تعیین اجاره بها توسط کارشناس رسمی دادگستری

موضوعات مرتبط با عقد اجاره به جهت موارد استفاده متعدد آن، امروزه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که بعد از عقد بیع بیشترین مواد متعدد در مفاد قانونی عقود را به خود اختصاص داده است. در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریف‌شده است: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجرِ می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ گویند».

کلیاتی در خصوص عقد اجاره

مستفاد از مواد قانونی مرتبط با این موضوع، عقد یا قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ارکان و اجزای لازم را داشته باشد. ذیلاً مواردی که لازم است در قرارداد اجاره به آن‌ها توجه شود را بر می‌شماریم.

• در قرارداد اجاره طرفین قرارداد، موجر و مستأجر بایستی مشخص باشند.
• در قرارداد موجر باید اصالتاً و یا وکالتاً مالک عین مستأجرِ باشد که بتواند آن را به مستأجر واگذار نماید.
• در قرارداد لازم است که نشانی کامل و دقیق هریک از طرفین قرارداد و یا نشانی اقامتگاه قانونی آنان درج شود.
• در قرارداد بایستی مدت‌زمان قرارداد از یک ساعت تا چندین سال کاملاً مشخص باشد. البته بهتر است که مدت قرارداد یک‌ساله باشد.
• در قرارداد بایستی تعداد نسخ قرارداد در دو نسخه و در صورت نیاز در سه نسخه که در اختیار فرد سوم قرار می‌گیرد. (بایستی مشخصات فرد سوم در قرارداد قیدشده باشد)
• در قرارداد لازم است که مرجع حل اختلاف ازجمله شخصی خاص و یا مرجع قانونی مربوطه مشخص گردد.
• اگر در متن قرارداد، زمان شروع مدت اجاره قید نشود، شروع آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود.
• موجر (مالک عین مستأجرِ) باید قدرت و توانایی تسلیم (تحویل) عین مستأجرِ را به مستأجر داشته باشد.
• اگر موجر از تحویل عین مستأجرِ به مستأجر خودداری کند، از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل می‌شود و اگر به دلیلی معذور باشد، مستأجر حق فسخ دارد.
• لازم است در قرارداد اجاره، بابت عدم توانایی تسلیم عین مستأجرِ به مستأجر خسارت تعیین گردد.
• عین مستأجرِ باید معلوم و معین باشد در غیر این صورت عقد باطل است.
• اگر استفاده از عین مستأجرِ به دلیل بروز عیب و ایرادی جدی و عدم امکان رفع عیب، میسر نباشد؛ عقد اجاره باطل است.
• در مدت قرارداد موجر حق ندارد تغییری در عین مستأجرِ بدهد که مخالف قصد مستأجر از اجاره باشد.

در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا عقد اجاره باطل است.»
علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می‌بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد، هرگاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. همچنین در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است: «عین مستأجرِ باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است.»

دلیل اصلی در مورد معین بودن زمان اجاره این است که در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به‌سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقها تملیک عین به‌عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می‌سازد.

نحوه محاسبه اجاره بهاء

ذیلاً نحوه محاسبه دقیق مبلغ رهن کامل یک آپارتمان را به‌صورت نمونه برای شما توضیح داده و سپس نحوه تبدیل کردن این مبلغ به رهن و اجاره را نیز شرح دهم. فرض کنیم که شما یک آپارتمان در شهر تهران حوالی میدان سرو، منطقه سعادت‌آباد دارید به متراژ تقریبی ۱۰۰ متر، ۲ خوابِ، نوساز، با امکانات کامل، در حال حاضر (بهار ۱۳۹۶) اگر شما قصد فروش واحدتان را داشته باشید. قیمت عادلِ روز ملک شما به ازای هر مترمربع مبلغ ۱۰ میلیون تومان است، یعنی خریدار می‌بایست مبلغی در حدود یک میلیارد تومان بابت خرید خانه شما بپردازد.

آنچه رایج است در حالت کلی برای به دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم بر ۵ یا ۶ کرده تا مبلغ رهن به دست آید، تقسیم بر ۵ و یا تقسیم بر ۶ ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک است. هرگاه ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد مبلغ کل را تقسیم بر ۵ می‌نماییم و در صورتی که ملک چند سال ساخت باشد بسته به تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه ارزش ملک را تقسیم بر عددی بین بازه ۵ تا ۶ می‌گردد. در این مثال به دلیل اینکه سن بنا نوساز قیدشده است، مبلغ ارزش کل خانه را تقسیم بر عدد ۵ می‌کنیم تا میزان رهن کامل آپارتمان موردنظر به دست آید.
۲۰۰ میلیون تومان مبلغ رهن کامل ملک موردنظر است.
حال اگر بخواهیم مبلغ رهن و اجاره آپارتمان موردنظر را به دست آوریم بسته به میزان تغییر می‌بایست از فرمول زیر استفاده نماییم، به فرض مثال ما نیمی از مبلغ رهن کامل بالا را به‌صورت اجاره ماهیانه نیاز داریم، یعنی ۱۰۰ میلیون تومان، در حالت عادی و با توجه به اینکه نرخ تبدیل ماهیانه هر ۱۰ میلیون تومان در بازار مسکن ۳۰۰ هزار تومان است:
میزان رهن برابر ۱۰۰ میلیون تومان و میزان اجاره ماهیانه ۳ میلیون تومان است.
اما از آنجا که نرخ تبدیل ماهیانه هر ۱۰ میلیون در بانک‌های کشور در بهترین حالت (حساب پس‌انداز یک‌ساله) ۲۰۰ هزار تومان است برای به دست آوردن مبلغ اجاره ماهیانه می‌بایست عددی بین نرخ تبدیل بانک و نرخ تبدیل بازار مسکن را در نظر بگیریم به همین منظور عدد نهایی رهن و اجاره آپارتمان موردنظر به صورت زیر است:
میزان رهن برابر ۱۰۰ میلیون تومان و میزان اجاره ماهیانه ۲ میلیون و پانصد هزار تومان است.
روش محاسبه عدد بالا نحوه محاسبه و کارشناسی دقیق مبلغ رهن و اجاره آپارتمان را نشان می‌دهد که قابل استفاده در اکثر نقاط ایران است. بدین روش و شیوه محاسبه مالکین واحدهای مسکونی و آپارتمانی می‌توانند میزان رهن و یا اجاره واحد خود را تخمین بزنند.
در فرمول جدید مالک قیمت رهن واحد مسکونی خود را بر اساس متراژ تعیین می‌کند. به‌عنوان مثال اگر آپارتمانی ۱۰۰ متری که در منطقه‌ای از شمال شهر واقع‌شده با قیمت هر متر مربعی سه میلیون تومان، مالک آن برای رهن این واحد مسکونی بابت هر مترمربع از آپارتمان درخواست یک میلیون تومان ودیعه را می‌کند. به عبارتی قیمت رهن این واحد ۱۰۰ میلیون تومان تعیین می‌شود؛ بنابراین همان‌طور که مشخص است در مبنای قیمت گذاری‌های جدید میزان رهن بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.

اجرت المسمّی و اجور گذشته:

نخست به بررسی لغوی مفاهیم مورد استفاده می‌پردازیم، منظور از اجور که جمع لغوی اجر است، همان اجاره بهای استفاده مستأجر از عین مستأجرِ است، مبرهن است که مستأجر وظیفه دارد اجاره بهای معیّنه را در موعد مقرر به موجر بپردازد و در صورتی که پرداخت اجاره از سرسید تعیین شده به تعویق بیافتد و موجر موفق به دریافت آن‌ها نشود، مستأجر شرعاً و قانوناً به‌عنوان مدیون، بدهکار این اجور معوقه است که میزان آن در زمان عقد اجاره به‌عنوان اجرت المسمّی مشخص‌شده خواهد بود، بنابراین منظور از اجورمعوقه جمع اجاره‌بهای پرداختنشده توسط مستأجر در مدت ایام تصرف وی به میزان معین و معلوم بین موجر و مستأجر است.

اجرت‌المثل:

ممکن است تصرفات مستأجر به بعد از سپری شدن مدت عقد اجاره نیز در عین مستأجرِ ادامه یابد و حتی بدون اجاره موجر در استفاده از مورد اجاره به تصرفات خود ادامه دهد، در این صورت چون قرارداد قبلی به پایان رسیده است، موجر ملتزم به دریافت همان مبلغ قبلی نیست و می‌تواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید از ملک مورد تصرف ارزش روز میزان اجاره بهاء بعد از ایام سپری شدن قرارداد را محاسبه و از مستأجر مطالبه نماید. اصطلاحاً میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از منتفی شدن عقد اجاره به علت پایان مدت قرارداد را اجرت‌المثل نامیده‌اند.