نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری


نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری

یکی از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و… و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و… است.

کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی املاک تجاری با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف و تأثیرگذار در ارزیابی املاک تجاری از قبیل ارزش عرصه ملک (زمین) که خود شامل موارد تعیین‌کننده‌ای همچون منطقه‌ای که ملک مورد ارزیابی در آن واقع است، عرض معابری که در مجاورت زمین قرار دارند و متراژ بر زمین و… و ارزش اعیانی ملک که شامل هزینه‌های طراحی و هزینه‌ها و عوارض صدور پروانه و هزینه‌های کمیسیون‌ها برای افزایش تراکم ساختمان یا پیش‌آمدگی ساختمان و یا حذف پارکینگ و استفاده از آن فضا برای مواردی دیگر و هزینه‌های احداث بنا و مصالح و امکانات و تزئینات داخلی بنا تأسیسات و امکانات ملک مانند آسانسور و سایر مشاعات موجود و عمر مفید بنا (اگر عمر مفید بنا به پایان رسیده باشد و بنای احداثی کلنگی باشد اعیان ملک هیچ ارزشی ندارد و حتی هزینه تخریب ساختمان نیز از قیمت کلی ملک حذف می‌گردد) و امتیازات خاص خود ملک مانند نوع کاربری و یا امکان تغییر کاربری توسط دستگاه‌های ذی‌ربط است. همان‌طور که گفته شد نوع کاربری بنا در نحوه ارزیابی املاک تجاری و ارزش‌گذاری املاک عاملی تعیین‌کننده است.

  • اولین قدم برای ارزیابی املاک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت داشته باشد (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر است).
  • قدم دوم برای ارزیابی املاک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار نداشته باشد.
  • قدم سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا است.
  • قدم بعدی ارزیابی املاک تجاری و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک است. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی شوند.
ارزیابی املاک تجاری
ارزیابی املاک تجاری

حق سرقفلی چیست؟

در قانون تألیف شده کشور کلمه‌ای به نام حق سرقفلی وجود دارد که متعلق به مالک است و مالک می‌تواند آن را معامله کند و هزینه‌ای بابت آن به‌غیراز اجاره‌بهای ملک خود از مستأجر درخواست می‌کند تا ملک خود را به او اجاره دهد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب حقی است که به مالک ملک اختصاص ندارد بلکه درنتیجه کار و فعالیت و جلب مشتری و شهرت یک مستأجر و به‌مرورزمان به دست می‌آید درواقع نتیجه عملکرد خود مستأجر است و در قبال تخلیه ملک از سوی مالک به او داده می‌شود. واگذاری حق سرقفلی امری شفاف و در قانون همیشه مجاز بوده است ولی حق کسب و پیشه ازلحاظ شرعی موردبحث و ستیز بوده است!


  1. احمد بیدرخ گفت:

    سلام ملکی بخاطر مهریه توسط اجرای ثبت توقیف شده است و طی دو مرحله قبل از افزایش قیمت دلار و طلا توسط کارشناس قیمت گذاری شده آیا با توجه به افزایش قیمتها و بعد از مهلت اعتراض میشود دوباره درخواست کارشناسی داد؟

  2. رضا صباغ گفت:

    قصد دارم به عنوان یک موسسه آموزشی کلاس ها را به اجاره بدم از یک ساعت تا ماهانه، برای تعیین اجاره بها یک نفر کارشناس رسمی کفایت می کند یا سه نفر و آیا موسسه دولتی باشد یا خصوصی فرقی می کند؟

  3. ک محمدی گفت:

    سلام یک سوال داشتم از کارشناس گرامی کسی که یک زمین بخره که داخل محدوده شهری باشه اما کاربری زراعی داشته باشه به امید این که تا چند سال دیگه بتونه تغییر کاربری بده و کاربری مسکونی بگیره چطور میتونه متوجه بشه ایا زمینش تغییر کاربری داده یا نه ؟؟به کجا باید مراجعه کنه؟؟

    • محدوده‌ی شهرها مطابق طرح جامع شهر و یا طرح هادی شهر، در دوره‌های ده‌ساله امکان تغییر دارد، پیشنهاد می‌گردد در صورت نیاز به اطلاعات در این خصوص به اداره راه و شهرسازی و یا شهرداری مراجعه نمایید.

  4. مسعود یکتا گفت:

    با درود.آیا امکان ارزیابی املاکی که فاقد سند رسمی هستند و با مبایعه نامه از طرف سازمان یا شرکت واگذار شده و با وکالتنامه رسمی معامله شده وجود دارد؟

    • اگر واگذاری از جانب سازمان و یا شرکت دولتی باشد، برگ واگذاری در حکم سند مالکیت می‌تواند باشد، در مورد شرکت‌های خصوصی در زمان خرید بایستی اصل سند مالکیت مادر، که ملک خریداری‌شده جزئی از آن است را مطالبه نمایید.

  5. ایرج گفت:

    سلام.من سرقفلی یه واحدتجاری درافسریه طبقه دوم پاساژسال ۹۳خریدم۷۸تومن ۹۷فروختم ۱۳۲تومن باتوجه به اینکه قیمت این واحده بین۱۰۰تا۱۲۰ تومنه ولی ا داره مالیات قیمت۲۷۰تومن تعیین کرده و حق انتقال دوبرابر میخواد.چه باید بکنم

  6. بهروز رزاقی گفت:

    سلام ساختمان بخاطر وام توسط بانک ا زطریق اداره ثبت دوسال پیش ارزیابی شده به علت گذشت زمان بانک دوباره درخواست ارزیابی کرده ثبت نیز درنامه یک نفر کارشناس برای نوبت اول معرفی کرده ولی در ابلاغ به کارشناس سه نفر ابلاغ کرده آیا کار ثبت غیر قانونی نیست لطفا راهنمایی فرمایید

  7. مهران قاسمی گفت:

    ملک با سازه آجری به متراژ ۵۰۰متر مربع واقع در بازار سنتی زنجان ، قدمت ملک ۲۰۰ سال می باشد.میخواستم هزینه ساخت هر مترمربع عیان مجموعه رو بدونم. در واقع اگر یک زمین داشته باشیم برای ساخت یک مجموعه سنتی به متراژ ۵۰۰ هزینه دستمزد و ساخت چقدر میشه؟؟؟

    • هزینه ساخت با توجه به کیفیت مصالح و عوارض ساخت و هزینه‌های سربار پروژه، متفاوت می‌باشد، ولی در بازار کنونی و با توجه به بازار متلاطم کالا و مصالح قیمت ساخت به‌اضافه مجوزهای کانونی، پروانه ساختمانی و تکمیل بنا و … هر مترمربع بنا حداقل بین ۲ تا ۵/۲ میلیون تومان می‌باشد.

  8. سعید رییس زاده گفت:

    باسلام. جهت پیگیری شکایت بابت گران خریدن ملک آپارتمانی. نظرکارشناس بایدازچنددرصدقیمت ملک کمترنباشد. واگرنظرکارشناس از۱۰درصدقیمت خریدواحدآپارتمانی کمترباشدآیاقابل پیگیری است؟ ممنون ازراهنماییتون.

  9. بهنام گفت:

    با سلام خدمت شما من یک باب مغازه سرقفلی دارم که مالک درخواست تخلیه با پرداخت کامل قیمت مغازه رو داده من قصد فروش ندارم ولی دادگاه حکم به تعیین قیمت کارشناس دادگستری داده و الان یک کارشناس اومده قیمت گذاری کرده سوال اول اینکه ملاک قیمت گذاری چیه چون پایین تر از قیمت خرید و فروش شده در اون راسته هستش ؟سوال دم اینکه من اگه اعتراض بزنم تا کجا و چندتا تا کارشناس ادامه پیدا میکنه این کشمکش ها؟ با تشکر

    • ملاک قیمت گذاری قیمت عادله روز با توجه به متوسط قیمت خرید و فروش صورت گرفته در املاک در مجاورت این ملک، نرخ تورم سالیانه و … است. شما تا ۲ مرحله حق اعتراض و درخواست از دادگاه برای گرفتن هیئت کارشناسی ۳ و ۵ نفره را دارید.

  10. امین گفت:

    باسلام.ارزیابی وارزشیابی سرقفلی وحق کسب وپیشه به صورت جدا بدون اطلاع داشتن مالک امکان پذیر هست؟؟به چه صورت؟؟برای جلوگیری ازممانعت وتعدی وتفریط کردن مالک نسبت به صاحب سرقفلی یاحق وکسب وپیشه چه بایدکرد؟؟باسپاس

  11. سجاد رشیدی گفت:

    فرمول و یا نحوه محاسبه اجاره بها ملک تجاری یا مغازه رو لطف میکنین.ممنون

  12. سعید گفت:

    سلام کارشناس بدون تخصص تعدیل اجاره بها ولی دارای تخصص فقط در رشته خسارات ساختمان، در سربرگ کارشناس رسمی اظهارنظر کرده. آیا این مورد قابل تعقیب در کانون کارشناسان هست؟

  13. حامد گفت:

    برای ارزش گذاری یک کارخانه تولیدی دارو در حال تولید آیا در ارزش گذاری فقط ملک و ماشین آلات محاسبه میشود یا ارزش پروانه ها و برند کالا و متعلقات غیر مادی هم در نظر گرفته میشود. با تشکر

  14. سینا گفت:

    با سلام و عرض ادب. یک خانه قدیمی به ابعاد ۱۰ در ۱۸ به مساحت ۱۸۰ متر مربع در حاشیه خیابان اصلی دارای یک باب مغازه تجاری ملکی به ابعاد ۶ در ۵ به مساحت ۳۰ متر مربع در شهر مشهد در طرح شهرداری قرار گرفته است. سوال من این است که اگر مثلا قیمت مسکونی متری ۱۰ و قیمت تجاری متری ۲۰ باشد بهای کل خانه چگونه حساب میشه؟ شنیده ام که به اون ۳۰ متر تجاری ۲۰ درصد اضافه میشه و قیمت زمین زیر مغازه همان متری ۱۰، یعنی قسمت تجاری در کل متری ۳۴ قیمت می خوره. آیا این درسته؟

  15. داریوش راد گفت:

    در مورد نحوه محاسبه اجاره بهای سرقفلی مشکل دارم ، ملکی دارم در طبقه اول یک پاساژ که مدت ۲ سال است که مستاجری جهت اجاره دادن پیدا نمیکنم یا متقاضیان بیش از ۲۰ میلیون رهن کامل را پیشنهاد نمیدهد. مالک ملک در قرارداد اولیه با خریدار قبل از من توافق اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومن نموده ، ارزش ملک هم حدود ۸۰۰ میلیون تومان است ولی خریداری نیست ، من هم ملک را بجای طلبم برداشتم ، حال آیا اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومان برای این ملک منطقی است یا باید کارشناس بگیرم متشکرم

  16. رضا گفت:

    سلام.من از سال هشتادودو مستاجر مغازه هستمهستم اکنون شهرداری با صاحب ملک توافق کرده برای تخریب .ایا من حق کسب وپیشه دارم مرا راهنمایی کنید

دیدگاه خود را بیان کنید

سلام، بر روی نام اپراتور کلیک کنید. سپس در پنجره جدید وارد واتس اپ شده و با ما گفتگو کنید.

- از طریق واتس اپ با ما گفتگو کنید!
Close and go back to page

استفاده از مطالب درگاه آرمان سنجش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. کليه حقوق اين سايت متعلق به شرکت آرمان سنجش عادل می‌باشد. @2018

طراحی شده با توسط گروه نهال