نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، آنچه منظور این متن است، نکات لازم و ضروری که طرفین این قرارداد لازم است در مراحل مختلف قرارداد فیمابین بدانها توجه ویژه داشته باشند را بصورت تیتروار مورد بررسی قرار می دهیم، در این متن به نکاتی درباره ی قراردادهای مشارکت در ساخت اشاره شده است.

عموماً آنچه شواهد و نتایج حاصل از دعاوی مطروحه در این گونه قراردادها نشان میدهد، مالک یا مالکین این قراردادها بدلیل عدم اطلاع از موضوعات حقوقی و همچنین مراجل مختلف فرآیند اجرای عملیات ساختمانی در زمان بروز اختلاف بیشتر متضرر می‌گردند، عموماً سازنده یا سازندگان نمونه مشابه این فعالیت را حداقل یک و یا چندین بار بانجام رسانده اند و فرآیند اجرایی انجام پروژه های ساختمانی را بخوبی می دانند، توصیه می گردد در قراردادهای مشارکت در ساخت (فیمابین مالک/مالکین و سانده/سازندگان) خصوصاً مالکین از مشاوره و همراهی و خدمات تخصصی حقوقی و کارشناسی ساختمان بهره بگیرند، ذیلاً مواردی که بنظر می رسد در قراردادهای مشارکت در ساخت در مقاطع مختلف تقسیم بندی شده در ذیل لازم است که طرفین بدانها توجه داشته باشند آورده شده است:

نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

اساس قرارداد مشارکت در ساخت مبنای حقوقی عقد مشارکت است، در مشارکت در ساخت هریکی از طرفین قبل از ورود به مراحل انعقاد قرارداد و ایجاد تعهدات لازم است اهلیت طرف مقابل را بررسی نمایند، شاید اهلیت در موضوع قرارداد ساختمانی با تعاریف حقوقی اهلیت منطبق نباشد، اما مصادیق آن که لازم است هریک از طرفین در بررسی طرف مقابل مورد بررسی قرار دهد را ذیلاً ذکر می کنیم

تجربه

خوشنامی

وفاداری و پیمان داری

دانش و تخصص

سابقه انجام کار مشابه

بررسی مالکیت مالکین

بررسی بدون معارض بودن ملک

بررسی وضعیت مالی و اعتبارسنجی بانکی (از طریق سامانه های آن لاین)

ارائه مدارک مثبته و استعلام بانکی در خصوص توانایی مالی سازنده

اخذ گواهی عدم سوء پیشینه

اخذ مستندات مربوط به پروانه های حرفه ای سازندگان

بررسی، مصاحبه، بازدید و معاینه موارد مشابه ساخته شده توسط سازنده/ سازندگان

ترجیحاً انعقاد قرارداد با سازندگان حقیقی

توافق در خصوص تضمینات مالی اجرای تعهدات سازنده

تعیین قدرالسهم هریک از مالکین (در صورت داشتن بیش از یک نفر مالک)

تعیین و توافق با سازنده در خصوص میزان قدرالسهم هریک از طرفین قرارداد

نکات ضروری در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

تهیه متن قرارداد مشارکت در ساخت، از نظر اهمیت و اولویت، بالاترین اهمیت را در فرآیند موضوع قرارداد مشارکت در ساخت دارد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که تحت هیچ عنوانی از قراردادهای تیپ مشارکت در ساخت که عموماً توسط دفاتر مشاورین املاک در اختیار طرفین قرارداد گذاشته می شود استفاده نکنید، دلیل آن نیز این مهم است که شرایط ملک، مالکین و سازندگان در هیچ پروژه های شبیه به هم نیست و عامل اصلی بروز اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز عدم انعقاد درست قرارداد و عدم توجه به شرایط خاص هر پروژه است. لذا، توصیه موکد ما بعنوان مشاور و کارشناس رسمی در حوزه ملک و بصورت تخصصی در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که:

“حتما از نظر کارشناس متخصص و مسلط به قراردادهای مشارکت در ساحت در تمامی مراحا از ابتدا تا پایان پروژه استفاده کنید”

همانگونه که قبلاً بیان شد، عموماً سهم تخصصی و فنی سازنده از مالک و یا مالکین بیشتر است و به همین جهت برابر جبران این نقیصه لازم است مالک/مالکین از مشاوره لازم در خصوص انعقاد قرارداد بهره مند گردد. در قراردادهای مشارکت در ساخت باید قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم گردد، فسخ قرارداد بعد از عملیات تخریب و گودبرداری بی نتیجه است. در صورتی که بخش اول این موضوع را ضمن بررسی در خصوص اهلیت طرفین با موافقت پشت سرگذاشته اید، در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت لازم است به نکات ذیل توجه نمایید:

تعیین قدرالسهم هریک از مالکین

تعیین قدرالسهم مالک/مالکین با سازنده/سازندگان

تعیین مقاطع زمانی و یا پیشرفت فیزیکی جهت انتقال بخش بخش سند مالکیت از مالکین به سازندگان.

مدت تأخیر در تحویل ملک توسط سازنده صریحاً در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص گردد.

مدت زمان اجرای پروژه دقیقا مشخص گردد.

موارد و شرایط فورس ماژور در قرارداد مشخص گردند.

توافق و مشخص کردن نحوه تهیه نقشه معماری ضمیمه قرارداد.

تعیین یک نفر ناظر مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرای عملیات ساختمانی توسط سازنده.

فرد سازنده مجوز گرفتن وام از طرف مالک را نداشته باشد.

امتیاز و تشویقی برای حسن اجرای تعهدات شریک سازنده در نظر گرفته شود.

ضمن قرارداد، موارد بیمه ساختمان و مسئولیت اجرا برای ساخت و ساز عوامل اجرایی و افراد ثالث و همسایگان توسط طرفین رعایت گردد.

تعیین ارقام و مبالغ متناسب بعنوان تضمین و خسارت از جانب طرفین

در مورد نگه داری اسناد و مدارک مورد مشارکت توافق گردد.

در مورد اجرای تعهدات شرکا، پیمان و عهد فرد سازنده تحقیق شود.

در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

ضمانت اجرایی در قراردادهای مشارکت در ساخت برای طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت تنظیم گردد.

حق دخل و تصرف به مالک داده شود تا در صورت تأخیر در تحویل پروژه توسط سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج بعد از فروش قدرالسهم اعیانی دخالت نماید.

موضوع (هارد شیپ) شرط مذاکره مجدد در صورت بروز حوادث ناخواسته و اقتصادی یا سیاسی در متن قراردادهای مشارکت در ساخت آورده شود.

در قراردادهای مشارکت در ساخت به اصل داوری به منظور حل اختلافات طرفین (سازنده و مالک) اشاره شود.

قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.

در مورد محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و هم چنین کیفیت وکالتنامه به نام شریک سازنده توافق شود.

نکات ضروری پس از انعقاد قرارداد و در زمان اجرای عملیات ساختمانی

با رعایت موارد بندهای “الف” و “ب” این متن شاید بتوان گفت که بخش اساسی چارچوب قرارداد بخوبی بسته شده است، عموماً پروژه های ساختمانی به جهت شرایط نامساعد اقتصادی در دهه های گذشته همواره با چالشهای متعددی از جمله افزایش قیمت مصالح، مواد و دستمزد عوامل انسانی روبرو بوده اند.

نکاتی که در حین عملیات اجرایی لازم است مورد توجه قرار گیرد که البته این بخش را توصیه می گردد مالک و یا مالکین به یکنفر ناظر که از طرف ایشان تعیین می گردد واگذار نمایند و گزارشها مقطعی بصورت ماهیانه از ایشان دریافت کنند که پروژه از نظر زمانبندی و کیفیت طبق برنامه اجرا می گردد یا خیر.

قبل از فکر رهن ملک توسط مالک، هیچگونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید

تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

تکلیف خطوط تلفن های دایر فیمابین طرفین را مشخص کنید.

اخذ تأییدیه از ناظر در مورد انجام عملیات اجرایی مطابق نقشه های مصوب

اخذ گزارشهای ماهیانه از وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه

اخذ گزارشهای ماهیانه از نظر کیفیت بنا و مصالح بکار رفته در پروژه

بررسی های بر روی خاک توسط سازنده انجام گیرد.

جدولی بعنوان(سی .پی .ام) CPM تنظیم گردد.

قیمت بروز، عرصه و میزان هزینه ساخت مبنای تعیین قدرالسهم در نظر گرفته شود.

هر مرحله از ساخت و ساز بعد از اتمام به مالک تحویل داده شود و از وی اقرار گرفته شود، برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی تأیید نامه گرفته شده و به مالک تحویل داده میشود.

انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

مدت زمان تأخیر سازنده در اتمام ساخت ملک، باید توسط مالک مورد بررسی قرار گیرد.

کیفیت واحدهای مربوط به سازنده و مالکین از نظر کیفیت یکسان باشند

نکات ضروری در قراردادهای مشارکت در ساخت پس از خاتمه عملیات اجرایی

شریک سازنده مسئولیت پاسخگویی به هر دعوی حقوقی و کیفری را بر عهده بگیرد.

شریک سازنده کیفیت مصالح و بنای احداثی را حداقل یکسال به عهده بگیرد

هزینه های شارژ و نگه داری ساختمان، بعد از تحویل ملک مشخص گردد.

تکلیف هزینه های اضافی شامل: تراکم، مالیات، هزینه بیمه و انشعابات آب و برق و گاز مشخص گردد.

آپارتمان های ساخته شده در قراردادهای مشارکت در ساخت باید دارای استحکام و وضعیت مطلوب باشند.

هزینه های تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی بین طرفین به مساوات تقسیم گردد.

۰ / ۵٫ مجموع: ۰

اشتراک گذاری توسط:

Share on facebook
فیسبوک
Share on twitter
توییتر
Share on linkedin
لینکدین
Share on whatsapp
واتس‌اپ
Share on telegram
تلگرام
Share on email
ایمیل

مقالات مرتبط را مطالعه کنید:

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *