فرهنگ آپارتمان‌ نشینی

چند دهه است که آپارتمان‌نشینی فارغ از محاسن و معایبی که دارد در کشور ما متداول گردیده است. رشد جمعیت، کمبود زمین برای احداث خانه‌های ویلایی در شهرها، امکان برقراری امنیت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی آپارتمانی، پائین بودن توان مالی اکثر شهروندان، گرانی قیمت زمین شهری و بسیاری دلایل دیگر که می‌توان برشمرد از دلایلی که آپارتمان‌نشینی را توجیه می‌نماید می‌توان برشمرد.

زندگی و اسکان در مجتمع‌های مسکونی و تعامل تنگاتنگ با دیگر همسایگان و شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند که بر لزوم توجه هرچه بیشتر به موضوع آپارتمان‌نشینی تأکید دارد. سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی را می‌طلبد که عدم آشنایی و رعایت آن‌ها موجب بروز کدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان بین ساکنین می‌گردد. نکته جالب‌توجه اینکه، فرهنگ آپارتمان‌نشینی در هیچ‌یک از مقاطع آموزشی رسمی آموزش داده نمی‌شود ولیکن از همگان انتظار داریم که کلیات این موضوع را بدانند و رعایت کنند.

شاید عامل اصلی که موجب بروز اختلاف در بین همسایگان بر سر موارد متعدی که ممکن است در یک مجتمع مسکونی و آپارتمانی رخ دهد را بتوان عدم آشنایی ساکنین به حقوق و وظایف خود بیان کرد. لذا در این مختصر تلاش می‌گردد که عمده‌ترین مقررات مربوط به مجتمع‌های مسکونی و ساختمانی در قالب فرهنگ آپارتمان‌نشینی توضیح داده شوند. امیداست که در سایه افزایش دانش حقوقی شهروندان، زمینه همزیستی مسالمت‌آمیز هر چه بیشتر بین آن‌ها فراهم گردد.

در این خصوص توصیه‌هایی درفرهنگ آپارتمان‌نشینی را نیز مطالعه فرمایید.

تعریف آپارتمان

در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت: آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چندطبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می‌شود. بر اساس تعریف مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک است.

به بخشی از ملک گفته می‌شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل فضای اعیانی قید شده در سند مالکیت و ازجمله بالکن. قسمت‌هایی از ساختمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند، شامل: زمین زیربنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به‌وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد).

تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، راهروها، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تأسیسات مربوط به راه‌پله، وسایل تأمین‌کننده روشنایی، زنگ اخبار، شیرهای آتش‌نشانی، پشت‌بام و تأسیساتی که در پشت‌بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده‌اند.

پله‌های ورود به پشت‌بام و پله‌های ایمنی، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها که در قسمت‌های غیراختصاصی باشند. دیوارهای حدفاصل بین قسمت‌های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت‌ها مشترک هستند.

اداره امور آپارتمان

درصورتی‌که تعداد مالکین آپارتمان‌ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت‌مدیره را انتخاب می‌کند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان‌ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، در جلسه سوم با رأی اکثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذشده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود.

اختیارات و وظایف مدیران ساختمان

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و درواقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممکن است مجمع برای سال‌های بعد هم او را انتخاب کند.

مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت‌مدیره یک خزانه‌دار نیز انتخاب می‌کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید. هیئت‌مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش‌سوزی هیئت‌مدیره مسئول جبران خسارت‌ها است. چنانچه تعداد واحدها بیش از ۱۰ آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

هزینه های مشترک در آپارتمان‌ها

مالکین آپارتمان‌ها موظف‌اند هزینه‌های مشترک و مستمری را که برای قسمت‌های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه‌های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تأسیسات، نظافت، حقوق و مزایا سرایدار و دربان، دستمزد هیئت‌مدیره و غیره. پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستأجر آن پرداخت می‌گردد «بستگی به قرارداد تنظیم شده بین مالک و مستأجر دارد».

چنانچه مالک طبق قرارداد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستأجر می‌تواند آن را از اجاره‌بها کسر کند. چنانچه مستأجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت‌مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند. هیئت‌مدیره می‌تواند برای تأمین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمان‌ها به‌عنوان تنخواه‌گردان اخذ نماید. مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و درواقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد. چنانچه سه نفر کارشناس رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل‌تجدید بنا خواهد بود.

تعمیرات آپارتمان‌

تعمیرات ساختمان اگر در بخش‌های اختصاصی واحد باشد می‌بایستی توسط مالک مربوطه و یا مستأجر پرداخت گردد. در صورتی تعمیر بخش‌های عمومی لازم باشد، وظیفه انجام محاسبه هزینه‌ها بر اساس قدرالسهم هر واحد، دریافت هزینه‌ها و انجام عملیات اجرایی تعمیرات بر عهده هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان است.

تخریب و نوسازی آپارتمان

ازجمله موارد مبتلابه مجموعه‌های ساختمانی کلنگی که تعدادی از مالکین و یا ساکنین درصدد تخریب و نوسازی بنا هستند و برخی با این موضوع مخالف‌اند طی سال‌های گذشته رو به فزونی است. مطابق قانون مدنی هیچ‌کس حق ندارد مالکیت مالک را سلب و یا خدشه‌ای بر آن وارد نماید. هرگاه هریک از مالکین حتی اگر یک نفر از یک مجتمع ۱۰۰ واحدی باشد، با تخریب و نوسازی ملک مجتمع ساختمانی موافق نباشد، امکان تخریب و نوسازی میسر نیست.

در موارد خاص که ساختمان ازنظر استحکام بنا وضعیت نامناسبی داشته باشد و احتمال ریزش ساختمان و خطر جانی و مالی برای ساکنین داشته باشد درصورتی‌که سه نفر از کارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل‌تجدید بنا خواهد بود. در این صورت چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به جدید بنا رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آن‌ها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند. درصورتی‌که مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری کردند. هیئت‌مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقدام می‌نماید.