قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای پرکاربرد در حوزه ساختوساز است که بین مالک زمین یا ملک قدیمی و سازنده یا سرمایهگذار بسته میشود. هدف از این قرارداد ساده است:
مالک، زمین را میدهد و سازنده، سرمایه و تخصص ساخت را وارد پروژه میکند. در پایان، طرفین به نسبت آوردهشان، در سود یا واحدهای ساختهشده شریک میشوند. در واقع، وقتی مالک توان یا تجربه ساخت بنا را ندارد اما زمین باارزشی در اختیار دارد، بهترین گزینه این است که با فرد یا شرکت سازنده وارد شراکت شود تا در نهایت هر دو از نتیجه کار منتفع شوند.
پادکست قرارداد مشارکت در ساخت:
به زبان ساده:
- مالک زمین را میآورد.
- سازنده سرمایه، تخصص و زمان میگذارد.
- در پایان، سهم هر کدام از واحدهای ساختهشده مشخص و تحویل داده میشود.
این نوع قرارداد بهویژه در شهرهای بزرگ، مثل تهران، اصفهان، مشهد و شیراز، رایجترین شیوه نوسازی املاک کلنگی است و بسیاری از برجها و مجتمعهای مسکونی و اداری با همین مدل ساخته میشوند.
نحوه عقد قرارداد مشارکت در ساخت
عقد قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود اسلامی در معاملات فیمابین متعاملین است. در عقد مشارکت هریک از طرفین را شریک و اگر تعداد نفرات یک طرف عقد بیش از یکنفر باشد ایشان را شرکاء مینامند.
تفاوت مشارکت در ساخت با پیمانکاری یا مدیریت پیمان
- در قرارداد پیمانکاری، سازنده فقط پیمانکار است و دستمزد میگیرد؛ هیچ سهمی در ملک ندارد.
- در مدیریت پیمان، سازنده فقط مدیریت پروژه را بر عهده دارد.
- اما در مشارکت در ساخت، هر دو طرف در پروژه سهیم و شریک واقعی هستند؛ یعنی در نهایت، مالک بخشی از واحدها و سازنده هم بخشی دیگر را مالک میشود.
مثال واقعی: فرض کنید زمینی ۳۰۰ متری دارید که ارزش روز آن ۳۰ میلیارد تومان است. هزینه ساخت آپارتمان مورد نظر نیز حدود ۱۸ میلیارد برآورد میشود. در این حالت، آورده مالک حدود ۶۲٪ و آورده سازنده حدود ۳۸٪ از کل پروژه است. بنابراین در پایان ساخت، سهم مالک حدود ۶۰٪ از واحدها و سهم سازنده ۴۰٪ خواهد بود.
البته این درصدها با توجه به موقعیت ملک، تجربه سازنده، زمان پروژه و شرایط بازار تغییر میکنند.
در قرارداد مشارکت در ساخت هیچ چیز نباید «شفاهی» یا «بر اساس عرف» باشد.
همه جزئیات باید بهصورت مکتوب، دقیق و قابل اندازهگیری مشخص شوند، از جمله:
- نحوه تقسیم واحدها،
- کیفیت مصالح،
- زمانبندی ساخت،
- ضمانت اجرای تعهدات،
- نحوه انتقال سند و …
هر چقدر قرارداد شفافتر نوشته شود، احتمال بروز اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
مبنای قانونی قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای خصوصی معتبر در حقوق ایران است.
اگرچه در قانون مدنی بهصورت مستقیم نامی از آن نیامده، اما بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، تمام قراردادهایی که مخالف قانون و شرع نباشند، دارای اعتبار قانونی هستند.
در واقع، ماده ۱۰ میگوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند در صورتیکه مخالف قانون نباشند، نافذ است.»
به همین دلیل، قرارداد مشارکت در ساخت از نظر حقوقی کاملاً معتبر است و تا زمانی که تعهدات و شرایط آن صریح و روشن نوشته شود، قابلیت استناد در مراجع قضایی را دارد.
شرایط قانونی قرارداد معتبر
برای اینکه قرارداد مشارکت از نظر حقوقی صحیح باشد، باید شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی را داشته باشد:
- رضایت و قصد واقعی طرفین
- اهلیت طرفین (بلوغ، عقل و اختیار)
- موضوع مشخص (ملک یا زمین مورد ساخت)
- هدف مشروع (ساختوساز قانونی و مجاز)
قالبهای حقوقی رایج برای مشارکت
- قرارداد شخصی خصوصی: سادهترین حالت بین یک مالک و یک سازنده.
- شرکت سهامی خاص یا مسئولیت محدود: در پروژههای بزرگ که چند مالک یا چند سازنده وجود دارد.
- قرارداد مشارکت مدنی: مشابه مشارکت بانکی، برای پروژههای سرمایهگذاری بلندمدت.
نکات حقوقی ضروری در متن قرارداد
- تعیین دقیق آوردهها و سهم هر طرف
- تعیین ضمانت اجرا و خسارت تأخیر
- شرط داوری یا حکمیت مرضیالطرفین (مطابق مواد ۴۵۴ تا ۴۷۴ آیین دادرسی مدنی)
- تعیین تکلیف نوسانات اقتصادی یا فورسماژور (شرط مذاکره مجدد)
- مشخص کردن نحوه انتقال سند (ابتدای کار، پایان کار یا مرحلهبهمرحله)
- درج بند بیمه، مالیات و انشعابات
قرارداد مشارکت در ساخت، اگرچه ظاهراً ساده بهنظر میرسد، اما در عمل یکی از پیچیدهترین قراردادهای ملکی است. هر بند کوچک در آن میتواند اختلافی بزرگ ایجاد کند. بنابراین، تنظیم آن بدون مشاوره حقوقی یا کارشناسی رسمی توصیه نمیشود.
ارکان اصلی قراردادهای مشارکت در ساخت
هر قرارداد مشارکت در ساخت، مثل هر شراکت موفق، بر پایه سه ستون اصلی شکل میگیرد: مالک – سازنده – ملک. اگر حتی یکی از این سه رکن درست انتخاب نشود، پروژه میتواند با مشکل، تأخیر یا اختلاف روبهرو شود. در ادامه هرکدام را دقیقتر بررسی میکنیم.
۱) مالک (صاحب زمین یا ملک کلنگی)
نقش مالک:
مالک زمین یا ملک کلنگی را در اختیار دارد و قصد نوسازی یا ساختوساز دارد. آوردهی مالک در این قرارداد، معمولاً همان عرصه (زمین) است. در پایان پروژه، سهم او از ساختمان نوساز، بر اساس ارزش زمین در زمان شروع قرارداد مشخص میشود.
ویژگیهای یک مالک موفق در مشارکت در ساخت:
- اهلیت قانونی و اختیار کامل ملک (ملک در رهن یا بازداشت نباشد).
- در املاک مشاعی/وراثتی، اخذ رضایت همه مالکان یا وراث.
- اعطای وکالت کاری محدود (نه وکالت بلاعزل و مطلق).
- اولویت به انتخاب سازنده قابل اعتماد بهجای درصد ظاهراً بالاتر.
نکته مهم:
بسیاری از اختلافها از اینجا شروع میشود که مالک بدون بررسی دقیق سوابق سازنده، فقط به پیشنهاد مالی بهتر او اعتماد میکند. قبل از امضا، حتماً از پروژههای قبلی سازنده بازدید کنید.
۲) سازنده یا سرمایهگذار
نقش سازنده:
تأمین هزینهها، تخصص فنی، مهندسی و مدیریت اجرایی. آورده شامل پول نقد، مصالح، نیروی فنی، مجوزها و مدیریت پروژه است.
شرایط و تعهدات سازنده:
- تأمین مالی ساخت، جواز، انشعابات و بیمهها
- اجرای کامل طبق نقشه و پروانه
- تحویل ساختمان با کیفیت تعیینشده
- رعایت ایمنی و بیمه کارگران و اشخاص ثالث
- گزارش مالی و اجرایی منظم به مالک
ویژگیهای سازنده قابل اعتماد:
- رزومه معتبر و پروژههای قبلی قابل بازدید
- توان مالی کافی و ضمانت معتبر (چک/ضمانتنامه بانکی)
- آشنا به قوانین شهرداری/نظام مهندسی/مالیات
- صداقت و شفافیت قراردادی و نداشتن سابقه بد قضایی
نکته کاربردی:
در قرارداد ذکر شود که سازنده حق واگذاری پروژه یا تعهدات خود را به شخص ثالث ندارد، مگر با رضایت کتبی مالک.
۳) ملک (عرصه قرارداد مشارکت در ساخت)
نقش ملک:
محور اصلی مشارکت است و باید از نظر حقوقی، فنی و مکانی بررسی شود. هیچ قراردادی قبل از بررسی کامل وضعیت ملک امضا نشود.
موارد ارزیابی ملک:
- سند: تکبرگی، بدون معارض/بازداشت، تطبیق متراژ واقعی با سند.
- کاربری: مسکونی بودن یا اخذ مجوز تغییر کاربری.
- فیزیکی: مقاومت خاک، قنات/چاه، احتمال نشست/تخریب.
- موقعیت: عرض گذر، تراکم مجاز، نورگیری، مجوز طبقات.
- بدهی/تخلفات: عوارض شهرداری، تخلفات ساختمانی قبلی، انشعابات.
نکته طلایی:
قبل از امضای قرارداد، با کارشناس رسمی یا مهندس ناظر، ارزش واقعی ملک و ظرفیت ساخت تعیین شود.
شناخت دقیق هر سه ضلع (مالک، سازنده، ملک) پایهی موفقیت و سودآوری قرارداد است. یک ضلع ضعیف، ریسک اختلاف را بالا میبرد.
نکات مهم قبل از امضای قرارداد مشارکت
قرارداد مشارکت در ساخت مثل ازدواج دوم ملک است! اگر با دقت انجام شود، نتیجهاش رشد سرمایه است؛ اگر شتابزده باشد، ممکن است به اختلاف و خسارت منتهی شود.
۱) انتخاب سازنده قابل اعتماد
- بررسی تعداد پروژههای موفق، مجوز فعالیت، نبود پرونده حقوقی فعال.
- بازدید از پروژههای قبلی و گفتوگو با مالکان سابق.
۲) بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک
- سند رسمی تکبرگ، نبود رهن/بازداشت/طرح شهرداری.
- تسویه بدهی مالیاتی و عوارض.
- در املاک وراثتی/مشاعی: رضایت و امضای همه.
۳) تنظیم قرارداد شفاف و رسمی
- مکتوب و رسمی؛ توافق شفاهی/دستنویس بیپشتوانه است.
- جزئیات کامل پروژه، امضای شهود، تنظیم در دفترخانه/با کارشناس رسمی.
۴) تعیین دقیق قدرالسهم
- بر اساس آورده واقعی (ارزش زمین + هزینه ساخت).
- مثال: زمین ۳۰ و ساخت ۲۰ → سهم مالک ۶۰٪، سازنده ۴۰٪.
۵) کیفیت ساخت و ناظر پروژه
- تعیین نوع اسکلت، نما، متریال، برندها و تجهیزات.
- ناظر فنی بیطرف الزامی؛ تغییرات بدون موافقت مالک ممنوع.
۶) زمانبندی دقیق اجرا
- تاریخ شروع، زمان هر مرحله، جریمه تأخیر روزانه/ماهانه.
۷) ضمانت اجرای تعهدات سازنده
- چک/سفته/ضمانتنامه بانکی/وثیقه ملکی.
- بند ممنوعیت انتقال یا صلح قرارداد به ثالث بدون رضایت کتبی مالک.
۸) شرط داوری و حل اختلاف
- ارجاع اختلاف به داور مرضیالطرفین؛ ترجیحاً کارشناس رسمی.
۹) پرهیز از وکالت بلاعزل
- وکالت صرفاً کاری، محدود و قابلعزل.
۱۰) پیشبینی فورسماژور
- الزام به مذاکره مجدد در رخدادهای غیرمترقبه.
۱۱) بیمه و مسئولیت مدنی
- بیمه کارگران، بیمه مسئولیت مدنی و بیمه عملیات ساخت.
۱۲) تقسیمنامه و انتقال رسمی سهمها
- در پایان، تنظیم تقسیمنامه رسمی بر پایهی صورتجلسه تفکیکی.
به سازنده با مدرک اعتماد کنید؛ قرارداد با کارشناس رسمی/وکیل تنظیم شود؛ هر بند عددی و شفاف باشد.
مشکلات و ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت
مشکلات داخلی
- انتخاب سازنده نامناسب: کمتجربه/بیپشتوانه مالی.
- تأخیر در تحویل: رایجترین دعوا؛ راهحل: زمانبندی دقیق و خسارت تأخیر.
- کیفیت پایین ساخت: الزام به مشخصات فنی و ناظر بیطرف.
- اختلاف در تقسیم واحدها: پیشبینی تقسیمنامه رسمی و قاعده تخصیص.
- وکالت و مالکیت: پرهیز از وکالت بلاعزل؛ وکالت محدود.
- نبود بیمه و حوادث: درج الزامات بیمهای.
- عدم شفافیت مالی: گزارش ماهانه و حتی حساب مشترک.
مشکلات خارجی
- نوسانات اقتصادی شدید و رکود بازار
- ورشکستگی یا فوت یکی از طرفین
- فورسماژور (زلزله، سیل، جنگ، تغییر قانون)
راهحل: شرط Hardship و فورسماژور و مقررات جایگزین.
مشکلات حقوقی و قضایی
- ابهام بندها، فقدان داور، بیعددی بودن خسارتها/ضمانتها.
راهکار: تنظیم توسط کارشناس رسمی/وکیل متخصص؛ پرهیز از عبارات کلی.
ریسکهای مالی و اقتصادی
- فروش زودهنگام سهم سازنده، جهش قیمت مصالح، پیشفروش غیرقانونی، مالیات/عوارض پرداختنشده.
راهکار: ممنوعیت انتقال سهم تا اتمام، نظارت مرحلهای، تسویه رسمی هر فاز.
اختلاف در تفسیر قرارداد
- تعریف دقیق مفاهیم کلیدی مثل «تحویل موقت»، «پایان کار»، «صورتجلسه تفکیکی»، «قدرالسهم»، «فسخ».
مشکلات داوری
- انتخاب داور غیر بیطرف یا تعییننشدن مشخصات داور.
راهکار: داور بیطرف، با اهلیت، ترجیحاً کارشناس رسمی؛ نام/نشانی/مدت داوری در متن قرارداد.
با قرارداد دقیق، ضمانتهای محکم و داور متخصص، ۹۰٪ خطرها قابل کنترل است.
اختلافات رایج و روشهای حل اختلاف مشارکت ساخت
۱) انواع اختلاف
- تفسیر قرارداد (ابهام مفاد)
- اجرای قرارداد (تأخیر، کیفیت پایین، عدم همکاری)
- غیرقراردادی (مالکیت، فوت/ورشکستگی، تغییر قانون)
۲) روشها
مذاکره و صلح
- کمهزینه، سریع، با صورتجلسه رسمی.
داوری (Arbitration)
- مواد ۴۵۴ تا ۴۷۴ آیین دادرسی مدنی؛ داور متخصص، بیطرف، رأی لازمالاجرا، مَحرمانه و سریع.
دادگاه
- در نبود شرط داوری/اعتراض به رأی؛ زمانبر اما قطعی.
۳) نکات کاربردی پیشگیری
- همهچیز مکتوب + ضمانت اجرا
- تعیین داور از ابتدا
- بایگانی مستندات مالی، عکسها، صورتجلسات
- مشاوره با کارشناس رسمی/وکیل قبل از اقدام قضایی
جمعبندی:
اختلاف طبیعی است؛ مدیریت علمی و قراردادی آن اهمیت دارد.
گروه تخصصی کارشناسان و داوران متخصص شرکت آرمان سنجش با داشتن تجربه، تخصص و صلاحیت لازم خدمات گستردهای را درزمینهٔ قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه مینماید.
نکات حقوقی و فنی تکمیلی
تعیین یک نفر ناظر مجرب جهت نظارت باید موردتوجه قرار بگیرد.
۱) تعیین دقیق هزینههای جانبی
- شهرداری، تراکم، انشعابات آب/برق/گاز/تلفن، بیمه کارگران، مالیات بر ساخت، تأمین اجتماعی، پایان کار، تفکیک و تنظیم سند—همگی با جدول روشن مسئولیت/سهم.
۲) بیمه و مسئولیت مدنی
- بیمه مسئولیت کارفرما، حوادث ساختمان در حال احداث، آتشسوزی و حوادث طبیعی.
عبارت پیشنهادی: «کلیه مسئولیتهای ناشی از بروز حوادث در حین اجرای پروژه، اعم از جانی و مالی، به عهده سازنده است و وی موظف به بیمه کامل پروژه و کارکنان میباشد.»
۳) مالیات و عوارض
- تکلیف مالیات ساخت/فروش و نقلوانتقال را صریح مشخص کنید (پیشنهاد رایج: ساخت/فروش با سازنده، نقلوانتقال سهم مالک با مالک—الا توافق خلاف).
۴) تقسیمنامه رسمی پس از پایان پروژه
- تعیین دقیق واحدها، پارکینگها، انباریها و تسویه اختلاف متراژ با حضور اداره ثبت/شهرداری و ثبت در دفترخانه.
۵) تغییرات احتمالی پروژه
- هر تغییر در نقشه/طبقات/مصالح فقط با توافق کتبی طرفین.
۶) نگهداری و مدیریت پس از تحویل
- تعیین مسئول شارژ اولیه، مدیریت تا تشکیل هیئتمدیره، تکلیف فضاهای مشاع (بهویژه در پروژههای دارای تجاری).
۷) خطوط تلفن و انشعابات
- تکلیف خطوط موجود، افزایش ظرفیت برق/گاز، نام بهرهبردار.
۸) شرط Hardship (مذاکره مجدد)
- در رویدادهای اقتصادی/فنی/قانونی شدید، تکلیف به مذاکره و اصلاح قرارداد ظرف مهلت معین.
۹) ثبت و بایگانی اسناد
- تعیین محل نگهداری اسناد و دسترسی متقابل نسخهها.
۱۰) نقش کارشناسان رسمی در مراحل پایانی
- بررسی کیفیت، متراژ، تأخیر و برآورد خسارت؛ گزارش کارشناسی مستند و قابل استناد.
نقش کارشناسان رسمی دادگستری در قرارداد های مشارکت در ساخت
۱) ضرورت حضور کارشناس رسمی در تنظیم قرارداد
- جلوگیری از ابهام، تعیین دقیق ارزش زمین و هزینه ساخت، تعریف تعهدات، بندهای فنی، داوری و ضمانت اجرا.
۲) ارزیابی ملک و تعیین قدرالسهم
- قیمت واقعی زمین (موقعیت، تراکم، گذر، امکانات) و هزینه ساخت هر مترمربع بر اساس نوع سازه/منطقه/سال اجرا → پیشنهاد نسبت عادلانه (مثلاً ۶۰/۴۰ یا ۵۵/۴۵).
۳) نظارت و کنترل فنی
- حفظ کیفیت، ثبت تأخیر/تغییرات، جلوگیری از سوءاستفاده؛ گزارشهای رسمی مرحلهای.
۴) داوری و حل اختلاف
- داوری تخصصی با تلفیق دانش حقوقی و مهندسی؛ سریع، مَحرمانه، کمهزینه و قابل اجرا.
۵) اختتام پروژه و تحویل نهایی
- ارزیابی کیفیت اجرا/متراژ/تأخیر و برآورد خسارت؛ گزارش کارشناسی معتبر نزد مراجع.
کارشناس رسمی، حلقه اتصال مالک، سازنده و قانون است؛ تضمین امنیت حقوقی از امضا تا تحویل.
بیش از نیمی از دعاوی ملکی به اختلافات مشارکت در ساخت مربوط است و اغلب با تنظیم اصولی قرارداد از ابتدا قابل پیشگیری بودهاند. حضور کارشناس رسمی در ارزیابی، تنظیم، نظارت و داوری باعث حفظ حقوق طرفین و حرکت پروژه در مسیر امن میشود.
مشاوره برای انجام مشارکت در ساخت
اگر در حال امضای قرارداد هستید یا با اختلاف روبهرو شدهاید، قبل از هر اقدامی با کارشناس رسمی دادگستری/وکیل ملکی مشورت کنید. یک مشاوره کوتاه میتواند از سالها هزینه و اختلاف جلوگیری کند. برای بررسی پیشنویس، تنظیم قرارداد، نظارت یا داوری میتوانید همین حالا اقدام کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت، اگر اصولی و شفاف تنظیم شود، برای هر دو طرف سودآور و مطمئن است؛ اگر بدون آگاهی و ضمانت اجرایی و صرفاً بر پایه اعتماد شفاهی امضا شود، پرریسک خواهد بود.
نکات طلایی
- شفاف و عددی بنویسید؛ از «طبق عرف» و «به نحو مطلوب» پرهیز کنید.
- سازنده معتبر انتخاب کنید؛ درصد بالاتر همیشه بهتر نیست.
- بیمه و مالیات را جدی بگیرید.
- شرط داوری با داور متخصص را درج کنید.
- از وکالت بلاعزل پرهیز کنید؛ وکالت کاری، محدود و قابلعزل باشد.
- تقسیمنامه رسمی پس از پایان ساخت تنظیم شود.