خانه » مقالات » نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

تعریفی که از عنوان ثبتی عرصه و اعیان تا به امروز شده است که عرصه را فقط بنا تشکیل می‌دهد و اعیان را فقط اطراف بنا، این تعریف نادرست است.

ما در اینجا تعاریف جامع و کامل در مورد زمین و عرصه و عیان را گردآوری کرده‌ایم تا بتوانیم روشن‌تر مفهوم عرصه و اعیان را بیان کنیم. در ابتدا انواع زمین را معرفی می‌کنیم.

اراضی به سه دسته تقسیم‌بندی می‌شوند:

موات
بایر
دایر

که طبق تعریف به زمین‌های فاقد سابقه احیا و عملیات عمرانی موات گویند و به زمین‌های که سابقه احیا و عملیات عمرانی دارند بایر گویند و زمین‌هایی که احیا و ساخته‌شده است را دایر گویند.

در اراضی بایر و دایر کاربرد املاک بیشتر است و این املاک بیشتر مورداستفاده قرار می‌گیرد و اراضی موات کاربرد کمتری دارند.

تشخیص و تأثیر زمین‌های موات بایر و دایر در عرصه و اعیان

معمولاً نوع زمین به شکل موات، دایر یا بایر در اسناد مشخص نمی‌گردد. ولی شناخت آن در تعیین قیمت عرصه زمین حائز اهمیت است و کارشناس مربوطه نخست بایستی نوع ملک را از بابت موات، دایر و یا بایر بودن آن مشخص نماید.

بدیهی است که اراضی موات بیشتر در اراضی ملی مطرح است. نوع کاربری زمین را با توجه به اسناد و در صورت عدم ذکر، نظر به مجوزهای صادرشده و در غیر این صورت با توجه به وضع موجود و سوابق تعیین خواهد شد که تشخیص نوع کاربری در تعیین قیمت اعیان زمین تأثیر دارد.

در اسناد و سندهای مربوط به ملک، نوع زمین مشخص نمی‌گردد؛ اما شناخت نوع زمین در تعیین قیمت حائز اهمیت است و ما به‌عنوان ذینفع باید به این مقوله دقت کنیم و نوع کاربری با توجه به اسناد مشخص می‌شود که در تعیین قیمت تأثیر دارد. طبق تعریف عرصه به معنای زمین و اعیان به معنای ساختمان هست.

مشخص کردن عرصه و اعیان در زمین‌هایی که دارای اسناد می‌باشند آسان است اما ملک‌هایی که در آن مستحدثاتی وجود ندارد کار مشکلی است. همهٔ زمین‌ها دارای عرصه و اعیان است و هیچ زمینی بدون عرصه نیست.

جهت تعیین و مشخص کردن ارزش عرصه و اعیان در زمین‌های بایر و دایر که متغیر است و توسط کارشناس و با توجه به کاربری آن ارزش هرکدام مشخص می‌شود و در زمین‌های موات ارزش عرصه بیشتر است.

انواع جانمایی ملک

جانمایی در ملک درواقع قرار دادن ملک در جای واقعی خودش روی نقشه و مشخص کردن مختصات دقیق ملک به‌صورت یو تی ام است.

این عملیات توسط کارشناس رسمی مربوطه انجام می‌شود ابتدا موقعیت ملک را بر روی نقشه‌های ثبتی و نقشه‌های پایه مشخص کرده و سپس نقشه ترسیم‌شده که با کمک دوربین نقشه‌برداری و تجهیزات نقشه‌برداری تهیه‌شده است به‌طور دقیق بروی نقشه موقعیت ملک جایگذاری می‌شود.

موارد انجام پروژه جانمایی ملک

پیدا کردن موقعیت ملک با توجه به سند
ابهام در مساحت و ابعاد ملک به دلیل قدیمی بودن و مشکل داشتن سند

جانمایی ملک طبق معرفی مالک یا متقاضی (نقشه یو تی ام UTM)

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه‌برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. به‌این‌ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک‌های مجاور را به نقشه‌بردار معرفی می‌کند. نقشه‌بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می‌دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام (UTM) تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی مربوطه می‌شود.

در این عملیات از دوربین نقشه‌برداری برای تهیه نقشه یو تی ام (UTM) استفاده می‌شود که مالک مرز دقیق ملک را شمالاً، شرقاً، جنوباً، غرباٌ حتماً باید برای نقشه‌بردار مشخص کند.

موارد انجام پروژه تهیه نقشه یو تی ام (UTM)

تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک‌برگی
تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه
تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب‌نشینی و غیره

تشخیص پلاک ثبتی و تعیین موقعیت ملک، تطبیق ملک با وضع موجود

تعیین موقعیت املاک در دودسته املاک واقع در محدوده شهرها و خارج از محدوده شهری تقسیم‌بندی می‌شود.

تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت واقع در محدوده شهری و غیرشهری به‌صورت مختصات یو تی ام (UTM) تهیه و به سازمان‌ها و ارگان‌های مربوطه ارائه می‌شود.

املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای:

تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت توسط کارشناس رسمی دادگستری امکان‌پذیر است و با استفاده از نقشه‌های ثبتی محل دقیق ملک را بر روی نقشه و زمین مشخص می‌کند و نقشه‌های ۱:۲۰۰۰ و ۱:۵۰۰۰، طرح جامع، طرح تفصیلی با دقت لازم برای انجام کار در دسترس است.

جهت تعیین موقعیت ملک دارای پرونده شهرسازی اطلاعات شهرسازی ملک با موقعیت ملک گواهی‌های صادره از شهرداری تطبیق داده می‌شود و جهت تعیین موقعیت پلاک تفکیکی در این‌گونه سندها ابعاد و اندازه ملک با ابعاد و اندازه واحد مجزا شده در سند تطبیق داده می‌شود.

با استفاده از نقشه‌های تفکیکی ثبتی و نقاط رفرنس نقشه‌برداری می‌توان موقعیت هریک از املاک دارای سند مالکیت را تعیین نمود و لازم است پس از تعیین موقعیت (تهیه نقشه utm) محدوده ملک مشخص شود.

املاک دارای سند مالکیت تک‌برگ:

با اجرایی شدن طرح کاداستر اسناد مالکیت تک‌برگ صادر می‌شود و اساس این اسناد برگرفته از نقشه‌های پایه و یو تی ام (UTM) و کاداستر ثبت است. در این نوع اسناد اطلاعات دقیق ملک، کروکی و موقعیت ملک مشخص‌شده است و در صفحه اول هر یک از این اسناد عبارت شناسه جام درج‌شده است که با استفاده از این شناسه موقعیت دقیق ملک بر اساس نقشه یو تی ام (UTM) مشخص می‌شود.

با استفاده از نقشه‌های یو تی ام (UTM)، اطلاعات مندرج در سند مالکیت و شناسه جام می‌توان تعیین موقعیت و جانمایی املاک دارای سند مالکیت تک‌برگ تعیین کرد.

نحوه کنترل مشخصات مالک با پلاک ثبتی اصلی و فرعی

مشخصات دقیق ملک از طریق سند ثبتی و پلاک ثبتی با مشخصات مالک تطبیق می‌شود. برای انجام این کار شیوه‌های مختلفی وجود دارد و بهترین روش استعلام از سیستم‌های جدید اینترنتی است. با مراجعه به وب‌سایت شهرداری می‌توان اطلاعات جامعی از موقعیت ملک و نشانی ملک کسب نمود.

در طراحی و نصب پلاک‌های درب منازل شهر تهران شهرداری و سازمان ثبت‌اسناد و املاک همکاری‌هایی باهم انجام داده‌اند که نتیجه آن در ادامه به شرح زیر ذکر می‌شود.

هدف از ارائه این مطالب آشنایی بیشتر و کامل‌تر با مفهوم و عناوین ملک است.

برای اولین قدم در بازدید از املاک باید به پلاک شهرداری ملک مراجعه کرد که دارای شماره پلاک ۸ رقمی است که کاربرد زیادی دارد ازجمله این‌که به وب‌سایت شهرداری مراجعه کرده و گزینه پرداخت عوارض را انتخاب کرده که به شکل زیر است.

یک گزینه دیگر به نام اطلاعات جغرافیایی وجود دارد که با انتخاب آن چند گزینه ظاهر می‌شود که برای مشاهده وضعیت ملک گزینه طرح تفصیلی را انتخاب می‌کنیم. این اطلاعات شامل مساحت ملک، نقشه gis، بافت فرسوده و گذر اصلاحی به‌طور کامل قابل دریافت است.

ثبت اسناد ملکی و امور نقشه‌برداری

کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی، خدمات مرتبط با اسناد ملکی و نقشه‌برداری و …:

کارشناسان رسمی دادگستری درزمینهٔ امور ثبتی، امور نقشه‌برداری ثبتی و یو تی ام (UTM)، تعیین حدود اربعه، تفکیک اراضی، تعیین متراژ دقیق، با دوربین‌های دقیق نقشه‌برداری جهت ارائه به شهرداری، اداره ثبت، تعیین موقعیت دقیق پلاک و امور مربوط به تداخل پلاک‌های ثبتی و اراضی گمشده … آماده ارائه خدمات به بخش دولتی و خصوصی توسط کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و نقشه‌برداری است. ارائه خدمات کارشناسی و نقشه‌برداری ثبتی توسط شرکت آرمان سنجش در اسرع وقت و ظرف مدت حدوداً دو روز کاری صورت می‌پذیرد.

اصطلاحات ثبتی مانند ثبت‌اسناد و املاک کشور مانند شماره‌های پلاک ثبتی، بخش ثبتی، پلاک‌های اصلی و فرعی، قطعه تفکیکی، املاک قولنامه‌ای، املاک اوقافی، ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ در ادارات ثبت‌اسناد و املاک و شهرداری‌ها مورداستفاده قرار می‌گیرد.

بخش ثبتی، هر شهر بر اساس مقررات و نقشه‌های ثبتی اداره ثبت‌اسناد و املاک به چنـدین بخش تقسیم می‌شـود که برای تعیین موقعیت مکانی صورت می‌پذیرد. در استان تهران و صرفاً شهر تهران، املاک به دوازده بخش ثبتی تقسیم‌شده است: مثلاً املاک واقع در پل رومی و سعادت‌آباد و … در بخش ۱۱ ثبتی تهران واقع‌شده است.

شماره پلاک ثبتی: شماره پلاک ثبتی اصلی صرفاً برای قطعه مادر صادر می‌شود. پس‌ازآن، هر بخش کوچک‌تری که از قطعه اصلی تفکیک می‌شود یک شماره پلاک فرعی هم خواهد داشت.

بنابراین مشخص می‌شود یک زمین مربوط به کدام قطعه مادر است و کدام بخش از آن را به خود اختصاص داده است. توجه به این پلاک‌های اصلی و فرعی از اهمیت بسزایی برخوردار است.

به این معنی که سازمان ثبت‌اسناد و املاک جهت شناسایی هر ملک، شماره‌ای را به‌صورت اصلی و فرعی به آن اختصاص می‌دهد تا این شماره در دفترچه مالکیت درج شود. برای مراجعه به ارگان‌ها و سازمان‌ها این شماره پلاک اصلی و فرعی کاربرد اساسی دارند و بدون این پلاک‌های اصلی و فرعی کاری پیش نخواهد رفت

جهت تشخیص شماره اصلی از فرعی، آن‌ها را با علامت ممیز (/) از هم جدا می‌کنند. به صورتی که شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته می‌شود.

به‌طور مثال برای شماره پلاک ۷۰۰/۱۰۰ عدد ۱۰۰ که سمت چپ مُمَیَز نوشته‌شده، شماره پلاک ثبتی اصلی ملک است و عدد ۷۰۰ که در سمت راست ممیز نوشته‌شده است، شماره فرعی محسوب می‌شود.

فاصله پلاک‌های اصلی و پلاک‌های فرعی از هم با خط تیره در اسناد مالکیت درج می‌شود.

املاکی که فقط دارای شماره پلاک ثبتی باشند جهت تعیین مساحت این املاک بر اساس وضع موجود از نقشه ثبتی که توسط کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی تهیه می‌شود استفاده می‌گردد.

شماره تفکیکی: هنگامی‌که زمین موردنظر تفکیک شود برای هر قطعه از زمین تفکیک‌شده شماره‌ای اختصاص داده می‌شود که به آن شمارهٔ تفکیکی گویند.

برای هر قطعه تفکیکی ثبتی به‌صورت مجزا می‌توان سند مالکیت شش‌دانگ تک‌برگ از اداره ثبت دریافت کرد.

شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها در سند، بنچاق، نقشه تفکیکی درج و ذکر می‌شود.

انجام کلیهٔ خدمات نقشه‌برداری شامل جانمایی نقشه‌های ثبتی مسائل مربوط به تداخل پلاک‌های ثبتی و بررسی و رهاسازی اضافه متراژ قطعات ثبتی با توجه به موقعیت و متراژ ملک انجام می‌شود.

روش‌های تعیین موقعیت و پیدا کردن موقعیت پلاک ثبتی:

برای به دست آوردن نشانی و آدرس به همراه محل دقیق پلاک ثبتی می‌توان از نقشه‌های ثبتی و پلاک‌های ثبتی املاکی که با ملک موردنظر مجاورت دارند استفاده کرد. با این روش می‌توان نشانی و محل دقیق پلاک ثبتی موردنظر را پیدا کرد و در نقشه‌های پایه جانمایی کرد.

امروزه در اکثر شهرها مخصوصاً تهران بزرگ مشکل جانمایی و پیدا کردن مکان دقیق پلاک‌های ثبتی وجود دارد. با استفاده از نقشه‌های ثبتی قدیمی و نقشه‌های تفکیکی می‌توان این املاک به‌اصطلاح مکان گمشده را جانمایی کرد.

طبق قانون می‌توان با ارائه استعلام از دادگاه مشخصات ملک ازجمله پلاک ثبتی و دیگر مشخصات لازم را درخواست کرد. طبق ماده ۱۹ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی می‌توان با مراجعه به ادارات دولتی مانند اداره ثبت و شهرداری به دستور دادگاه مشخصات اموال متعلق به محکوم‌علیه را به دست آورد.

انجام کلیه خدمات نقشه‌برداری و امور ثبتی توسط کارشناس رسمی دادگستری

مشاوره و خدمات تخصصی توسط گروه کارشناسان رسمی دادگستری

* تهیه نقشه ثبتی و یو تی ام

* جانمایی پلاک‌های ثبتی و بررسی تداخل با املاک مجاور

* بررسی و تعیین متراژ دقیق املاک با دوربین‌های نقشه‌برداری

* بررسی طرح تفصیلی ملک

* تفسیر عکس‌های هوایی املاک و اراضی

*جانمایی روی عکس هوایی پلاک‌های ثبتی

* تهیه نقشه ۱/۲۰۰۰ پلاک ثبتی