آثار حقوقی قولنامه خریدوفروش ملک

آثار حقوقی قولنامه خریدوفروش ملک

قولنامه، مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می‌شود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند، زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است (ماده ۱۰ قانون مدنی). قولنامه نه‌تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام می‌کند، به‌طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست. پس اگر مالکی که در قولنامه (عقد بیع) متعهد به فروش ملک خود شده است، آن را به دیگری انتقال دهد، بر مبنای همین شرط ضمنی، می‌توان ابطال آن را از دادگاه خواست. منتها گاه شروطی در قولنامه‌ها ذکر می‌شود که تمییز قصد واقعی طرفین را دشوار می‌سازد و گاه نیز چگونگی آثار حقوقی این قصد موردگفتگو قرار می‌گیرد.
آثار حقوقی قولنامه و مبایعه‌نامه را باید در موارد عملی آن جستجو کرد. چه‌بسا، طرفین بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه، اقدام به تنظیم قولنامه‌های متعدد درباره ملک واحدی می‌نمایند و با اتهام فروش مال غیر و معامله معارض مواجه می‌شوند. وجود پرونده‌های زیادی درباره اختلاف ملکی املاک فروخته‌شده با قولنامه و بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه در بدو امر، حکایت از عدم شناخت کافی درباره قولنامه و آثار حقوقی قولنامه دارد. تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه در حدی نیست که قولنامه را از ارزش و اعتبار بیندازد. قولنامه تنظیم‌شده در مشاورین املاک، قولنامه رسمی نیست بلکه قراردادی عادی است که به‌اشتباه از قولنامه ملک و یا ماشین تنظیم‌شده در بنگاه، قولنامه رسمی یاد می‌شود.

گاهی اوقات، ملکی که با قولنامه عادی فروخته شده است، با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می‌شود و در این حالت معامله معارض با قولنامه انجام شده است که معامله دوم قابل‌ابطال است. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، در مواردی که فروشنده به تعهدات خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نمی‌کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی، الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد و قولنامه در ادارات ثبت‌اسناد فاقد اعتبار است. جهت آگاهی از شرایط انعقاد قولنامه و رعایت آثار حقوقی قولنامه، کارشناس رسمی دادگستری، همکار آرمان سنجش اقدام به درج مطالبی درباره تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه و آثار حقوقی قولنامه نموده است که در ادامه خواهد آمد.

سؤالات درباره آثار حقوقی قولنامه

• ماهیت قولنامه چیست و ازجمله آثار حقوقی قولنامه چیست؟
• شرط اجرای آثار حقوقی قولنامه چیست؟
• چه زمانی می‌توان مدعی استفاده از آثار حقوقی قولنامه شد و آیا تعهد خریدار به پرداخت مابقی ثمن معامله، از آثار حقوقی قولنامه است؟
• وکیل دادگستری و استاد دانشگاه را چگونه شناسایی کنیم؟
• وکیل الزام به تنظیم سند رسمی و وکیل ملکی جهت مشاوره درباره آثار حقوقی قولنامه چه ویژگی‌هایی دارد؟

ماهیت حقوقی قولنامه

بر اساس تجویز ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی اراده، افراد می‌توانند هرگونه قراردادی که خلاف قانون و برخلاف نظم عمومی نباشد را با یکدیگر منعقد نمایند. در مواقعی که شرایط برای انعقاد عقد بیع فراهم نیست، طرفین، می‌توانند وعده فروش و یا قول به انجام بیع در آینده را به‌موجب قولنامه، بین یکدیگر تنظیم نمایند. در قولنامه، فروشنده، وعده فروش ملک و یا اتومبیل را در آینده می‌دهد و خریدار با پرداخت مبلغی به‌عنوان بیعانه، متعهد می‌شود که در زمان فروش قطعی، باقی ثمن معامله را پرداخت نماید. شروطی در قولنامه قابل درج است که به طرفین، حق فسخ قولنامه و عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه را خواهد داد. ازجمله آثار حقوقی قولنامه، ممنوعیت فروش موضوع قولنامه به افراد دیگر و با به‌اصطلاح معامله معارض موضوع قولنامه است. پس قولنامه هرچند دلیل انتقال مالکیت نیست ولی فروشنده را از انجام معامله دیگری بر روی مبیع بازمی‌دارد. در صورت انتقال رسمی سند ملکی که قبلاً قولنامه شده است، به شخص ثالث، حتی در صورت انجام معاملات مکرر، تمامی معاملات قابل‌ابطال از طریق دادگاه صالح است.

تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه حکایت از فروش قطعی و بی‌قیدوشرط مال دارد. شرایط و آثار حقوقی مبایعه‌نامه تا حدی به آثار حقوقی قولنامه نزدیک است. در قولنامه و مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار به تعهدات خود ملزم هستند و در هر دو ممکن است شرط فسخ و خیار نیز قرار داده شود. مبایعه‌نامه انتقال قطعی و شرعی مالکیت است و قولنامه وعده انتقال مالکیت و وقوع بیع در آینده را می‌دهد.

اجرای آثار حقوقی قولنامه

در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه، هر یک از طرفین می‌توانند به آثار حقوقی قولنامه استناد نمایند. خریدار می‌تواند با انتخاب وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، با تهیه باقی مبلغ ثمن معامله، الزام فروشنده به انتقال رسمی موضوع معامله را بخواهد و فروشنده نیز می‌تواند الزام خریدار به انجام تعهدات و مطالبه ثمن معامله را نماید. اگر وجه التزامی نیز در قولنامه به دلیل عدم انجام تعهدات قرار داده شده باشد، طرفین می‌توانند با اثبات تقصیر یا قصور و از باب تسبیب، جبران خسارات وارده را نیز تقاضا نمایند. قولنامه کاملاً در محاکم ایران پذیرفته شده است و در صورت اثبات صحت آن، قابل اعتبار در ایران است.

موارد ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی

یکی از آثار حقوقی قولنامه این است که در بعضی از قوانین خاص، قولنامه عادی دارای اعتبار نیست. در قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان به‌صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی ممنوع است. حال، قانون معین ننموده است که تکلیف این‌گونه قولنامه‌ها چیست و آیا قولنامه عادی پیش‌فروش آپارتمان باطل است و یا اینکه فقط ضمانت اجرای کیفری دارد. از متن قانون یادشده چنین برمی‌آید که ابطال قولنامه مطرح نیست و فقط فروشنده و مشاور املاک، مجازات خواهند شد.

الزام به تنظیم سند رسمی

از آثار حقوقی قولنامه، این است که فروشنده مستنکف از انتقال رسمی سند مبیع و یا متعهد به انجام معامله را می‌توان از طریق دادگاه صالح، ملزم به انجام تعهدات قراردادی نمود. مزیت قولنامه رسمی این است که مفاد و مندرجات آن قابل‌انکار نیست و نمی‌توان مدعی عدم قبول قولنامه رسمی شد. قولنامه ملک تنظیم‌شده در دفتر مشاورین املاک یا قولنامه ماشین تنظیم‌شده در بنگاه، قولنامه رسمی نیست بلکه سند عادی محسوب می‌شود. تنها قرارداد رسمی یا قولنامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضاشده باشد، قولنامه رسمی محسوب می‌شود؛ بنابراین از طریق دادگاه، امکان الزام مستنکف از انجام تعهد مندرج در قولنامه را می‌توان تقاضا نمود.