در اکثر شغل‌هایی که در اماکن تجاری فعالیت دارند، محل کار برای اشخاص اهمیت زیادی دارد. بدین‌صورت که وقتی فردی مغازه‌ای افتتاح می‌کند بعد از یک مدت آن محل دارای اعتباری می‌شود، آن مکان مشتری‌هایی پیدا می‌کند، حق سرقفلی ناظر به این حالت است، یعنی حقی که برای صاحب مغازه در خصوص مشتری‌ها و محل پیدا می‌شود.
چراکه در صورت تغییر محل کار، مستأجر مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. با تعریف فوق مفهومی متمایز از حق کسب و پیشه و تجارت دارد و آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر آورده شده است تعیین سرقفلی نیست بلکه حق کسب و پیشه و تجارت است. با توجه به پذیرفته شدن این حق در محاکم حتی دیوان عالی کشور، لذا در اعتبار حق کسب و پیشه و تجارت تردیدی وجود ندارد.
تعریف سرقفلی
تعریف سرقفلی حقی است معنوی که تاجر بابت تقدّم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول است. ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا فنّاوری اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است وبه‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.
سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
در عرف جامعه ما و بحث‌های محاوره‌ای، این دو به یک معنی به‌کاربرده می‌شوند و گاهی از هم تفکیک می‌گردند و با معانی مختلف مطرح می‌شوند؛ اما به‌طورکلی سرقفلی مبلغی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای عقد اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد؛ اما حق کسب و پیشه حقی است که به‌صورت تدریجی و با مرور زمان برای مستأجر محل به وجود می‌آید.
درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند.
لذا این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. در قوانین سال‌های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ هرگاه از کلمه سرقفلی یادشده، منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. بااین‌وجود مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همواره ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بوده است؛
اما حق سرقفلی همواره مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه قرارگرفته بدین‌جهت بوده که مستأجر پس از صرف هزینه‌هایی موفق به کسب مشتری شده است و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند عملاً مشتری‌های خود را که حاصل صرف زحمت و هزینه بوده از دست می‌دهد و در محل جدید بایستی بار دیگر مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید پیدا کند.
لذا قانون‌گذار در جهت حمایت از مستأجرها بوده است. از سال ۱۳۷۶ و پس از ابلاغ قانون روابط موجر و مستأجر، مقرر گردید در مواردی که قانون جایز بداند که اخذ سرقفلی جایز است، اما بدین استناد مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است؛ بنابراین به‌موجب این قانون، هر قرارداد اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ در خصوص اماکن تجاری منعقدشده است، اخذ سرقفلی در آن‌ها جایز، اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.
انواع سرقفلی
دو حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی که از موضوعات مبطلابه و پر مناقشه و پرمجادله ازلحاظ تنوع قوانین حاکم و اختلاف‌نظر بین شارعین قوانین و همین‌طور فقها و در منابع فقهی در بحث تأمین و بحث قضا متأثر از آن هستیم. به لحاظ متغیرهای فوق، بحث مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از مباحث بسیار مهم و اگر بیش و کم به نظرات و آراء ادارات حقوقی التفاتی کرده باشید. می‌بیند که حجم وسیعی از نظرات اداره حقوقی در جهت حل اختلاف قضات و وکلا مربوط به همین بحث حق سرقفلی است. در این نوشته سعی خواهیم کرد که به‌صورت مفصل و منسجم بحث را مطرح و نتیجه‌گیری خوبی داشته باشیم.
ابتدا بحث تعاریف و توصیف حقوقی و تدوین ماهیت حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطرح می‌کنیم؛ و همین‌طور وجوه افتراق بین این دو و وجوه تمایز بین این دو و وجوه مشترکی که این دو باهم دارند. در بحث دیگر سیر قانون‌گذاری و تحول تقنینی مرتبط با بحث بیان می‌گردد. در ادامه سؤالات و ابهاماتی مهمی که در این زمینه مطرح هست را عرض می‌کنیم. در پایان با توجه به اینکه کارشناسان علاقه‌مند هستند آنچه با موضوع کارشناسی مرتبط است بیان گردد را موردبحث قرار می‌دهیم:
در ارتباط با تعریف و توصیف ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه و سرقفلی گفته‌شده «سرقفلی پولی است، وجهی است یا مالی است که توسط مستأجر اول از مستأجر دوم دریافت می‌شود و یا توسط مستأجر به مالک در زمان انعقاد عقد اجاره و آغاز رابطه استیجاری پرداخت می‌شود. این وجه یا پولی که ابتداً مستأجر اول به مالک پرداخت می‌کند یا مستأجر دوم که با اجازه مالک توانسته بیاید و ملک را از مستأجر اول دریافت بکند با رعایت مقررات حاکم توسط او به مستأجر اول پرداخت می‌شود، این وجه عنوانش سرقفلی است.»
بیشتر در عرف متداول می‌گوییم مال یا وجه، بحث حق که التفات می‌کنیم بیشتر ناظر بر حق کسب و پیشه و تجارت است. این وجه بنابر نظری که بعضی از اساتید ازجمله آقای لنگرودی جزء دارایی نامرئی است و مالیات بر آن تعلق نمی‌گیرد. اگر از محل انباشت ایجاد مشتری تولیدشده باشد و فراوانی مشتری و رونق اقتصادی ایجادشده باشد مالیات بر آن تعلق نمی‌گیرد و درهرحال یک مال غیرمنقول تغییری است.
اما حق کسب و پیشه و تجارت «حقی است برای مستأجر اعم از پیشه‌ور و بازرگان و متعلق کسانی که از محل اجاره مکانی امرارمعاش می‌کنند حتی اگر بازرگان هم نباشند». آنچه از روح قانون سال ۱۳۳۹ تراوش می‌شود. شهرت تجاری و وجود مشتریان عناصر سازنده در این مقوله نیست. مرحوم دکتر کاتوزیان تعریفی که از حق کسب و پیشه ارائه می‌کنند،
می‌گویند حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت‌خانه، در معنای محدود ایشان اعتقاددارند که اگر مستأجر متصرف در زمان تخلیه بخواهد از حق رجحانش، حق اولویتش استفاده کنند به این حق کسب و پیشه می‌گویند.
در تعریف هرکدام از این بزرگواران که از اساتید شاخص علم حقوق هستند نقدهایی وارد است. ازجمله اینکه حق کسب و پیشه محدود به‌منظور امرارمعاش نیست، چه‌بسا کسی سرقفلی محلی را خریداری کند ولی محل را ببندد و استفاده نکند، بنابراین لزوماً برای امرارمعاش نیست.
یا تعریفی که مرحوم دکتر کاتوزیان ارائه دادند باب ورود اماکن غیرتجاری را به بحث کسب و پیشه را محدود می‌کنند، اگر بخواهیم تعریف روشنی از این دو مقوله بخواهیم ارائه بدهیم بایستی همان‌که قانون‌گذار به آن نزدیک شده را ملاک عمل قرار دهیم و بنابراین می‌توانیم بگوییم سرقفلی وجه، امتیاز یا مالی است که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و درازای آن حقی را بر منافع محل برای خودش تدارک می‌بیند.
کسب و پیشه یک حق تدریجی الوصول است که به‌مرورزمان به‌واسطه حضور مستأجر در محل، ایجاد مشتری، رونق اقتصادی برای او تولید می‌شود. هرگاه سیر قانون‌گذاری را مطالعه و بررسی کنیم بهتر می‌توانیم به این مفاهیم نزدیک بشویم، اولین قانونی که در این باب واردشده، قانون مالک موجر و مستأجر سال ۱۳۳۹ است.
متن یکی از مقرراتی که در باب قانون سرقفلی حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده را بیان می‌کنیم. ماده ۲ قانون تملیک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب سال ۱۳۳۹، هرگاه ملک یا مستغلاتی که در نقشه شهرداری واقع و برابر این قانون نسبت به آن عمل می‌شود محل کسب باشد هیئت کارشناسان بدوی یا تجدیدنظر مکلف هستند در ارزیابی املاک به ارزش سرقفلی مستأجر را به‌طور تقریبی تعیین نمایند و در این صورت شهرداری به ترتیبی که برای پرداخت در این لایحه قانون تعیین‌شده بهای ملک را به مالک و ارزش سرقفلی را به مستأجر پرداخت خواهد کرد.
در مقررات پراکنده‌ای که حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده است بیشتر قانون‌گذار وقت دنبال این بود که اگر شهرداری، مؤسسات عمومی و یا دولت، درصدد تخلیه مکان تجاری هستند به قیمت واقعی و عادله، حق سرقفلی مستأجر را در نظر داشته باشند تا این زمان سرقفلی وارد مقررات تقنینی حاکم بر رابطه موجر و مستأجر نشده بود.
این وضع ادامه دارد، بعد از سال ۱۳۳۹، قانون سال ۱۳۵۶ تصویب و ابلاغ می‌گردد، مهم‌ترین قانون حاکم بر به رابطه موجر و مستأجر در املاک تجاری قانون سال ۱۳۵۶ است. نکات بسیار جالبی هم دارد.
این قانون همان‌گونه که در ادامه عرض خواهد شد مورد وفاق و موردتوجه و التفات فقها قرار نگرفته است، میدانید که شرع ما، نظر فقهای ما بر این است که اصل بر عدم ولایت است، اصل بر عدم سلطه است، کسی حق ندارد بر مال دیگری چیره بشود، اینکه مستأجر ولو به بهانه حضور طولانی‌مدت در عین مستأجرِ، صاحب حقی بشود، بر محل و مانع حقوق مالک بشود، مالک نتواند محل را تخلیه کند، مالک نتواند اجاره‌بهای اضافه از او بگیرد، این خلاف اصل تسلیط است، خلاف اصل سلطه بر مال دیگری است، خلاف اصل ولایت بر مال دیگری است،
از این باب با توجه به مبانی فقهی، فقها روی خوشی نسبت به قانون سال ۱۳۵۶ نشان نمی‌داند، اما با این وصف آیا می‌توانیم بگوییم قانون سال ۱۳۵۶ ناعادلانه بود؟ قانون سال ۱۳۵۶ یکی از قوانینی است که بسیار به عدالت نزدیک بود، در این قانون اگر دقت شود، قانون‌گذار در وضع این قانون سعی کرده یکسری به‌اصطلاح به تعبیر دکتر کاتوزیان، مواردی که دست‌وپا گیر شده بودند، معذوریت‌هایی ایجاد کرده بودند را بشکند، همان‌طوری که در تعهد به نفع شخص ثالث این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات بیمه این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات مسئولیت مدنی این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات مربوط به حمل‌ونقل این کار رو کرده است.
تعابیر جدیدی را آورده، تأسیسات جدیدی را آورده که ریشه در فقه ندارد ولی به عدالت ناسازگار نیست، اتفاقاً عرف در اینجا بر مبنای عدالت ایجاب کرده، اقتضا کرده که اگر مستأجری که سال‌ها در یک محل حضور دارد و برای موجر مشتری ایجاد کرده، رونق اقتصادی ایجاد کرده، ارزش تجاری محل را بالا برده است، بدون حضور مالک، مالک که در اینجا حضور نداشته است، ۲۰ سال، ۳۰ سال، ۴۰ سال در این محل حضورداشته و رونق ایجاد کرده، مشتری ایجاد کرده، ما مثال‌ها را فراوان داریم، می‌بینیم در عالم بیرون، در عالم خارج فراوان می‌بینیم، دو مغازه هردو مواد غذایی ارائه می‌کنند، یکی هیچ مشتری ندارد و دیگری صف طولانی مشتری دارد، مساحت هردو مغازه یکی است، شکل و شمایل هردو یکی است، اما در زمان فروش در زمان واگذاری منافع، آیا این دو مغازه زمان واگذاری به غیر یکسان واگذار می‌شوند؟ قطعاً پاسخ خیر است.
چه کسی باعث این حق شده است؟ چه کسی این خیرحرفه‌ای را آورده است؟ این فرآورده محصول کیست؟ این فرآورده محصول مستأجر است که با استفاده از ذکاوت خودش، با استفاده از هوش خودش، با استفاده از تخصص خودش، رونقی ایجاد کرده در آن محل و امروز که بخواهد ملک را تخلیه کند، واقعاً نارواست، دارا شدن ناعادلانه است که مالک همه این منافع را ببرد؛ بنابراین به‌خوبی قانون‌گذار ما از مقررات عرفی اقتباس کرده و به‌خوبی آنچه را که عرف اقتضا می‌کرده در مقررات پیاده کرده و متبلور کرده است؛ بنابراین قانون سال ۱۳۵۶ می‌شود نتیجه گرفت که یکی از قوانین مترقی بوده است. قانون‌گذار در قوانین بعدی که در این سیر بیان خواهد شد، سعی کرده این را جر و تعدیل کند. کنترل کند، به‌گونه‌ای نشود که مستأجر فعال مایشاء بشود. افسارگسیخته بشود، حقوق اولیه مالک هم دستخوش تجاوز قرار بگیرد.
به‌گونه‌ای که ما در مصادیق می‌بینیم، بعضی وقت‌ها مالک هیچ‌گونه حقی ندارد به‌جز یک اجاره‌بهای ناچیز ماهیانه بگیرد، بین این دو حق، حق مالک و مستأجر بایستی یک آشتی برقرار کرد، بایستی این دو حق را در یک حدی جمع کرد، قانون‌گذار این کار را کرده است، در سال ۱۳۷۶ این کار را انجام داده است که ذیلاً تشریح می‌گردد.
پس تا اینجا ما دوتا قانون را مرور کردیم، قوانین سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶، همان‌گونه که میدانید در قانون سال ۱۳۵۶ هم قانون‌گذار اصطلاح سرقفلی رو بکار نبرده است تا اینجا هرچه هست حق کسب و پیشه و تجارت است. تا اینکه به ماده‌واحده‌ای برخورد می‌کنیم، در سال ۱۳۶۵، در قانون سال ۱۳۶۵، همان چیرگی عرف باعث شده که اصطلاح سرقفلی در قانون منعکس بشود. «متن ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند.
در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن هست. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.»
در این قانون دو عنصر آورده شده یکی سند رسمی و دو پرداخت وجهی بانام سرقفلی، اولین قانونی که در نظام تقنینی ما در روابط بین موجر و مستأجر از موضوع سرقفلی صحبت به میان آورده همین قانون سال ۱۳۶۵ است. همان‌گونه که قبلاً بیان شد در قانون محدوده سال ۱۳۳۹ چندین مقرره ای داریم که در کلمه سرقفلی در آن‌ها کاربرد و انعکاس یافته بود، ازجمله مقرراتی که در مورد تملک زمین‌ها بود، تکالیفی که دولت، شهرداری و مؤسسات عمومی داشتند، نسبت به کسانی که ملکشان را تخلیه می‌کردند؛ اما در روابط موجر و مستأجر کاربردی نداشت. برای اولین بار در قانون سال ۱۳۶۵، قانون‌گذار گفته که اگر رابطه استیجاری مستند به سند رسمی باشد، نه سند عادی، دوم وجهی پرداخت‌نشده باشد امکان تخلیه است، مفهوم مخالف این است که اگر مستأجر رابطه خودش را مستند به سند رسمی کرده باشد و وجهی پرداخت کرده باشد.
بنام پیش‌پرداخت یا بانام سرقفلی، او دارای سرقفلی است، نمی‌شود تخلیه او را خواست مگر در صورت پرداخت مبلغ سرقفلی، این قانون ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ است. در سال ۱۳۶۹ دوباره یک ماده‌واحده دیگری تصویب شد، چیز تازه‌ای برقرار نکرد، تأکید کرد بر همان مقررات سابق، اما در سال ۱۳۷۶ قانون‌گذار تحول دیگری ایجاد کرد و این هم به دلیل پیش‌گفته که قانون‌گذار مترصد فرصتی بود تا بین حقوق مالک و مستأجر آشتی ایجاد کند. این‌طور نباشد که تا ابدالدهر به هر شکل و به هرگونه که مستأجر اراده و میل کرده، مکان تجاری دیگری را در اختیار داشته باشد.
قانون‌گذار در این قانون آمده گفته که اگر وجهی پرداخت بشود به‌عنوان سرقفلی موجر در صورتی می‌تواند ملک را تخلیه نماید که سرقفلی را به نرخ روز پرداخت نماید. خواه رابطه استیجاری مبتنی بر سند رسمی باشد و خواه سند عادی، مستأجری می‌تواند پس از گرفتن سرقفلی ملک را تخلیه کند. شرط تخلیه پرداخت سرقفلی است.
- بنابراین ما تا سال ۱۳۶۵ ما اصطلاحی بنام سرقفلی نداریم.
- از سال ۱۳۶۵ حق سرقفلی صورت قانونی پیداکرده در رابطه موجر و مستأجر به‌شرط آنکه رابطه مبتنی بر سند رسمی باشد.
- از سال ۱۳۷۵ صورت قانونی یافته به‌صورت مطلق، نه نسبی و نه مشروط، حتی اگر رابطه استیجاری مبتنی بر سند رسمی هم نباشد.
نظرات فقها در مورد حق کسب و پیشه و تجارت:
نظر امام خمینی (ره):
ایشان به‌صورت مطلق می‌گویند که با انقضای مدت اجاره مستأجر باید محل را تخلیه کند. طولانی شدن مدت رابطه استیجاری حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌کند. موجر حق دارد یا اجاره‌بها را اضافه کند و یا تخلیه مستأجر را بخواهد. اگر مستأجر ادامه بدهد تصرفات خودش را، تصرفاتش در حکم غصب است و در طول این مدت بعد از انقضای رابطه استیجاری، حتی اگر به لحاظ آفات سماوی عین مستأجره خراب بشود، خسارتی به آن وارد بشود، ضمان بر عهده مستأجر غاصب مستولی می‌شود.
مستأجر باید از عهده ضمان و خسارت بربیاید. مگر آنکه دو طرف باهم توافق بکنند، حق تخلیه مستأجر ساقط بشود، اجازه داشته باشد مستأجر برای انعقاد قرارداد با دیگری از محل افزایش و ترقی محل اجاره، می‌توان ما به ازایی از مستأجر بعدی دریافت کند، آن را می‌توانیم به‌عنوان سرقفلی در نظر بگیریم، بسیار شرط سختی ازنظر ایشان وجود دارد که مستأجر بتواند مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید. اصل بر این است که مستأجر ولو آنکه ایجاد ترقی کرده باشد، رونق اقتصادی ایجاد کرده باشد، ده‌ها سال در عین مستأجره حضورداشته باشد. از دیدگاه فقهی ایشان مستأجر باید تخلیه کند، اگر قراردادی با مستأجر دیگری منعقد کند، آن عقد، عقد فاسد است، عقد باطل است و عقد فاسد اثری در تملک ندارد. هیچ التزام و تکلیفی برای مالک به وجود نخواهد آورد.
آیت ا… منتظری:
همین نظر را منعکس کرده‌اند با یک تغییر جزئی و آن اینکه، مستأجر در عین مستأجره به شرطی می‌توان دارای حق سرقفلی باشد که تظاهر خارجی و نمود خارجی هم پیداکرده باشد. مثلاً مرمت کرده باشد محل را، تعمیراتی انجام داده باشد، تغییر و تحولاتی ازاین‌گونه که متضمن بقای بهتر عین مستأجره و افزایش ارزش سرقفلی آن و منافع محل باشد.
آیت ا… خویی:
ایشان نظر منعطف‌تری دارند، ازاین‌جهت که ایشان دو تا آیتم قانون سال ۱۳۳۹ و عرف را محترم شمرده‌اند. ایشان در دیدگاه فقهی خودشان با تصریح به اینکه بعد از انقضای مدت اجاره، مستأجر حق ندارد منافع عین مستأجره را به غیر منتقل کند، درعین‌حال تأکید می‌کنند که اگر مستأجر توافق کرده باشد با مالک و اشتراک شده باشد بین این دو که مالک نمی‌تواند محل را تخلیه بکند یا اجازه انتقال را به او داده باشد، مستأجری می‌تواند محل را به دیگری انتقال بدهد، ایشان انعطاف به خرج داده‌اند.
آیت ا… شیخ حسین حلی:
این فرض اماره‌ای که برخی رابطه طولانی‌مدت موجر و مستأجر را موجد حق سرقفلی برای مستأجر می‌دانند را می‌گویند که این‌چنین چیزی نیست. ایشان می‌گویند که عقلانی نیست که مالک در ابتدای قرارداد رابطه استیجاری به دیگری بگوید که تو تا طولانی‌مدت این حق رادارید که طولانی‌مدت در محل حضورداشته باشید و من حق ندارم که تخلیه را از شما بخواهم و اگر هم به دیگری انتقال دادید می‌توانید ما به ازای از آن را بگیرید، این را از حیث بنای عقلانی و توجیه منطقی غیرقابل‌قبول می‌دانند. این نظرات بیش و کم در آراء سایر فقها نیز منعکس‌شده است. این نظرات در سال ۱۳۷۶ منجر به آخرین قانونی که حاکم بر رابطه موجر و مستأجر است.
سؤال: تمایز و تفاوتی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
جواب: اولی اینکه حق کسب و پیشه و تجارت یک حق تدریجی الوصول است در طی زمان برای متصرف محل ایجاد می‌شود؛ اما سرقفلی معطوف به مکان، معطوف به زمان به آن شدت و غلظتی که در مورد حق کسب و پیشه است نیست، سرقفلی وجهی است مالی است که ابتدابه‌ساکن قطعی الوصول ایجاد می‌شود، پرداخت می‌شود.
تفاوت دوم در ارزیابی این دو است، قاضی به کمک کارشناس در ارزیابی سرقفلی به شکلی که در ارزیابی حق کسب و پیشه مبسوط الید است، دارای اختیار وسیع و دارای منابع متنوع نیست، کارشناس وجه پرداختی را در نظر می‌گیرد و ارزش روز وجه پرداختی را، حالا اینکه در ارزش روز این وجه بایستی مثلاً بر مبنای خسارت تأخیر تأدیه ماده ۵۲۲ عمل کند یا نه بر اساس تغییرها و معیارهای دیگری بگوید آن پول در آن زمان پرداخت‌شده آن مقدار بوده و الان این مقدار است، این جای بحث دارد و محل مناقشه است.
بعضی‌ها اعتقاددارند وقتی می‌گویند ارزش روز یعنی شما بیایید و نرخ تورم را در نظر بگیرید، چه‌بسا امتیازی، وجهی، مالی که در ۲۰ سال پیش‌پرداخت شده، اگر بخواهیم آن مکان را در نظر بگیریم و امروز بگوییم، سرقفلی آن امروز چقدر است، به‌مراتب از ارزش ملکیت آن مکان بالاتر باشد؛ اما اگر بخواهیم این را به موضوع تأخیر و تأدیه متصل کنیم شاید عادلانه نباشد، در بحث پرداخت خسارت در بحث مسئولیت مدنی، در بحث جبران زیان، میدانید که در تخلیه وقتی شما وجهی پرداخت می‌کنید، این وجه جایگزین خسارت و زیانی می‌شود که مستأجر در اثر از دست دادن موقعیت شغلی می‌خواهد از این محل خسارت وارده را تأمین بکند، برای تأمین خسارت عدالت ترمیمی چه می‌گوید، عدالت و انصاف چه می‌گوید، شاید در پاره‌ای موارد عدالت در بوته خسارت تأخیر تأدیه باشد اما همیشه این‌طور نیست، خسارت تأخیر تأدیه یک نص و یک تأسیس خاصّه، ما از عنوان خسارت تأخیر تأدیه فقط باید در موضع قانونی استفاده کنیم،
موضع قانونی چیست؟
اگر شما طلبی از کسی دارید، وجه رایج به کسی پرداخت کرده باشید و بخواهید از ایشان دریافت کنید و به زمان طول کشیده باشد و طرف پرداخت نکرده باشد، شما امروز درصدد مطالبه برمی‌آیید، از تاریخ مطالبه می‌توانید اصل وجه پرداختی و خسارت تأخیر را دریافت کنید. ماده ۵۲۲ شرایط، ارکان، عناصر، محل بعثت و ظهورش محدود به آن موضع ای است که قانون‌گذار در نظر گرفته، ما نمی‌توانیم از این اصل در بحث رابطه موجر و مستأجر استفاده کنیم، بنابراین به اعتقاد شخص خودم محدود کرده کارشناس به اینکه در ارزیابی سرقفلی به نرخ روز، شما از معیار و پارامتر خسارت تأخیر تأدیه استفاده بکن این نظر محمل قانونی ندارد و توجیه حقوقی هم ندارد، این دوتا تمایز، یعنی عرض کردیم که حق کسب و پیشه تدریجی الوصول است و قطعی الوصول نیست، معیارهای ارزیابی آن منابع ارزیابی آن با سرقفلی متفاوت است و تفاوت آشکار دارد.
تفاوت دیگری که گفتند حق سرقفلی قابل اسقاط هست، اما حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست، از باب اینکه اسقاط مالم یجد هست، البته بر این نظر انتقاد هم وارد شده، این انتقاد هم این است که آقای کشاورز در کتاب حق کسب و پیشه و سرقفلی آورده‌اند که اسقاط مالم یجد چرا منطقی نباشد، چطور اسقاط ضمان مالم یجد متصور است، مثلاً من تعهد می‌کنم که فرزندم که در فلان دانشگاه تحصیل می‌کند اگر در زمان تحصیل خسارتی وارد بکند، زیانی وارد بکند به محل تحصیل من تعهد می‌کنم که این زیان را پرداخت کنم، یا آنکه به‌موجب قراردادی از این تعهد تبرّی می‌جویم، مگر هنوز زیانی یا خسارتی واردشده، پس همان‌طوری که اسقاط ضمان مالم یجد متصور است، اسقاط مالم یجد از حیث حق کسب و پیشه هم متصوّر است. غیر عقلایی و غیرمنطقی نیست. بر این تفاوت این نظر اختلافی واردشده است. دیگر تفاوت اینکه حق سرقفلی قابل ضمان است، حق کسب و پیشه چنین ویژگی ندارد، حق سرقفلی قابلیت توثیق دارد، حق سرقفلی به‌عنوان یک مال، به‌عنوان مال غیرمنقول، قابل ارزیابی و قیمت‌گذاری و ترهین است، اما حق کسب و پیشه چنین ویژگی ندارد. این‌ها تمایزات بین این دو بودند.
اندک توضیحی در مورد قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، گفتیم که این قانون می‌شود گفت مهم‌ترین قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر در ارتباط با اماکن تجاری است. در این قانون چند تا ویژگی خاص هست.
- اول اینکه حق کسب و پیشه را به رسمیت شناخته است.
- عدم امکان تخلیه مستأجر را اصولاً به رسمیت شناخته است.
- قانون بسیار خاصی است که معطوف و مرتبط با قواعد آمره و نظم عمومی است.
- وفق ماده ۳۰ همین قانون با توافق با تراضی قابل تخطی نیست.
دعاوی منبعث از این قانون، دعاوی تخلیه اگر از ناحیه موجر باشد، امکان تخلیه میّسر نیست مگر بنا به شرایط و وضعیتی که خود قانون اعلام کرده، تخلیه بنابه نیاز شخصی، تخلیه به لحاظ تحدی و تخریب، تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء، تخلیه به لحاظ نوسازی و تجدید بنا، جنبه‌های تخلیه یا متضمن اسقاط کلی حق کسب و پیشه مستأجره، یا اسقاط نسبی آن، یا هیچ تأثیری در حق کسب و پیشه مستأجر ندارد، یعنی در سه بخش ما تخلیه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ داریم،
- تخلیه‌ای که مستلزم حق کسب و پیشه مستأجر است با نظر قاضی و با برآورد کارشناس رسمی دادگستری.
- تخلیه‌ای که به‌واسطه تخلف مستأجر مستلزم سقوط کامل حق کسب و پیشه اوست.
- تخلیه‌ای که موجب اسقاط حق کسب و پیشه مستأجر به‌صورت نسبی است.
- اگر مستأجر مورد اجاره را به غیر منتقل کند، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه نماید با پرداخت نصف حق کسب و پیشه.
- اگر مستأجر تعدی و تفریط بکند، تغییر شغل بدهد، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه او را بکند بدون آنکه هیچ‌وجهی به او پرداخت بکند.
- اگر مالک به‌واسطه نیاز شخصی یا به‌واسطه تجدید بنا در پی تخلیه باشد می‌تواند تقاضای تخلیه بکند، ادعای خودش را اثبات بکند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه،
کلیات قانون سال ۱۳۷۶ بر اساس مواد ۱۵، ۱۴ و ۱۹ این قانون امکان تخلیه عین مستأجره که مستأجر دارای حق کسب و پیشه است در سه حالت متصوّر است:
تخلفات مستأجر به‌گونه‌ای که حق کسب و پیشه او را به‌طور کامل ساقط سازد، مصادیق، تخلف از نوع تعدی و تفریط، تخلف از نوع تغییر شغل، در بحث تغییر شغل عموماً قضات در رویه قضایی نگاه می‌کنند اگر شغلی که تغییریافته داخل همان صنف باشد، مثلاً فروشگاه سامسونگ لوازم صوتی تصویری داشته و تغییر دادند به فروش لوازم‌خانگی تغییریافته است، آموزشگاه مهارتی داشته و تغییر شغل داده به حوزه آموزش ولی در رشته دیگری صورت گرفته، این‌ها را مصداق تخلف از تغییر شغل نمی‌دانند. رویه قضایی عموماً این‌گونه است. این دو حالت یعنی تخلف مستأجر از نوع تغییر شغل و تعدی و تفریط مصداق جنبه‌ای از تخلف است که حق کسب و پیشه به‌طور کامل ساقط می‌شود.
توضیحی در مورد تعدی و تفریط، این موضوع بسیار محل مناقشه است، اینکه چه‌کارهایی مصداق تعدی و تفریط است، در این زمینه کارشناس پس از مراجعه به محل در مورد روابط موجر و مستأجر به قاضی گزارش خواهد کرد که چه تغییراتی در ملک صورت گرفته مثلاً مستأجر اقدام به ساخت بالکن کرده است، مثلاً مستأجر کف عین مستأجره را کف‌پوش کرده است، در این بخش کارشناس حق اظهارنظر حقوقی در خصوص تعدی و تفریط را ندارد فقط مشاهدات خود را به قاضی پرونده گزارش می‌کند.
دعوای دیگری که در باب تخلیه مطرح می‌شود و تأثیری بر حق کسب و پیشه ندارد، تخلیه به لحاظ نیاز شخصی موجر یا تجدید بنا است. در این دو مورد حق کسب و پیشه به‌طور کامل پرداخت می‌گردد. همچنین در موردی که مستأجر تقاضای تجهیز انتقال منافع می‌کند بر اساس ماده ۱۹، اینجا هم حق کسب و پیشه به‌طور کامل پرداخت می‌گردد. مواردی که حق کسب و پیشه به‌طور نسبی ساقط می‌گردد، همان مورد انتقال به غیراست، اگر بدون اجازه مالک، بدون حکم تجهیز انتقال منافع، مستأجر انتقال به غیر بدهد، نصف حق کسب و پیشه ساقط می‌گردد.
سؤال: وجوه اشتراک حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
جواب: خلاصه وجوه اشتراک حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را ذیلاً بیان می‌کنیم:
- موجر در هردو مورد یکی است.
- التزام به مراعات هردو حق در فرض تخلف یا فرض عدم تخلف و درخواست تخلیه از سوی موجر رعایت هر دو حق به شکل یکسان لازمه مراعات شود.
- اطلاع و اذن موجر از تغییر و تحولاتی که در هر دو این حق صورت می‌پذیرد. در هر دو مورد از حیث انتقال به غیر لازم است که موجر مطلع باشد مگر آنکه از پیش در قرارداد اجاره اجازه این انتقال صادرشده و موجر حق خودش را از این حیث ساقط کرده باشد.
سؤال: آیا متصور هست که هر دو حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت برای متصرف یا مستأجر وجود داشته باشد؟ و در صورت درخواست تخلیه موجر از دو محل لازم باشد که دو حق را پرداخت نماید؟
جواب: در رویه این‌گونه است کسی که دارای سرقفلی است، حق کسب و پیشه برای او منتفی است؛ یعنی اگر رابطه استیجاری منطبق بر قانون سال ۱۳۷۶ باشد.
سؤال: اگر مستأجری در زمان حاکمیت سال ۱۳۵۶ (که فقط حق کسب و پیشه در آن ملحوظ بوده) قرارداد اجاره‌ای را منعقد کرده است و از طریق قانونی در زمان حاکمیت قانون سال ۱۳۷۶ حقوق خودش را به مستأجر جدید واگذار کرده، مستأجر جدید دارای چه حقی است؟
جواب: اگر مستأجر جدید که در زمان حاکمیت قانون سال ۱۳۷۶ محل اجاره را از مستأجر قبلی دریافت کرده، در رابطه استیجاری مستأجر با مالک بحث سرقفلی مطرح باشد یعنی وجهی پرداخت‌شده باشد، این وجه متعلق به مستأجر جدید است، این حق (حق سرقفلی) به مستأجر دوم منتقل می‌شود؛ اما اگر او صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت داشته باشد ولی توافقی خلاف آنچه حقش بوده با مستأجر دوم داشته باشد تکلیف و التزام برای موجر ایجاد نمی‌کند، اگر انتقال دهند در رابطه با منتقل الیه چیزی بر او تحمیل بکند، حقوق منتقل الیه آنچه هست که در قرارداد اجاره منعکس‌شده است. اصلی داریم بنام اصل نسبی بودن قراردادها، رابطه حقوقی طرفین آثار مترتبه بر رابطه بین طرفین فقط در رابطه بین آن‌ها قابل‌تحلیل و بررسی است، به اشخاص ثالث تسری پیدا نمی‌کند. موجر در اینجا شخص ثالث است.
سؤال: آیا بین حق کسب و پیشه، برند و حق اختراع تفاوتی هست؟
جواب: حق کسب و پیشه و تجارت ناظر بر حضور متصرف در یک محل تجاری است، چون رونق تجاری ایجاد کرده دارای چنین حقی است، همان‌طوری که حق ریشه برای کشاورزها بر اساس مقررات حاکم بر اسناد نسقی در رابطه بین زارعین متصوّر است، این حق، حق حضور مستقیم در محل تجاری است، برند حق دیگری است که از حیث شکل‌گیری، از حیث پیدایش، از حیث منبع و مستند قانونی کاملاً متفاوت با حق کسب و پیشه است، ازجمله آثار حقوقی متفاوتی هم بر این دو مترتب است، ما مقرره‌ای درزمینه اثبات حق برند نداریم، در حق کسب و پیشه اگر تخلفی مرتکب بشود مستأجر مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ متصور هست که این حق از او ساقط بشود. این هیچ‌گونه ارتباطی باهم ندارند.
سؤال: آیا کارشناس رسمی راه و ساختمان به‌تنهایی می‌تواند حق کسب و پیشه را تعیین نماید؟
جواب: با توجه به اینکه در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یکی از معیارها تأمل در حساب‌ها و دخل‌وخرج محل است، در این صورت کارشناس ساختمان بایستی از دادگاه بخواهد که با توجه به اینکه در ارزیابی حق کسب و پیشه، دخل‌وخرج، سود و زیان، حساب‌وکتاب این مغازه و میزان درآمدی که مستأجر در این محل دارد، تأثر گذار است در تعیین ارزش حق کسب و پیشه و چون این بحث مستلزم جلب نظر کارشناس رسمی حسابرسی است، تقاضا دارم به‌ضمیمه این‌جانب کارشناس حسابرس انتخاب نمایید.
سؤال: در تعیین ارزش حق کسب و پیشه و تجارت چه تغییرهایی بایستی موردبررسی و مدنظر قرار گیرد؟
جواب: به‌منظور مستدل و مستند بودن گزارش کارشناسی لازم است که در تعیین ارزش حق سرقفلی موارد زیر در نظر قرار گیرند:
- میزان درآمدی که مستأجر در این محل داشته است.
- مدت‌زمانی که مستأجر در محل بوده است.
- تعداد مشتریانی که در محل کسب ایجادشده‌اند.
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
