آشنایی با تخلفات ساختمانی

قبل از پرداختن به موضوع تخلف ساختمانی لازم است نخست مفهوم درستی از موضوع تخلف داشته باشیم.

تخلف ساختمانی چیست؟

تخلف در مفهوم کلی به هرگونه سرپیچی و تخطی از قانون و مقررات گفته می‌شود یا اصطلاحاً به عملی گفته می‌شود که بیشتر یا کمتر از حدمجاز عملی انجام بشود. در مورد قوانین و مقررات راهنمایی و رانندگی تخلف عبارت است از سرپیچی از قانون و مقررات، مثلاً سرعت بیش‌ازحد مجاز و تعیین‌شده، تخلف محسوب می‌گردد. عناوین و یا مترادف‌های مفهوم تخلف عبارت‌اند از: رویگردانی، سرپیچی، نافرمانی، تخطی، قصور، خلاف، تمرد، اشتباه، تجاوز، خلف وعده، پیمان‌شکنی، نقض‌عهد است.

تخلف ساختمانی به معنی نقض و یا عدم رعایت قوانین، مقررات و ضوابط شهرسازی مورد عمل شهرداری‌های و دهیاری‌ها در حوزه‌های فنی، ایمنی و بهداشتی در زمان طراحی، حین عملیات ساختمان، پس از تکمیل بنا و تغییرات اعمال‌شده در قسمت‌هایی از ساختمان است.

انواع تخلف‌های ساختمانی کدم‌اند؟

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به‌وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری کند.
انواع تخلف‌های ساختمانی در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های ذیل آن به شرح زیر مشخص ساخته است:

• تبصره۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی، عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی برخلاف مشخصات مندرج در پروانه.
• تبصره۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی
• تبصره۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی مسکونی، اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی تجاری، صنعتی، و اداری.
• تبصره۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها:احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه درصورتی‌که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد.
• تبصره۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم‌اصلاح آن و عدم امکان اصلاح آن.
• تبصره۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: تجاوز به معابر شهر، عدم استحکام بنا.
• تبصره۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: تخلف ساختمانی بر اساس گزارش مهندس ناظر نظام‌مهندسی و یا تخلف مهندس ناظر در عدم اعلام گزارش واقعی از ساختمان.
• تبصره۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: الزام دفاتر اسناد رسمی به دریافت و استعلام گواهی پایان کار ساختمان‌های ساخته‌شده و نیم ساخته.
• تبصره۹ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادرشده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند.
• تبصره۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
• تبصره۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل‌اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک‌بار قابل‌تجدید نظر خواهد بود.

مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف های ساختمانی

هرگاه در جریان ساخت و احداث بناهای ساختمانی در تأسیسات و ابنیه برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج و قیدشده در پروانه ساختمانی بناهایی ساخته‌شده باشند، موضوع تخلف صورت گرفته به تقاضای شهرداری در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها که مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌گردد.

پس از وصول و طرح پرونده در کمیسیون مربوط به تخلف ساختمانی، به ذی‌نفع اعلام می‌کند تا ظرف مدت حداکثر ده روز توضیحات، مستندات و یا دفاعیات خود را به‌طور کتبی به کمیسیون ارسال نماید، پس از انقضای مدت‌زمان قیدشده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح در جلسه کمیسیون تخلفات شرکت می‌کند، حداکثر ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی را برحسب مورد اتخاذ نماید.

در برخی مواردی که تخلف انجام‌شده محرز بوده و شهرداری بر اساس مسئولیتی که دارد می‌تواند از ادامه ساخت‌وساز در ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری به عمل آورد، در این‌گونه موارد شهرداری موظف است حداکثر ظرف مدت یک هفته از اقدام انجام‌شده و تاریخ جلوگیری از انجام عملیات ساختمانی، موضوع را در به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال نماید، در غیر این صورت کمیسیون ماده۱۰۰ به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی می‌نماید و درصورتی‌که تصمیم و رأی کمیسیون ماده۱۰۰ به قلع تمام یا بخشی از بنای احداثی باشد حداکثر مهلت دو ماه تعیین می‌گردد. شهرداری موظف است تصمیم و رأی کمیسیون را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک یا نماینده قانونی وی در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید، شهرداری می‌تواند رأساً اقدام به قلع‌وقمع بنای احداثی نماید و هزینه اقدامات انجام‌شده را طبق مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت کند.
البته در این حوزه تخلفات متعددی وجود دارد که آن‌ها را شرح می‌دهیم.