قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت در معاملات اقتصادی مطرح می‌گردد، هریک از طرفین قرارداد معاملات اقتصادی لازم است، آورده (سهم) خود را بعنوان سهم الشرکه یا بصورت نقدی و یا بصورت غیرنقدی که مورد قبول طرف مقابل باشد. یا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزش آن تقویم شده باشد را مشخص نماید.

امروزه خصوصاً در شهرها و گاهاً مناطق روستایی، به جهت افزایش قیمت و بالا رفتن ارزش زمین. اکثر مالکین خانه های ویلایی و یا املاک کلنگی، با هدف نوسازی، استفاده و بهره مندی از منافع حاصل از افزایش قیمت زمین خود، از فرد و یا افرادی که در زمینه ساخت و ساز واحدهای مسکونی و ساختمانی دارای تبحر و سابقه اجرایی مفید هستند. در قالب یک قرارداد همکاری و مشارکت اقدام به نوسازی واحدهای کلنگی خود می نمایند.

نحوه عقد قرارداد مشارکت در ساخت

عقد قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود اسلامی در معاملات فیمابین متعاملین است، در عقد مشارکت هریک از طرفین را شریک و اگر تعداد نفرات یک طرف عقد بیش از یکنفر باشد ایشان را شرکاء می‌نامند.

عملیات ساخت و ساز در این متن منظورمان عملیات اجرایی ساختمانی است که در بخشهای مختلف دارای مشخصات و شرایط خاص خود می‌باشد. سازندگان به منظور بازسازی و ساخت املاک و زمین مالکین، هزینه های بازسازی را دریافت می نمایند؛ بنابراین عقدی تحت عنوان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازندگان ایجاد می‌گردد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت

ویژگی های مشارکت در ساخت

عقد مشارکت در ساخت از جمله عقودی است که در آن توافق نامه ای، بین طرفین قرارداد ایجاد می گردد که شرایط یک پروژه ساختمانی در آن مشخص شده است. هدف پروژه و سهم هر یک از طرفین مالک و سازنده مشخص می‌گردد. در قراردادهای مشارکت در ساخت دامنه‌‎ی مسئولیت های مالک و سازنده تعیین می‌گردد.

بخش‌های یک قرارداد مشارکت در ساخت

در این نوع مشارکت مالک و سازنده با هم شریک هستند به این صورت که مالک صاحب زمین بوده و سازنده مسئول ساخت و ساز، سرمایه گذاری کرده و اقدام به ساخت می‌کند.

در این نوع مشارکت مالک و سازنده با هم شریک هستند به این صورت که مالک صاحب زمین است و سازنده مسئول ساخت و ساز، سرمایه گذاری کرده و اقدام به ساخت می‌کند. یک قرارداد مشارکت در ساخت بخش های زیر را شامل می‌گردد:

قرارداد مشارکت در ساخت دارای بخش های زیر است:

  • هدف انجام پروژه
  • زمان شروع پروژ
  • هزینه کار و مصالح بکار رفته در پروژ
  • روش حل اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت
  • نام و نام خانوادگی طرفین
  • سهم هر یک از طرفی
  • مدت مشارکت در ساخت بین طرفین
  • آورده طرفین(آورده مالک و آورده سازنده)
  • تقسیم نهایی و تقسیم نامه
  • انتقال مالکیت
  • مدت زمان قرارداد
  • متعهد بودن مشترک طرفین قرارداد
  • تعهدات طرفین اول
  • تعهدات طرفین دوم

داوری در قرارداد های مشارکت

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی، طرفین معامله می توانند با تراضی یکدیگر، منازعه و اختلاف خود را در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش و سایر عقود از طریق داور حل و فصل نمایند.

با توجه به ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت و شرایط مالک یا مالکین که عمدتاً ساختمان محل سکونت خود را بعنوان سرمایه آورده در مشارکت وارد کرده اند، در صورت بروز اختلاف در مدت قرارداد، رجوع به محاکم، ضررهای جبران ناپذیری را برای ایشان و همچنین سازنده در بر دارند، پیشنهاد می¬گردد به جهت تسریع در تعیین تکلیف اختلافات محتمل آتی، مرجع حل اختلاف را داوری قرار دهند.

پیشنهاد می‌گردد در زمان عقد قرارداد با مشخص کردن یک نفر کارشناس رسمی دادگستری که به مباحث حقوقی و داوری تسلط داشته باشد بعنوان داور قرارداد، از هرگونه خسارت ناشی از اطاله دادرسی جلوگیری بعمل آید.

قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت

راهکارهای کاهش خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت

به منظور کاهش خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت موارد زیر باید مورد توجه قرار گیرد:

  • رعایت اصول انتخاب شریک سازنده دارای صلاحیت و اهلیت و تخصص
  • تعیین میزان قدرالسهم متناسب و نوع و کلیفت ساختمان احداثی
  • تهیه قرارداد مشارکت با رعایت کلیه اصول حقوقی، نکات و موارد مورد نیاز
  • تعیین و اخذ تضمینهای لازم
  • تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت

خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

یک ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات سازندگان در نظر گرفته می شود، به موجب این ضمانت اجرایی امنیت قرارداد مشارکت در ساخت تضمین می‌گردد و از تخلفات طرف قرارداد جلوگیری می‌کند.

مالک برای دریافت خسارت از فرد سازنده، باید تأخیر در تحویل ملک را در دادگاه مربوطه به اثبات رساند و در صورتی که فرد سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد، طبق قانون متعهد به پرداخت خسارت می‌باشد.

در این بخش هم اگر مرجع حل اختلاف داوری در نظر گرفته شده باشد، زمان رسیدگی و حصول نتیجه قطعی به مراتب سریعتر از ارجاع امر به سیستم قضایی صورت می پذیرد.

ایجاد ضمانت اجرایی

خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت به ازای هرروز مبلغ خاصی می‌باشد، بنابراین مدارک طرفین توسط دادگاه موردبررسی قرار می­گیرد و هزینه خسارت تأخیر در تحویل ملک از فرد سازنده به ازای هرروز تأخیر دریافت می­‌گردد.

بنابراین در قراردادهای مشارکت در ساخت یک ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات سازندگان در نظر گرفته می‌شود، به‌موجب این ضمانت اجرایی امنیت تضمین شده و از تخلفات طرف قرارداد جلوگیری می‌کند.

در قرارداد مشارکت در ساخت مالک و سازنده چه کسی است؟
مالک فردی است که دارایی خود اعم از زمین یا ملک را بصورت صد درصد در همان ابتدا در مشارکت در ساخت به عنوان آورده ارائه می‌دهد. سازنده فردی است که هزینه‌های ساخت و ساز، تفکیک سند، هزینه های مصالح و غیره را عهده دار می‌گردد و در مدت زمان مشخصی آن را ارائه و بانجام میرسان.

نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، آنچه منظور این متن است، نکات لازم و ضروری که طرفین این قرارداد لازم است در مراحل مختلف قرارداد فی‌مابین بدان‌ها توجه ویژه داشته باشند را به‌صورت تیتروار موردبررسی قرار می‌دهیم، در این متن به نکاتی درباره‌ی قراردادهای مشارکت در ساخت اشاره‌شده است.
ذیلاً مواردی که به نظر می‌رسد در قراردادهای مشارکت در ساخت در مقاطع مختلف تقسیم‌بندی شده در ذیل لازم است که طرفین بدان‌ها توجه داشته باشند آورده شده است.

نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت
نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

اساس قرارداد مشارکت در ساخت مبنای حقوقی عقد مشارکت است. در قرارداد مشارکت در ساخت هریکی از طرفین قبل از ورود به مراحل انعقاد قرارداد و ایجاد تعهدات لازم است.

اهلیت طرف مقابل، تجربه، خوش‌نامی، وفاداری و پیمان‌داری، دانش و تخصص، بررسی مالکیت مالکین، بررسی وضعیت مالی و اعتبار سنجی بانکی، اخذ گواهی عدم پیشینه، انعقاد قرارداد با سازندگان حقیقی، تعیین و توافق با سازنده، تعیین قدرالسهم هریک از مالکین، شاید اهلیت در موضوع قرارداد ساختمانی با تعاریف حقوقی اهلیت منطبق نباشد.

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت، طرفین مشارکت در ساخت به خصوص مالکین به دلیل عدم اطلاع از ریزه کاری در ساخت دچار ضرر و زیان هایی در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌گردند، بنابراین مشخص کردن سهم الشرکه طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت که قدرالسهم نامیده میشود امری قابل توجه است.

عبارت قدرالسهم برای زمین، واحد تجاری، ملک کلنگی و آپارتمان ها و … کاربرد دارد، سهم هر یک از طرفین (شرکاء)، از آپارتمان یا ملک از بنا یا زمین قدرالسهم نامیده می شود، هر چقدر این نسبت قدرالسهم برای افراد بیشتر باشد، آن واحد سهم بیشتری از زمین را شامل شده و قیمت و ارزش بیشتری دارد.

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت
محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

تعیین قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود؟
در ساخت برای قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از موضوعات مهم است که سهم هرکدام از شرکا را تعیین می‌نماید، تعیین میزان قدرالسهم است که به دو بخش (تعیین قدرالسهم فی‌مابین مالکین و تعیین قدرالسهم فی‌مابین مالکین و سازندگان) تقسیم می‌گردد.

تعیین قدرالسهم فی‌مابین مالکین

در مواقعی که یک ملک قابل مشارکت در ساخت، بیش از یک مالک را دارا باشد، موضوع تعیین قدرالسهم فی‌مابین مالکین، به‌منظور مشخص نمودن سهم هریک از شرکا بین مالکین مطرح گردد، ساختمان کلنگی را در نظر بگیرید که بیشتر از یک مالک را دارا می‌باشد و دارای چندین واحد آپارتمان است.

بر اساس آیین‌نامه اجرایی قانون تملک ساختمان‌ها، میزان قدرالسهم هر یک از مالکین از عرصه، متناسب با مساحت اعیانی ملک آن‌هاست. سهم مالکین آپارتمان‌هایی که دارای انباری و تراس و پارکینگ مشترک می‌باشند.

بدین منظور لازم است، مالکین مجموعه‌هایی که می‌خواهند در مشارکت در ساخت شراکت نمایند، ضمن توافقی فی‌مابین خود مالکین، موضوع تعیین قدرالسهم هریک از مالکین از عرصه را مکتوب نمایند و برای این منظور از یک نفر کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان که تسلط کامل به این موضوع داشته باشد.

سابقه قبلی انجام این کار را داشته باشد، دعوت به عمل‌آورند تا با لحاظ جمیع شرایط هریک از واحدهای آپارتمانی نسبت به تعیین قیمت و ارزش روز آن‌ها اقدام نموده و درمجموع با ارائه گزارش کارشناسی قدرالسهم هریک از مالکین از عرصه را بدان‌ها اعلام نماید.

برای این منظور، کارشناس ارزش اعیانی هریک از واحدها با احتساب، ارزش پارکینگ، ارزش انباری، ارزش تراس و بالکن، ارزش واحد با توجه به طبقات و نورگیری و موقعیت هر واحد را در گزارش کارشناسی ارائه نماید.

قدرالسهم فی‌مابین مالکین و سازندگان

درصورتی‌که سهم الشرکه هریک از مالکین مشخص گردد، ممکن است با سازندگان وارد معامله شوند. فرد سازنده، هزینه‌های گرفتن جواز ساخت، هزینه تفکیک سند، هزینه‌های مصالح و ساخت‌وساز، هزینه و غیره را عهده‌دار می‌گردد. آورده مالک به‌صورت صد در صد در ابتدای شروع قرارداد تقدیم می‌گردد و این مهم قابل‌اندازه‌گیری و اعلام ارزش روز توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا توافق طرفین است، سازنده یا سازندگان، تعهد خود مبنی برساخت پروژه را در طول مدت‌زمان حداقل ۱۸ تا ۲۴ ماهه انجام می‌دهند.

لذا آورده سازنده در طول زمان ساخت پرداخته می‌گردد، با محاسبه میزان برآوردی ریالی که سازنده لازم است تا پایان پروژه جهت تکمیل و تحویل ساختمان به انجام برساند و لحاظ سود بانکی متناسب با میزان آورده در سال‌های آتی، مبلغ آورده سازنده نیز به نرخ روز محاسبه می‌گردد، باوجوداین دو عدد (میزان ارزش آورده مالک و میزان ارزش آورده سازنده) میزان قدرالسهم آورده و نهایتاً میزان قدرالسهم هریک از مشارکت در ساخت مشخص و مبنای قرارداد فیمابین قرار می‌گیرد.

ارزیابی ملک مالکین

ارزیابی ملک مالکین بر اساس توضیح زیر است:
آورده مالک + درصد سود مالک تعلق می‌گیرد= ارزیابی ملک مالکین

درصورتی‌که ارزیابی ملک مالکین برابر با آورده مالک + درصد سود مالک گردد، قدرالسهم به‌طور مساوی بین طرفین تقسیم می‌گردد، مثلاً آپارتمانی که ۳۰۰ مترمربع است و دارای ۵ واحد است را در نظر بگیرید درصورتی‌که زمین ملک بین آن‌ها به‌طور مساوی تقسیم‌شده باشد، میزان قدرالسهم بین آن‌ها به‌صورت مساوی تقسیم می‌گردد. درصورتی‌که متراژ آپارتمان‌ها متفاوت باشد، میزان سهمی که طرفین از زمین واحدها می‌برند برابر نخواهد بود. نکته: در تعیین قدرالسهم باید به پارکینگ و انباری اشاره گردد، در غیر این صورت محاسبه نخواهند شد.

در این بخش هم اگر مرجع حل اختلاف داوری در نظر گرفته شده باشد، زمان رسیدگی و حصول نتیجه قطعی به‌مراتب سریع‌تر از ارجاع امر به سیستم قضایی صورت می‌پذیرد…

گروه تخصصی کارشناسان و داوران متخصص شرکت آرمان سنجش با داشتن تجربه، تخصص و صلاحیت لازم خدمات گسترده‌ای را درزمینهٔ قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه می‌نماید.

ضرورت ها در حین انعقاد قرارداد مشارکت

نکات ضروری در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت شامل:

  • تعیین قدرالسهم هریک از مالکین
  • تعیین مقاطع زمانی
  • مدت تأخیر در تحویل ملک
  • مدت‌زمان اجرای پروژه
  • تعیین یک نفر ناظر
  • امتیاز و تشویقی برای اجرای تعهدات شریک سازنده
  • فرد سازنده، مجوز گرفتن وام
  • توافق و مشخص کردن نحوه تهیه نقشه
  • امتیاز و تشویقی برای حسن اجرای تعهدات شریک سازنده

تعیین یک نفر ناظر مجرب جهت نظارت باید موردتوجه قرار بگیرد.

نکات ضروری در قراردادهای مشارکت پس از خاتمه عملیات شامل چیست؟

  • شریک سازنده مسئولیت پاسخگویی به هر دعوی حقوقی و کیفری را بر عهده بگیرد.
  • شریک سازنده کیفیت مصالح و بنای احداثی را حداقل یک سال به عهده بگیرد
  • هزینه‌های شارژ و نگه‌داری ساختمان، بعد از تحویل ملک مشخص گردد.
  • تکلیف هزینه‌های اضافی شامل: تراکم، مالیات، هزینه بیمه و انشعابات آب و برق و گاز مشخص گردد.
  • کاشانه‌های ساخته‌شده در قراردادهای مشارکت در ساخت باید دارای استحکام و وضعیت مطلوب باشند.
  • هزینه‌های تنظیم سند و صورت‌جلسه تفکیکی بین طرفین به مساوات تقسیم گردد.

کارشناسان آرمان سنجش با سابقه بیش از یک دهه در راستای قرارداد مشارکت در ساخت خدمات قابل توجهی را ارائه می‌نماید.

نکات ضروری پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

عموماً پروژه‌های ساختمانی به جهت شرایط نامساعد اقتصادی در دهه‌های گذشته همواره با چالش‌های متعددی ازجمله افزایش قیمت مصالح، مواد و دستمزد عوامل انسانی روبرو بوده‌اند.

نکات پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت شامل تعیین تکلیف مصالح ساختمان‌های کلنگی، انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، تعیین تکلیف خطوط تلفن‌های دایر، اخذ تأییدیه از ناظر، بررسی گزارش‌های ماهیانه از وضعیت پیشرفت پروژه، کیفیت واحدهای مربوط به سازنده و مالکین قیمت بروز، عرصه و میزان هزینه ساخت تنظیم جدول سی.پی.ام.

انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، موردتوجه قرار می‌گیرد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

اشتراک گذاری توسط:

Share on facebook
فیسبوک
Share on twitter
توییتر
Share on linkedin
لینکدین
Share on whatsapp
واتس‌اپ
Share on telegram
تلگرام
Share on email
ایمیل