده ام. بنده نیز آن زمان از ایشان رسید جداگانه برای دریافت مبلغ نگرفتم و فقط در مبایعه نامه مبلغ و پرداخت نقدی بنده ذکر شده است حال باید چکار کنم تا ملک خود را تحویل بگیرم آیا ادعای ایشان میتواند قرارداد را فسخ کند ؟

  25. افضل گفت:

    با سلام ملکی دارای دو سند خریداری کردم. سه ماه گذشته طرف برای سند زدن اقدام نمیکنه میگه قیمت خونه باید کارشناسی بشه مابه تفاوت رو پرداخت کنیم .فروشنده میتونه بعد از سه ماه چنین حرفی رو بزنه قانونیه ؟ در حالیکه تویه قولنامه محضر رو مشخص نکردیم تا بتونیم عدم حضورشو بگیریم حالا با داشتن همین قولنامه بنگاهی میتونیم شکایت کنیم معتبر هست ؟ رای دادگاه به نفع ما هست یا نه ؟

    • خیر- ایشان موظف به حضور در دفتر اسناد رسمی می‌باشند و قیمت و قول‌نامه قطعی می‌باشد و نمی‌توانند تقاضای ما‌به تفاوت داشته باشند، به شورای حل اختلاف مراجعه و شکایت نمایید تا دادگاه حکم عدم حضور را صادر نماید.

  26. پریناز گفت:

    باسلام .. بنده خونه ای را خریدم باقولنامه ای ک ۲۵۰متر بیرون دیوار هم درقولنامه هست..ولی بعدا سند گرفتم ک فقط ۴دیواری رو متراژ کردن..حالا بقیه ک سن ندارن چیکار کنم؟؟

    • مطابق قوانین ثبت سند به ملکی تعلق می‌گیرد که از چهار طرف محصورشده باشد. برای دریافت سند برای مابقی عرصه باید ملک را محصور و دوباره تقاضای سند از اداره ثبت شود.

  27. Youns گفت:

    سلام خسته نباشید ممنون که وقت میزارین جواب میدین مایه آپارتمان گرفتیم تو سندپارکینگ قید شده ولی قولنامه ای به شخص دیگری قبلا واگذارشده الان تو سند ما هست پارکینگ با متراژ دقیق قید شده میخواستم ببینم ما الان حق استفاده ازپارکینگ رو داریم واینکه دراینجورموارد قولنامه مهمه یا سند؟ممنون میشم جواب بدین 🙏

    • ملاک مالکیت سند است و حق استفاده از پارکینگ متعلق به شماست. ضمن اینکه در واحدهای مسکونی امکان واگذاری پارکینگ به‌صورت مجزا وجود ندارد و پارکینگ‌های مسکونی جزئی از آن پلاک ثبتی است.

  28. پناه گفت:

    با سلام حدود یکسال پیش یک واحد مسکونی اپارتمان خریدم که واحد مذکوردرقولنامه آن دارای پارکینگ مشاعی میباشد ولی در سند وصورتمجلس تفکیکی قید نشده.حال بعداز چندماه یکی از واحدهای همسایه ها که بعدازمن واحدی را خریده(که واحد این ملک در سند دارای پارکینگ میباشد)مدعی شده که پارکینگ من مزاحم است .با فروشنده‌ای اولیه آپارتمان تماس گرفتیم میگویددر قولنامه شاکی من قید شده که پارکینگ مزاحم هست .ولی ایشان زیر بار نمیرود و میگوید مالک اولیه نباید پارکینگ مشاع ساختمان رامیفروخت و استناد به ماده ده قانون مدنی میکندلطفا راهنمایم کنید

  29. مجتبی گفت:

    سلام بنده ۲۰ ماه پیش قطعه زمینی با کاربری مسکونی در یک بنگاه مشاوره املاک رسمی به صورت قولنامه ای خریداری و مبلغ مربوط را به صورت مدتی پرداخت نمودم. ولی فروشنده مدارک مالکیت زمین که قولنامه عادی است و خودش از شخص دیگری که مالک اصلی بوده است خریداری کرده را به من نداده است و قرار است کپی آنرا به من تحویل بدهد. آیا اخذ اصل آن قولنامه برای من ضروری است یا اینکه همان کپی برای من کفایت می کند؟

    • سلسله‌مراتب نقل‌وانتقال و خریدوفروش ملک تا مالک اصلی بایستی در دست شما باشد که بتوانید جهت اخذ سند مالکیت از طریق اداره ثبت اقدام نمایید، لذا وکالت از مالک اصلی و همچنین مبایعه‌نامه‌های قبلی لازم است.

  30. مرتضی گفت:

    با سلام پدرمن یک زمسن قولنامه ای درسال ۸۲ خریده درسال ۹۳ برای دریافت مجوز ساخت اقدام کرده چون مقدار ی از زمین به طرح شهرداری خورده بود مجوز به بعد قطعی شدن طرح موکول شد پدر بنده فوت کردن دو سال ورثه پیگیری نکردن الان صاحب زمین پشتی با قولنامه جعلی جواز ساخت گرفته ما باید چه کاری انجام بدیم

  31. داریوش گفت:

    با عرض سلام کارشناس محترم بنده اپارتمانی به صورت قولنامه رسمی از مالک خریداری کرده ام که بعد از ۱۲ سال هنوز سند رسمی ان بنا به دلایلی صادر نگردیده است ایا می توانم بدون رضایت مالک ان را از طریق قولنامه رسمی به شخص دیگری بفروشم

  32. خریدار گفت:

    سلام بنده یه ملکی رو قولنامه کردم که در انتهای قولنامه نوشته شده سال ساخت ملک ۸۳میباشد اما قبل از سند زدن فهمیدم که سال ساخت ۸۲ هست روز سند زدنم باید مابقیشو پرداخت کنم واگر نتونم باید ضررو زیان بدم.و برای فسخ ۳۰ملیون و عدم پرداخت روزی ۲۰۰هزار نوشتیم. آیا میتونم نسبت به این موضوع من هم طلب خسارت کنم یا معاملرو فسخ کنم بدون اینکه خسارت بدم

    • اختلاف یک سال ممکن است چند ماه باشد، ضمن اینکه در زمان امضا مبایعه‌نامه قید می‌شود که ملک را با وضعیت موجود روئیت کرده و خرید نموده‌اید، توصیه نمی‌شود که برای فسخ و یا خسارت اقدام نمایید.

  33. مسعود گفت:

    باسلام بنده زمینی رو خریداری کردم که بعدا فهمیدم کس دیگری روش ادعا داره و شکایت کرده و پرونده مفتوحه،بخاطر همین موضوع به مالک گفتم که ملک شاکی داره تکلیفمون روشن کن همچنین دو فقره از چک هام رو پاس نکردم که تو قولنامه قید شد در صورت پاس نشدن دو فقره معامله فسخ میشود اما من بخاطر شاکی داشتن اونها رو‌پاس نکردم که تعیین تکلیف بشه،الان میگه میخواد معامله رو فسخ کنه و از من ضرر زیان بگیره،آیا میتونه؟اصلا مالی که شاکی و مدعی داره رو میتونسته بفروشه؟

  34. مهدی گفت:

    باسلام بنده سال قبل یک پلاک زمین ۲۰ملیون خریداری نمودم . فروشنده انرا از شخصی که ادعا میکرده مالک زمین است خریداری کرده که الان مشخص شده خواهر ایشان مالک اصلی زمین بوده است. در قولنامه بنگاهی بین بنده و فروشنده ذکرشده اگرمشخص شود مالک زمین فرد دیگری است فروشنده بایدمبلغ خریداری شده+۵ملیون به خریدار عودت دهد. اما در قولنامه فروشنده بنده و مالک اصلی قیدشده که بایستی مبلغ به قیمت روز عودت داده شود(قیمت روز الان ۶۰ملیون است) . الان بنده قصد شکایت دارم و میخام پول زمین را به قیمت روز از مالک اصلی بگیرم . اگر این کار شدنی است ممنون میشم راهنمایی بفرمایید،. باتشکر

  35. علی گفت:

    با عرض سلام و خسته نباشید.من یک باب مغازه فروختم و بدلیل اینکه نمیشد مساحت دقیق رو حساب کنیم توی قولنامه نوشتیم کارشناس میاد مساحت رو حساب میکنه در انتها که خواستیم سند بزنیم اون اختلاف مساحتی که الان با مقداری که کارشناس میگه رو سر انتقال سند رفع و رجوع میکنیم.حالا خریدار اومده و میگه من اون مقدار رو نمیدم.میخواستم بدونم من میتونم معامله رو فسخ کنم؟ سوال دیگه اینکه من هوایی مغازه و یک حیاط پشتی رو نفروختم.با این شرایط وقتی من سند رو مشاع کنم و طرف بره و سند شش دانگ بگیره میتونه نسبت به هوایی مغازه و حیاط پشتی اون اظهار صاحب بودن بکنه؟منظور فقط قید شدن این که هوایی و حیاط پشتی ملک متعلق به فروشنده هست (منظور توی قولنامه بنگاه معاملات ملکی) کافیه برای جلوگیری از این کار یا باید کار دیگه ای بکنم؟لطفا راهنمایی کنید چیکار باید بکنم که ایشون نتونه نسبت به بالای مغازه ادعا کنه.(چون خودم قصد دارم بعدا خونه بساز بالاشو) .سوال سوم اینکه من میتونم ملک رو چون سند شش دانگ به اسممه به کس دیگه ای بفروشم(منظور اگر طرف بگه اون مقدار مورد اختلاف سر مساحت رو نمیدم من منتظر ایشون وای نستم و بفروشم)

    • درصورتی‌که مبایعه‌نامه فروش شش‌دانگ عرصه و اعیان مغازه، با مساحت مشخص باشد، خریدار مالک طبقات بالایی نیز خواهد بود. ولیکن درصورتی‌که فروش مغازه قیدشده باشد در طبقه اول و حدودات مشخص، خریدار فقط مغازه را خریده است و ضمناً اگر قیدشده باشد طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، خریدار حقی بیش از تصرفی ندارد.

  36. علی گفت:

    لطفا بنده را راهنمایی فرمائید حدود یکماه پیش یک خانه ای را به متراژ ۷۵ متر با قولنامه عادی که بصورت تایپ شده توسط خودم بود به فردی فروختم خونه فوق کلا قولنامه ای است ۴ بار در بنگاه قولنامه ای فروخته شده است و من در متن قولنامه اشاره کرده ام که با مبلغ ۵ میلیون نقد و ۶ میلیون بصورت چک که پرداخت خواهد شد و دویست هزارتومان بعنوان پول بیعانه پرداخت خواهد شد و ضمنا خانه فوق از این تاریخ در اختیار خریدار میباشد و از همان تاریخ خریدار به بهانه های مختلف از پرداخت پول طفره میرود لطفا بفرمائید من چه اقدامی بکنم.

  37. farshad گفت:

    اگ بنده خدایی الزایمر داشته باشه و اسمش تو لیست محجورین دادگاه نباشه و بجا امضا ک سواد نداشت اثر انگشت گرفتیم ..ایا با جا زدن ازمعامله میتونه موفق بشه؟ شاهد هم وجود دارد ک فروخته

  38. سعیده گفت:

    با سلام قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک مجتمع مسکونی حدود ۱۲۰ واحدی داریم که هنوز پایان کار و سند ندارد و ادعا میکنند که سند سال آینده تحویل داده میشود، چطور میتونیم از این موضوع اطمینان حاصل کنیم که اصلا مشکلی وجود نداره و حتما سند به آپارتمان تعلق میگیره و ملک مشکل دار نیست؟

  39. محمد گفت:

    سلام و عرض ادب بنده ملکی را ٢ سال پیش خریداری کردم تمام مبلغ مبایعه نامه را نیز پرداخت نموده ام،فروشنده حاضر به سند زدن نشدو عدم حضور ایشان را گرفتم و دادخواست الزام به تنظیم سند را داده ام،سوال بنده اینست که زمان تحویل و تسلیم ملک را پایان قرار مستاجر فعلی زده شده،و در حال حاضر موعد آن فرا رسیده،آیا طبق مبایعه نامه بنده میتوانم تصرف و تحویل ملک را انجام دهم؟مستاجر نیز حاضر به همکاریست،فروشنده می تواند زیاده خواهی کند؟

  40. Md گفت:

    با سلام سال گذشته ساختمانی را با تنظیم مبایعه نامه فروختیم که قرار شد مابقی پول را بعد از گرفتن پایان کار و دارایی بدهند. حالا خریدار با هماهنگی تلفنی با ما مبایعه نامه را به خریدار دیگری فروخته است. آیا الآن امکان فسخ قرارداد از سوی ما وجود دارد؟ و در صورت شکایت آنها رأی به نفع ما خواهد بود یا خیر؟ ممنون میشم پاسخ بدین.

  41. مهری گفت:

    با سلام و خسته نباشید بنده ۵ سال پیش یک واحد آپارتمان خریداری کردم که در بنگاه قولنامه نوشته شد که بعد از ۵ سال سند آماده شده و من ۲۰ روزه خبردار شدم که سند آمادس و فروشنده فقط به من ۲۵ روز وقت داده که باقیمانده پول و بدم تا سند بنامم بزنه و فروشنده میگه آگه تا ۲۵ روز پولو ندی سند و به کس دیگه ای واگذار میکنم آیا همچین چیزی امکان داره ممنون آگه راهنماییم کنید سپاس

دیدگاه خود را بیان کنید

سلام، بر روی نام اپراتور کلیک کنید. سپس در پنجره جدید وارد واتس اپ شده و با ما گفتگو کنید.

- از طریق واتس اپ با ما گفتگو کنید!
Close and go back to page

استفاده از مطالب درگاه آرمان سنجش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. کليه حقوق اين سايت متعلق به شرکت آرمان سنجش عادل می‌باشد. @2018