موضوع ساختمان و مسکن به جهت تنوع و تکثّر موارد و تخصص‌هایی که با آن در ارتباط هستند در برخی موارد موجب اختلاف‌نظر بین کارشناسان و صاحب‌نظران این رشته می‌گردد، بحث مربوط به مالکیت هر ملک که مستند قانونی آن بر اساس قانون مندرجات سند مالکیت است، به جهت تنوع هم دارای اهمیت و هم جالب‌توجه کارشناسان مرتبط است.
آنچه مسلم است موضوع مالکیت ساختمان و یا به عبارتی مالکیت هر ملک را می‌توان در عرصه و اعیان آن خلاصه کرد. لذا توجه به نظرات تخصصی کارشناسان رسمی رشته امور ثبتی می‌تواند گره‌گشای برخی مشکلات مبتلابه سایر کارشناسان در هنگام ارائه نظرات کارشناسی و خصوصاً در هنگام ارائه نظریه کارشناسی با موضوع ارزیابی ملک باشد.
۱- آنچه مسلم است از قبل از انقلاب تا دهه هفتاد در کلیه صورتمجالس تفکیکی لفظ اعیانی برای آپارتمان‌ها استفاده می‌شده است. اگر مالک ساختمان صاحب زمین هم بود، برای هر آپارتمان با قدرالسهم از مشاعات ساختمان و عرصه طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرائی آن قید می‌شده است.
۲- هرگاه عرصه اوقافی و یا طبق ماده ۱۰۴ مکرر آئین‌نامه قانون ثبت، حق احداث ساختمان طبق قرارداد و اجاره‌نامه به اشخاص داده‌شده باشد، این صاحبان منافع، طبق قرارداد پس از احداث ساختمان و ارائه گواهی پایانکار از اداره ثبت، سند مالکیت اعیانی شش‌دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن دریافت نموده، سپس چنانچه ساختمان به‌صورت آپارتمانی احداث‌شده است در صورتمجالس تفکیکی آپارتمانی طبق قانون تملک آپارتمان‌ها قید می‌شده است شش‌دانگ اعیانی یک دستگاه آپارتمان به مساحت … مترمربع با قدرالسهم مشاعی از مشاعات ساختمان طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرائی آن، عرصه آن اوقافی است و یا طبق سند رسمی متعلق به غیر است.
۳- در اواخر دهه هفتاد بود که مدیران ثبت در نشست اداری توافق نمودند که در خصوص تفکیک و تنظیم صورتمجالس تفکیکی موضوع افراز یک ملک، وقتی مالک ساختمان احداثی و مالک زمین یکی است کلمه اعیانی حذف و در صورتمجالس تفکیکی و به‌تبع آن اسناد مالکیت آپارتمان‌ها تحت عنوان شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان با قدرالسهم از مشاعات ساختمان و عرصه طبق قانون آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرائی آن خواهد بود.
۴- بعد از صدور دستورالعمل صدور سند مالکیت تک‌برگی (کاداستری) بجای سند دفترچه‌ای، در تنظیم صورتمجالس، صورتمجالس تفکیکی و به‌تبع آن در صدور اسناد مالکیت به‌صورت تک‌برگی، برای کلیه واحدها اعم از تجاری و مسکونی و … تحت هر نوع کاربری کلمه اعیانی شش‌دانگ اعیانی یک دستگاه آپارتمان / مغازه / و …. با قدرالسهم از مشاعات طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرائی آن و در ستون از سند مالکیت از کلمه طلق استفاده می‌شود.
۵-طلق به معنای رها، آزاد و هرگاه در هر سند مالکیت از عنوان طلق استفاده‌شده باشد بدانید که آپارتمان و یا ملکی که خریداری می‌نمایید، مالک یا مالکین مشاعی آن ملک صاحبان و مالکین عرصه و اعیان هستند، عرصه ملک موقوفه نیست و یا مالک دیگری ندارد.
۶-اما در خصوص اسناد مالکیت تک‌برگی طبق قانون تملک آپارتمان‌ها که در ستون مربوطه خط تیره خورده باشد و ذکری از طلق نشده، آنجا باید بدانید که دارنده این سند مالکیت تک‌برگی فقط تأکید می‌گردد فقط صاحب و مالک اعیانی است. مالک عرصه اوقاف و یا شخص حقیقی و یا حقوقی دیگری است که سند مالکیت جداگانه دارند. بنابراین لازم است کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان و سایر رشته‌های کارشناسی که صلاحیت ارزیابی املاک را دارند به این نوع اصطلاحات ثبتی که هرکدام دارای معانی خاص می‌باشد عنایت و توجه لازم مبذول نمایند که هرکدام از این واژگان ثبتی در ارزیابی اراضی و ساختمان‌ها تأثیر بسزای خواهد داشت.
