تعیین قدرالسهم عرصه هریک از واحدهای آپارتمانی ازجمله موضوعاتی است که مالکین ساختمان‌های کلنگی در زمان مشارک در ساخت با آن مواجه هستند، عمده ساختمان‌های کلنگی که دارای طبقات کم و فرسودگی بنا و یا با توجه به افزایش ارزش زمین و نوع پهنه‌بندی شهری توجیه اقتصادی پیداکرده‌اند که نوسازی بشوند، موردتوجه افراد سازنده جهت مشارکت هستند.
سازندگان که به‌عنوان سرمایه‌گذار با مالکین وازد قرارداد مشارکت می‌شوند عمدتاً سابقه قبلی ساخت و ساز را دارند، لذا این مالکین هستند که ازنظر تجربه ساخت و ساز، قوانین و مقررات، مبانی محاسباتی و موضوعات حقوقی مشارکت کم اطلاع تر هستند،
در این بخش به موضوع تعیین میزان قدر السهم و نحوه محاسبه سهم پارکینگ و انباری و بالکن در آپارتمان می‌پردازیم، مبنای حقوقی محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه هریک از واحدهای آپارتمانی، قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌های آن هستند. آنچه در قانون آمده است:
قانون تملک آپارتمان ها
مطابق ماده 10 قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 –
“هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد … “
حال سوال اینجاست که در این‌گونه موارد قدرالسهم این بخش چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه پارکینگ چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه پارکینگ مزاحم چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه پارکینگ روباز چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه پارکینگ فاقد سند مالکیت چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه انباری چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه انباری در پشت بام چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه انباری که در سند قید نشده است چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه بالکن چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه بالکن یک‌طرف باز چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه بالکن دو طرف باز چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه بالکن سه طرف باز چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه تراس چگونه محاسبه می‌گردد؟
- قدرالسهم از عرصه واحدهای آپارتمانی که انباری، پارکینگ، تراس بالکن ندارند چطور؟
- قدرالسهم از عرصه در مواردی که واحدهای آپارتمانی ازنظر نورگیری، طبقات، کیفیت بنا و … متفاوت هستند چگونه محاسبه می‌گردد؟
تعیین میزان قدرالسهم از عرصه در هریک از موارد بالا که ممکن است پیچیدگی‌های مضاعفی مثل قرارگیری واحد ها در طبقات، میزان نورگیری، میزان کیفیت ابنیه هرکدام از واحدها و … را نیز به دنبال داشته باشد امری ساده نیست.
روش های محاسبه قدر السهم از عرصه
عموماً به یکی از این دور روش میزان قدرالسهم از عرصه محاسبه می‌گردد:
روش اول: تعیین میزان قدرالسهم از عرصه هر واحد آپارتمان مطابق با قانون:
در این روش مساعت اعیانی هریک از واحدهای آپارتمانی ملاک عمل است، باضافه بخش‌هایی که به‌عنوان متعلقات واحد آپارتمانی هستند و در سند مالکیت قیدشده و جزو بخش اختصاصی ملک می‌باشند مانند تراس، بالکن، انباری، پارکینگ و … ، در این روش میزان مساحت هریک از متعلقات را بر اساس ضرایب مورد توافق به مساحت واحد آپارتمان تبدیل می‌کنیم و مساحت اختصاصی و سهم از متعلقات به‌عنوان متراژ هریک از مالکین در محاسبه قدر الیهم محاسبه می‌گردد،
در این روش میزان مساحت پارکینگ اختصاصی برابر 50 درصد هر مترمربع واحد آپارتمان، میزان مساحت هر متر انباری برابر 50 درصد هر مترمربع واحد آپارتمان محاسبه می‌گردد.
ایرادات این روش:
هرچند روش محاسبه منطبق با قانون است ولی عموماً محاسبه با این روش نارضایتی مالکین را به دنبال دارد، چراکه مالکین درنهایت ارزش ملک خودشان را با سایر مالکین مقایسه می‌کنند و اعداد خروجی روش محاسباتی اگر نظر مالک یا مالکین را تأمین نکند از این موضوع رضایت نخواهند داشت.
روش دوم: تعیین میزان قدرالسهم از عرصه هر واحد آپارتمان مطابق با توافق و بر اساس ارزش:
در این روش مبنای محاسباتی میزان قدرالسهم از عرصه، میزان ارزش دارایی هریک از مالکین است، چون در نحوه ارزیابی واحدهای آپارتمانی به این روش همه پارامترها از جمله، انباری، پارکینگ، تراس، طبقات، نورگیری، کیفیت بنا و … درنظر گرفته می‌شود، لذا هم ازنظر منطقی و هم ازنظر انصاف به عدالت نزدیکتر است، لذا در این روش می‌توان بیشترین توافق و رضایت مالکینی که خواهان مشارکت در ساخت هستند را جلب کرد.
در روش محاسباتی چون مطابق قانون تملک آپارتمانها نیست، پیشنهاد می‌گردد، موضوع نحوه محاسبه میزان قدرالسهم به روش ارزش دارایی املاک طی یک موافقت نامه از سوی همه مالکین به امضاء برسد و در این موافقتنامه مشخص کنند که موضوع ارزیابی و قیمت گذاری ملک تک تک واحدها و برآورد میزان قدرالسهم بر اساس ارزش را به یک نفر کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان واگذار می نمانید، پذیرش و رعایت نظریه کارشناسی برای همه مالکین قطعی باشد.
