قیمت روز یا قیمت عادله روز، آنچه که مورداستفاده کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت ملک قرار می‌گیرد، در برخی موارد موجب اختلاف‌نظر و اختلاف تعبیر شده است، به‌منظور شفافیت بخشی به این موضوع ذیلاً شرح مفصلی در این خصوص بیان می‌گردد.
ماده ۱۹ـ قانون کارشناسان رسمی دادگستری: اظهارنظر کارشناسی بـاید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی مکلف‌اند نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است و یا توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می‌گردد به‌طور کامل در آن منعکس نمایند. کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر کارشناسی را به‌طور کتبـی و در مهـلت مقرر به مراجع ذی‌ربط تسلیم و نسخه‌ای از آن را تا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم نگهداری نماید.
تبصره ـ در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام‌شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.
در قانون و آیین‌نامه اجرای آن فقط در تبصره ماده ۱۹ قانون قیمت عادله روز ذکرشده است و ازآنجایی‌که ارزیابی، یکی از موضوعات مهم و رایج در کارشناسی رسمی می‌باشد و امروزه یکی از معضلات کارشناسی رسمی ناشی از اختلافات فاحش در ارزیابی‌ها می‌باشد به موضوع مهم تعریف علمی قیمت عادله روز از منظر کارشناسی رسمی می‌پردازیم.
قیمت عادله روز بر اساس شرایط مختلف اقتصادی و تمایلات بازیگران و بازارهای رقیب در بازار شکل می‌گیرد. باوجودی که قیمت عادله روز بیشترین کاربردی را دارد و در اکثریت قریب به‌اتفاق هرگاه صحبت از ارزش و قیمت به میان می‌آید منظور قیمت عادله روز است، ولی تعریف جامع و کاملی که نشان‌دهنده تفاوت‌های آن با سایر اشکال قیمت باشد لازم است که بیان گردد.
ارزش و قیمت حسب کاربرد در امور کارشناسی معانی چندگانه دارد.
- قیمت مصوب (قیمت واگذاری یا قیمت رسمی): در شرایطی که عرضه‌کننده تنظیم‌کننده بازار است.
- قیمت مزایده‌ای.
- ارزش سرمایه‌گذاری: در این حالت با توجه به منافع آتی محتمل مورد کارشناسی، قیمتی بالاتر از نرخ فعلی بازار برای آن مورد کارشناسی پیشنهاد می‌شود.
- ارزش موردنظر مالک: ارزش یک کارخانه با طراحی و ابزار خاص برای هلدینگ مربوطه، معمولاً ارزش موردنظر مالک بالاتر از ارزش بازار است مگر آنکه خریداران بازار به ویژگی‌های خاص کالا واقف بوده و خواهان آن باشند. بهترین روش برای برآورد ارزش رویکرد هزینه‌ای است.
- قیمت توافقی (معامله)
- قیمت بازار ( آزاد ) : این قیمت نوعی قیمت توافقی است که به‌صورت خاص، تحت شرایط بازار آزاد شکل می‌گیرد.
- ارزش دارای قیود و امتیازات (حقوق ارتفاقی، حق عمری…)
- ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
- سایر قیمت‌ها و ارزش‌ها
قیمت روز بازار آزاد
درصورتی‌که از طریق عرضه و تقاضا آزاد قیمت تعیین شود این قیمت بازار آزاد خواهد بود. هرچند در عمل، بازارها به‌طور کامل آزاد نیستند و در این بازار علاوه بر عرضه‌کنندگان و متقاضیان، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم‌ترین آن‌ها حاکمیت (دولت)، نهادهای مالی (بانک‌ها…) و واسطه‌ها هستند.
به‌طورکلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شوند این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
اگر مورد کارشناسی در حیطه کالاهای همگن قرار نگیرد یعنی دارای تنوع در مشخصات فیزیکی، تجهیزات یا دارای ویژگی‌های حقوقی و مانند این‌ها باشد و بازار آن فاقد سازمان‌یافتگی باشد (مانند بورس کالا) علاوه بر خصوصیات عمومی بازار آزاد، در این بازار «قاعده چانه‌زنی» نیز نقش مهمی در قیمت‌گذاری ایفا می‌نماید و به‌جای یک قیمت مشخص، بازه‌ای نسبتاً گسترده‌ای از قیمت به وجود می‌آید.
در امور کارشناسی نیز، در صورت وجود بازار برای مورد کارشناسی، لازم است کشف قیمت بازار صورت گیرد در غیر این صورت، قیمت‌گذاری دستوری از طرف کارشناس سبب ایجاد مداخله در بازار و تغییر جهت‌مند نقطه تعادلی بازار می‌گردد.
تعریف علمی قیمت بازار از منظر علم اقتصاد در کارشناسی رسمی کاربرد ندارد چراکه معمولاً کارشناسان رسمی منحنی عرضه که تابعی از قیمت مورد کارشناسی و هزینه تولید و ساخت مورد کارشناسی می‌باشد، را ندارند بلکه منحنی تقاضا که تابعی از قیمت موردهای کارشناسی، درآمد متقاضی، قیمت موردهای کارشناسی دیگر، سلیقه و ترجیحات متقاضی می‌باشد، را نیز ندارند تا بتوانند از تلاقی این دو منحنی قیمت تعادلی( قیمت بازار) مورد کارشناسی را تعیین نمایند بنابراین این رویکرد بنیادی (فاندمنتال fundamental ) تعیین قیمت بازار برای کارشناسان رسمی قابل‌استفاده نیست.
لذا رویکرد تکنیکی (تکنیکال technical ) را برای تعریف علمی قیمت بازار موردبررسی قرار می‌دهیم.
ظ
