موضوعات مرتبط با عقد اجاره به جهت موارد استفاده متعدد آن، امروزه بهعنوان یکی از مهمترین مباحث حقوقی است که بعد از عقد بیع بیشترین مواد متعدد در مفاد قانونی عقود را به خود اختصاص داده است. در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریفشده است: «اجاره عقدی است که بهموجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجرِ میشود. اجاره دهنده را موجر و اجارهکننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ گویند».
کلیاتی در خصوص عقد اجاره
مستفاد از مواد قانونی مرتبط با این موضوع، عقد یا قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ارکان و اجزای لازم را داشته باشد. ذیلاً مواردی که لازم است در قرارداد اجاره به آنها توجه شود را بر میشماریم.
- در قرارداد اجاره طرفین قرارداد، موجر و مستأجر بایستی مشخص باشند.
- در قرارداد موجر باید اصالتاً و یا وکالتاً مالک عین مستأجرِ باشد که بتواند آن را به مستأجر واگذار نماید.
- در قرارداد لازم است که نشانی کامل و دقیق هریک از طرفین قرارداد و یا نشانی اقامتگاه قانونی آنان درج شود.
- در قرارداد بایستی مدتزمان قرارداد از یک ساعت تا چندین سال کاملاً مشخص باشد. البته بهتر است که مدت قرارداد یکساله باشد.
- در قرارداد بایستی تعداد نسخ قرارداد در دو نسخه و در صورت نیاز در سه نسخه که در اختیار فرد سوم قرار میگیرد. (بایستی مشخصات فرد سوم در قرارداد قیدشده باشد)
- در قرارداد لازم است که مرجع حل اختلاف ازجمله شخصی خاص و یا مرجع قانونی مربوطه مشخص گردد.
- اگر در متن قرارداد، زمان شروع مدت اجاره قید نشود، شروع آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود.
- موجر (مالک عین مستأجرِ) باید قدرت و توانایی تسلیم (تحویل) عین مستأجرِ را به مستأجر داشته باشد.
- اگر موجر از تحویل عین مستأجرِ به مستأجر خودداری کند، از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل میشود و اگر به دلیلی معذور باشد، مستأجر حق فسخ دارد.
- لازم است در قرارداد اجاره، بابت عدم توانایی تسلیم عین مستأجرِ به مستأجر خسارت تعیین گردد.
- عین مستأجرِ باید معلوم و معین باشد در غیر این صورت عقد باطل است.
- اگر استفاده از عین مستأجرِ به دلیل بروز عیب و ایرادی جدی و عدم امکان رفع عیب، میسر نباشد؛ عقد اجاره باطل است.
- در مدت قرارداد موجر حق ندارد تغییری در عین مستأجرِ بدهد که مخالف قصد مستأجر از اجاره باشد.