قانون روابط موجر و مستاجر
فصل اول – کلیات
ماده ۱- اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲- موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد.
الف- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی
ب- خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی‌مابین است.
فصل دوم- اجاره‌بها
ماده ۳- اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد.
ماده ۴- مستاجر باید در موعد تعیین‌شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او، تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین‌شده دیگر، موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد، مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره‌بهای معوقه بنماید.
فصل سوم- در اجاره‌نامه
ماده ۵- دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:
- اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص
- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط
- تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
- تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی
- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه
تبصره- موجر و مستاجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم- موارد فسخ
ماده ۶- در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:
- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.)با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده ۷- هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستاجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویلگرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده ۸- موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف- در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره ۱- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره ۲- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.
ماده ۹- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره- شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
فصل پنجم – تعمیرات
ماده ۱۰- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده ۱۱- رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستاجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام بدهد.
ماده ۱۲- هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.
تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۱۳- اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده ۱۴- نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها برای مدت پنج سال، به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود ۲ ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آیین‌نامه‌ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت دولت برسد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره ۱- شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارت‌اند از کلیه مراکز استان‌ها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم
تبصره ۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام‌شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می‌گردد.
تبصره ۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده شده به قائم‌مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محل‌های مسکونی خالی اقدام و اجاره‌بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده ۱۵- از تاریخ تصویب این قانون اجاره محل‌هایی که برای سکونت واگذار می‌شود تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه‌شنبه سیزدهم اردیبهشت‌ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و به تأیید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی- اکبر هاشمی
منبع: مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
