قرارداد مشارکت در ساخت و قدرالسهم

قرارداد مشارکت در ساخت در معاملات اقتصادی مطرح میگردد، هریک از طرفین قرارداد معاملات اقتصادی لازم است آورده (سهم) خود را بعنوان سهم الشرکه یا بصورت نقدی و یا بصورت غیرنقدی که مورد قبول طرف مقابل باشد. یا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزش آن تقویم شده باشد را مشخص نماید.

امروزه خصوصاً در شهرها و گاهاً مناطق روستایی، به جهت افزایش قیمت و بالا رفتن ارزش زمین، اکثر مالکین خانه های ویلایی و یا املاک کلنگی، با هدف نوسازی و استفاده و بهره مندی از منافع حاصل از افزایش قیمت زمین خود، از فرد و یا افرادی که در زمینه ساخت و ساز واحدهای مسکونی و ساختمانی دارای تبحر و سابقه اجرایی مفید هستند در قالب یک قرارداد همکاری و مشارکت اقدام به نوسازی واحدهای کلنگی خود می نمایند.

عقد مشارکت در ساخت

عقد مشارکت در ساخت از جمله عقود اسلامی در معاملات فیمابین متعاملین است، در عقد مشارکت هریک از طرفین را شریک و اگر تعداد نفرات یک طرف عقد بیش از یکنفر باشد ایشان را شرکاء می‌نامند.

عملیات ساخت و ساز در این متن منظورمان عملیات اجرایی ساختمانی است که در بخشهای مختلف دارای مشخصات و شرایط خاص خود می باشد.سازندگان به منظور بازسازی و ساخت املاک و زمین مالکین، هزینه های بازسازی را دریافت می نمایند. بنابراین عقدی تحت عنوان عقد قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازندگان ایجاد می‎گردد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت

ویژگی های قراردادهای مشارکت

عقد مشارکت در ساخت از جمله عقودی است که در آن توافق نامه ای، بین طرفین قرارداد ایجاد می گردد که شرایط یک پروژه ساختمانی در آن مشخص شده است.

در قرارداد های مشارکت در ساخت، هدف پروژه و سهم هر یک از طرفین مالک و سازنده مشخص می گردد. در قراردادهای مشارکت در ساخت دامنه ی مسئولیت های مالک و سازنده تعیین می‌گردد.

بخش های یک قراردادمشارکت در ساخت

در این نوع مشارکت مالک و سازنده با هم شریک هستند به این صورت که مالک صاحب زمین است و سازنده مسئول ساخت و ساز، سرمایه گذاری کرده و اقدام به ساخت می‌کند. یک قرارداد مشارکت در ساخت بخش های زیر را شامل می گردد:

قراردادهای مشارکت در ساخت دارای بخش های زیر است:

  • هدف انجام پروژه
  • زمان شروع پروژ
  • هزینه کار و مصالح بکار رفته در پروژ
  • روش حل اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت
  • نام و نام خانوادگی طرفین
  • سهم هر یک از طرفی
  • مدت قرارداد مشارکت در ساخت بین طرفین
  • آورده طرفین(آورده مالک و آورده سازنده)
  • تقسیم نهایی و تقسیم نامه
  • انتقال مالکیت
  • مدت زمان قرارداد
  • تعهدات مشترک طرفین قرارداد
  • تعهدات طرفین اول
  • تعهدات طرفین دوم

نقش داور در قراردادهای مشارکت

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی طرفین معامله می توانند با تراضی یکدیگر، منازعه و اختلاف خود را در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش وسایر عقود از طریق داور حل و فصل نمایند.

باتوجه به ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت و شرایط مالک یا مالکین که عمدتاً ساختمان محل سکونت خود را بعنوان سرمایه آورده در مشارکت وارد کرده اند، در صورت بروز اختلاف در مدت قرارداد، رجوع به محاکم ضررهای جبران ناپذیری را برای ایشان و همچنین سازنده در بر دارند، پیشنهاد می گردد به جهت تسریع در تعیین تکلیف اختلافات محتمل آتی، مرجع حل اختلاف را داوری قرار دهند.

پیشنهاد می‌گردد در زمان عقد قرارداد با مشخص کردن یک نفر کارشناس رسمی دادگستری که به مباحث حقوقی و داوری تسلط داشته باشد بعنوان داور قرارداد، از هرگونه خسارت ناشی از اطاله دادرسی جلوگیری بعمل آید.

قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت

راهکارهای کاهش خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت

به منظور کاهش خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت موارد زیر باید مورد توجه قرار گیرد:

  • رعایت اصول انتخاب شریک سازنده دارای صلاحیت و اهلیت و تخصص
  • تعیین میزان قدرالسهم متناسب و نوع و کلیفت ساختمان احداثی
  • تهیه قرارداد مشارکت با رعایت کلیه اصول حقوقی، نکات و موارد مورد نیاز
  • تعیین و اخذ تضمینهای لازم
  • تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت

خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

یک ضمانت اجرایی در قراردادهای مشارکت در ساخت برای انجام تعهدات سازندگان در نظر گرفته می شود، به موجب این ضمانت اجرایی امنیت قرارداد مشارکت در ساخت تضمین می گردد و از تخلفات طرف قرارداد جلوگیری می‌کند. مالک برای دریافت خسارت از فرد سازنده، باید تأخیر در تحویل ملک را در دادگاه مربوطه به اثبات رساند و در صورتی که فرد سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد، طبق قانون متعهد به پرداخت خسارت می باشد.

در این بخش هم اگر مرجع حل اختلاف داوری در نظر گرفته شده باشد، زمان رسیدگی و حصول نتیجه قطعی به مراتب سریعتر از ارجاع امر به سیستم قضایی صورت می پذیرد.

ضمانت اجرایی در قراردادهای مشارکت در ساخت

خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت به ازای هر روز مبلغ خاصی می باشد، بنابراین مدارک طرفین توسط دادگاه مورد بررسی قرار میگیرد و هزینه خسارت تأخیر در تحویل ملک از فرد سازنده به ازای هر روز تأخیر دریافت میگردد.

بنابراین در قراردادهای مشارکت در ساخت یک ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات سازندگان در نظر گرفته می‌شود، به موجب این ضمانت اجرایی امنیت قرارداد مشارکت در ساخت تضمین می گردد و از تخلفات طرف قرارداد جلوگیری می‌کند.مالک برای دریافت خسارت از فرد سازنده، باید تأخیر در تحویل ملک را در دادگاه مربوطه به اثبات رساند و در صورتی که فرد سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد، طبق قانون متعهد به پرداخت خسارت می‌باشد.

قدرالسهم در قراردادهای مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین مشارکت در ساخت به خصوص مالکین به دلیل عدم اطلاع از ریزه کاری¬های قراردادهای مشارکت در ساخت دچار ضرر و زیان هایی در قراردادهای مشارکت در ساخت می¬گردند، بنابراین مشخص کردن سهم الشرکه طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت که قدرالسهم نامیده میشود امری قابل توجه است.

عبارت قدرالسهم برای زمین، واحد تجاری، ملک کلنگی و آپارتمان ها و … کاربرد دارد، سهم هر یک از طرفین (شرکاء)، از آپارتمان یا ملک از بنا یا زمین قدرالسهم نامیده می شود، هر چقدر این نسبت قدرالسهم برای افراد بیشتر باشد، آن واحد سهم بیشتری از زمین را شامل شده و قیمت و ارزش بیشتری دارد.

مالک و سازنده چه کسی است؟

مالک فردی است که دارایی خود اعم از زمین یا ملک را بصورت صد درصد در همان ابتدا در قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان آورده ارائه می دهد. سازنده فردی است که هزینه‌های ساخت و ساز، تفکیک سند، هزینه های مصالح و غیره را عهده دار می‌گردد و در مدت زمان مشخصی آن را ارائه و بانجام میرسان.

تعیین قدرالسهم در قراردادهای مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود؟

تعیین قدرالسهم در قراردادهای مشارکت در ساخت برای قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از موضاعات مهم که سهم هرکدام از شرکاء را تعیین مینماید، تعیین میزان قدرالسهم است، که به دو بخش (تعیین قدرالسهم فی مابین مالکین و تعیین قدرالسهم فیمابین مالکین و سازندگان) تقسیم می گردد:


تعیین قدرالسهم فیمابین مالکین

در مواقعی که یک ملک قابل مشارکت در ساخت، بیش از یک مالک را دارا باشد، موضوع تعیین قدرالسهم فیمابین مالکین، به منظور مشخص نمودن سهم هریک از شرکاء بین مالکین مطرح گردد، ساختمان کلنگی را در نظر بگیرید که بیشتر از یک مالک را دارا می باشد و دارای چندین واحد آپارتمان است.

براساس آیین نامه اجرایی قانون تملک ساختمان ها، “میزان قدرالسهم هر یک از مالکین از عرصه، متناسب با مساحت اعیانی ملک آنهاست”.

سهم مالکین آپارتمان هایی که دارای انباری و تراس و پارکینگ مشترک می‌باشند، چطور محاسبه میگردد؟

موقعیت قرارگیری یک واحد آپارتمان از لحاظ نورگیری و موقعیت قرارگیری آپارتمان در برآورد قیمت آپارتمان تأثیر میگذارد، در اینگونه موارد مبنای میزان قدرالسهم مالکین را ارزش دارایی آورده هر یک از مالکین توسط کارشناس رسمی دادگستری قرار میدهیم، مثلاً ارزش یک واحد آپارتمان، انباری، تراس و پارکینگ به ریال توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه میگردد و نسبت آورده مالکین به ریال محاسبه می‌گردد.

بدین منظور لازم است، مالکین مجموعه هایی که می خواهند در مشارکت در ساخت شراکت نمایند، ضمن توافقی فیمابین خود مالکین، موضوع تعیین قدرالسهم هریک از مالکین از عرصه را مکتوب نمایند، و برای این منظور از یک نفر کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان که تسلط کامل به این موضوع داشته باشد و سابقه قبلی انجام اینکار را داشته باشد، دعوت بعمل آورند تا با لحاظ جمیع شرایط هریک از واحدهای آپارتمانی نسبت به تعیین قیمت و ارزش روز آنها اقدام نموده و در مجموع با ارائه گزارش کارشناسی قدرالسهم هریک از مالکین از عرصه را بدانها اعلام نماید.

برای این منظور، کارشناس ارزش اعیانی هریک از واحدها با احتساب، ارزش پارکینگ، ارزش انباری، ارزش تراس و بالکن، ارزش واحد با توجه به طبقات و نورگیری و موقعیت هر واحد را در گزارش کارشناسی ارائه نماید.

قدرالسهم فی مابین مالکین و سازندگان

در صورتی که سهم الشرکه هریک از مالکین مشخص گردد، ممکن است با سازندگان وارد معامله شوند، فرد سازنده، هزینه های گرفتن جواز ساخت، هزینه تفکیک سند، هزینه های مصالح و ساخت و ساز، هزینه و غیره را عهده دار می گردد.

آورده مالک به صورت صد در صد در ابتدای شروع قرارداد تقدیم می گردد و این مهم قابل اندازه گیری و اعلام ارزش روز توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا توافق طرفین است، سازنده یا سازندگان، تعهد خود مبنی بر ساخت پروژه را در طول مدت زمان حداقل ۱۸ تا ۲۴ ماهه انجام میدهند. لذا آورده سازنده در طول زمان ساخت پرداخته می گردد، با محاسبه میزان برآوردی ریالی که سازنده لازم است تا پایان پروژه جهت تکمیل و تحویل ساختمان بانجام برساند ولحاظر سود بانکی متناسب با میزان آورده در سالهای آتی، مبلغ آورده سازنده نیز به نرخ روز محاسبه می گردد، با وجود این دو عدد (میزان ارزش آورده مالک و میزان ارزش آورده سازنده) میزان قدرالسهم آورده و نهایتاً میزان قدرالسهم هریک از مشارکت در ساخت مشخص و مبنای قرارداد فیمابین قرار می گیرد.

ارزیابی ملک مالکین

ارزیابی ملک مالکین بر اساس توضیح زیر است:
آورده مالک + درصد سود مالک تعلق میگیرد= ارزیابی ملک مالکین

در صورتی که ارزیابی ملک مالکین برابر با آورده مالک + درصد سود مالک گردد، قدرالسهم به طور مساوری بین طرفین تقسیم میگردد، مثلا آپارتمانی که ۳۰۰ متر مربع است و دارای ۵ واحد است را در نظر بگیرید در صورتی که زمین ملک بین آن ها به طور مساوی تقسیم شده باشد، میزان قدرالسهم بین آن ها بصورت مساوی تقسیم میگردد. درصورتی که متراژ آپارتمان ها متفاوت باشد، میزان سهمی که طرفین از زمین واحدها میبرند برابر نخواهد بود.

نکته: در تعیین قدرالسهم باید به پارکینگ و انباری اشاره گردد، در غیر اینصورت محاسبه نخواهند شد.

در این بخش هم اگر مرجع حل اختلاف داوری در نظر گرفته شده باشد، زمان رسیدگی و حصول نتیجه قطعی به مراتب سریعتر از ارجاع امر به سیستم قضایی صورت می پذیرد.

تیم تخصصی کارشناساس و داوران متخصص شرکت آرمان سنجش با داشتن تجربه، تخصص و صلاحیت لازم خدمات گسترده ای را در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه می نماید.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

اشتراک گذاری توسط:

Share on facebook
فیسبوک
Share on twitter
توییتر
Share on linkedin
لینکدین
Share on whatsapp
واتس‌اپ
Share on telegram
تلگرام
Share on email
ایمیل