ارزیابی کارخانجات به نسبت موضوع عام ارزیابی املاک بخش محدودتری را شامل می‌شود؛ اما این بخش نیز به جهت تخصصی شدن موضوع نیازمند دقت نظر و بررسی‌های همه‌جانبه لازم است. توسعه بخش صنعت طی دهه‌های گذشته منجر به وجود آمدن کارگاه‌ها، کارخانه‌ها و مجموعه‌های صنعتی کوچک و بزرگی در سراسر کشور گردیده است.
موضوع ارزیابی و قیمت گذاری کارخانجات علاوه بر ارزش عرصه و اعیان و امتیازات، تجهیزات و ماشین‌آلات را نیز شامل می‌گردد. لذا در این مختصر نیز هرکدام از بخش‌های یادشده را بررسی می‌نماییم:
تعیین ارزش عرصه زمین کارخانه
بخش عمده‌ای از کارخانجات کشور در شهرک‌ها و ناحیه‌های صنعتی واقع هستند که ارزش‌گذاری قیمت زمین در این نواحی با کاربری‌های شهری متفاوت است. در اکثر نواحی صنعتی و شهرک‌های صنعتی مالکیت زمین از شرکت شهرک‌های صنعتی به نیابت از دولت به واحدهای صنعتی واگذارشده است،
بخش زیادی از اراضی در این نواحی دارای دفترچه واگذاری زمین به واحد صنعتی به‌عنوان بهره‌بردار (مالک) هستند، ازنظر مالکیتی این دفترچه‌های واگذاری معادل با سند مالکیت ثبتی ارزیابی می‌گردند. به جهت نوع فعالیت در مناطق و شهرک‌های صنعتی موقعیت قرارگیری در صورت در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان در قیمت عرصه تأثیرگذار نیست، عموماً شرکت شهرک‌های صنعتی قیمت زمین را به قیمت تمام‌شده که شامل ارزش زمین خام (بدون کاربری) به‌اضافه هزینه‌های آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی محاسبه و به واحدهای صنعتی و صنعتگران با شرایط اقساط بلندمدت واگذار می‌نماید.
در بخش‌هایی از مجموعه‌های صنعتی که قطعات زمین قابل واگذاری هنوز وجود داشته باشد، قیمت عرصه واحدهای صنعتی دایر با قیمت زمین واگذارشده شرکت شهرک صنعتی تفاوت چندانی ندارد.
ارزش اعیانی ملک صنعتی
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه.
در واحدهای صنعتی نوع و کیفیت سازه احداثی بایستی استانداردهای مربوط به واحدها صنعتی را داشته باشد، در اکثر واحدهای صنعتی سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر است، امروزه طراحی، ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی به نحوه مطلوبی در کشور به اجرا درمی‌آید.
در ساخت سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف و مصالح بکار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث گردد، شرایط تقریباً یکسانی را دارند. کف واحدهای صنعتی بایستی به‌صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی را داشته باشد.
اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می‌شوند، نوع مصالح بکار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه، سیستم نور و روشنایی صنعتی ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی کارخانجات است. کارشناس قیمت گذاری کارخانه با لحاظ همه موارد، هزینه هر مترمربع احداث سوله را برآورد و اعلام می‌نمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، دستگاه‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
در خصوص قیمت محوطه‌سازی و همچنین اجرای فضای سبز و حصار کشی مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها بایستی به‌صورت مجزا در گزارش ارزیابی به تفکیک لحاظ گردد.
ارزش گذاری ماشین‌آلات و تجهیزات صنعتی
الف- توجه به عوامل اصلی واحد تولیدی مورد ارزیابی
مدیریت نوع فنّاوری بکار رفته مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه و همچنین میزان افزایش سرمایه مشخصات و بررسی توسط کارشناس رسمی ماشین آلات خط تولید، برند و سال ساخت بسترهای فنی و مهندسی تولید انرژی تأسیسات مشخصات تولید محصول از مواد اولیه.
ب- مبانی اصلی ارزیابی
نحوه قیمت گذاری کارخانه مجموعه مدیریتی حاکم بر کارخانه از تأسیس، شروع بهره‌برداری و تأمین امکانات برای بهره‌برداری و تولید محصول مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه و افزایش سرمایه آتی که انجام‌شده از شروع تا پایان با عنوان دارائی‌های مشهود و نامشهود. بررسی نحوه ثبت استهلاک در حساب‌ها و مقایسه با استهلاک عملی بررسی، بازدید و تشخیص و تأیید فعال یا غیرفعال بودن و معاینه وضعیت موجودی ماشین‌آلات کارخانه، تأسیسات مرتبط، تجهیزات به تفکیک نو، دست‌دوم، مستعمل تا مرحله اسقاط شده و یا خارج از رده.
کنترل و بررسی نحوه و شرایط نگهداری، پشتیبانی، بهره‌برداری از زمان شروع بهره‌برداری تا زمان ارزیابی بررسی نحوه و چگونگی بازگشت سرمایه و ارائه سوددهی سرمایه طبق روال عادی با لحاظ استهلاک سرمایه و هزینه نگهداری شرایط روز بازار با در نظر گرفتن جمیع جهات در امر کارشناسی و عوامل جانبی.
نحوه ثبت مشاهدات بازدید و مستندات
- تاریخ و زمان بازدید
- مشخص کردن اینکه به همراه چه کسانی بازدید انجام‌شده است (شهود و مسئولین)
- معرفی مشخصات محل مورد بازدید ازنظر فیزیکی، محل، منطقه، موقعیت
- بخش‌بندی گزارش به تفکیک با عنوان ماشین‌آلات، تجهیزات، تأسیسات
- درج مشخصات فنی، ابعاد، مشخصات و عوامل ظاهری، ملحقات، ابزارآلات، ضمایم، نام شرکت سازنده، سال ساخت و مدل، زنجیره دستگاه، محل ساخت، سال نصب و راه‌اندازی، وضعیت بهره‌برداری در زمان نصب، رنگ و مشخصات ظاهری، نواقص و ثبت پارت فهرست‌ها
- ثبت مشخصات عوامل و تأسیسات جانبی و امکانات برای تأمین نیازهای ماشین‌آلات و تجهیزات ازجمله آب، برق، گاز، سوخت، سیکل‌های کنترل، گردش و غیره
- ثبت امکانات زیر بنائی از قبیل فونداسیون، ساپورتها، دودکش، خنک‌کننده و غیره
- ثبت مشخصات نرم‌افزارهای مربوط به خطوط تولید (تشخیص و اعلام وابستگی و عدم وابستگی)
- اعلام محدوده‌ها و مشکلات مرتبط با نصب، بهره‌برداری محیطی و حاشیه‌ای
ثبت عوامل نامشهود (امتیازات) بدون استهلاک
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز و مجوزهای تأسیس
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز خدمات طراحی، مهندسی، احداث، ابداع
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز دریافت پروانه بهره‌برداری
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز اداره استاندارد، ایزو، محصولات و غیره
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز تأمین برق و انشعابات مربوطه
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز تأمین آب شهری و انشعابات مربوطه
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز چاه آب، مجوز میزان بهره‌برداری
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز تأمین گاز، سوخت و انشعابات مربوطه
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز ارتباطات و تلفن
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز بیمه‌گذاری، پشتیبانی، بیمه و غیره
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز خدمات تبلیغی و بازرگانی
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز برند، انحصاری بودن محصولات با دانش فنی
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز ثبت اختراعات و اکتشافات، نوآوری‌ها، دستگاه‌های نوین
- مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز حقوق ارتفاقی در محیط کار و غیره، منطقه‌ای، جانبی، منطقه آزاد
- سایر امتیازات اختصاصی مجموعه مورد ارزیابی
اطلاعات مربوط به موارد مرتبط با موضوع ارزیابی
- بررسی تراز مالی سالیانه در خصوص خرید تجهیزات و ماشین‌آلات
- بررسی ثبت ارزش دفتری موضوع ارزیابی در زمان خرید در حساب‌ها
- بررسی برگ خریدهای خرید، قراردادها مربوط به خرید و تأمین تجهیزات و ماشین‌آلات
- بررسی قراردادهای مربوط به نصب، راه‌اندازی آزمایشی و راه‌اندازی نهائی تا رسیدن به ظرفیت نرمال
- بررسی و ثبت اطلاعات مربوط به مجوزهای تأسیس، بهره‌برداری، تولید محصول و همچنین پروانه‌های فعالیت مرتبط
- بررسی و ثبت اطلاعات مربوط به پروفورماها، برگه‌های سبز گمرکی، ترخیص کالا، پکینگ فهرست‌ها و قراردادهای مرتبط
- بررسی قراردادهای مربوط به خدمات مهندسی، طراحی، نظارت، اجرا از فاز صفر تا آخر
- بررسی کلیه عوامل و شرایط مشابه در زمان ارزیابی در بازار روز
- بررسی شرایط ساخت‌وسازهای ساختمانی عمرانی و فلزی با توجه به ماشین‌آلات و منصوبات
- بررسی وضعیت عوامل و کارکنان برای بهره‌برداری، نگهداری، توسعه و تحقیق، مطالعه
- بررسی امتیازات متعلقه برای تثبیت فعالیت با حفظ ظرفیت تولید
- بررسی مشخصات و وضعیت استانداردهای ماشین‌آلات و محصولات
- بررسی وضعیت حفاظتی و ایمنی ماشین‌آلات مورداستفاده
- بررسی گراف‌های تعمیراتی، میانی، اساسی و جاری ماشین‌آلات
راه‌های دسترسی به اطلاعات موردنیاز تهیه گزارش کارشناسی
- کسب اطلاع از طریق مستندات ثبت در دفاتر حسابداری
- کسب اطلاع از طریق مدارک و مستندات خرید و تأمین
- کسب اطلاع از طریق مبادی اصلی تولید
- کسب اطلاع از طریق مبادی مشابه تولیدی
- کسب اطلاع از واسطه‌ها، خریداران و فروشندگان
- کسب اطلاع از کارشناسان همکار و باتجربه و صاحب تخصص درزمینهٔ موضوع
- کسب اطلاع از طریق مستندات مالکیت و خرید و تثبیت وضعیت نصب
