در این مطلب موضوع هزینههای ملک و هزینههای احداث بنا توسط کارشناسان رسمی دادگستری بررسی شده و شرح مختصری از آن آورده شده است.
هزینههای ساخت بنا و ملک شامل چه چیزهایی می‌باشد؟
– هزینههای ملک و احداث بنا شامل موارد زیر می‌باشد:
بطورکلی هزینه های ملک و یا هزینه های احداث بنا به دو بخش مربوط به هزینههای ساختمانی و هزینههای غیرساختمانی تقسیم بندی می نماییم:
الف- هزینه های ساختمانی:
این بخش از هزینه ها که در هزینه های تمام شده ساختمان لحاظ می گردند عبارتند از کلیه هزینه هایی که مرتبط با انجام عملیات ساختمانی است و شامل بخشهای زیر است:
- هزینه های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی
- هزینه نظارت
- هزینه مدیریت اجرا
- تهیه مصالح و تجهیزات لازم
- تأمین ماشین‌آلات
- در پروژه‌های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا
- دستمزد عوامل اجرایی
- هزینه تأسیسات و تجهیزات الکتریکی و مکانیکی
- هزینه آسانسور
- هزینه دکوراسیون داخلی و نماسازی خاص
- هزینه کارهای چوبی
- هزینه سیستمهای امنیتی
- هزینه سیستم های اعلام و اطفاء حریق
- هزینه تأمین امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر، سونا و جکوزی
- وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل
- وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری
- استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص
- سایر هزینههای متفرقه
ب- هزینه های غیر ساختمانی:
این بخش از هزینه ها که در هزینه های تمام شده ساختمان لحاظ می گردند عبارتند از کلیه هزینه هایی که مرتبط با انجام عملیات غیرساختمانی و عملیات اجراییاست و شامل بخشهای زیر است:
- خرید زمین (سهم زمین در بنا)
- هزینه اخذ پروانه ساختمانی
- هزینه دفترخانه و اسناد و املاک
- هزینه اخذ مجوزها
- هزینه اخذ امتیازات و انشعابات
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینههای ملک و احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروه‌بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.
عموماً بخش اول هزینههای ساختمانی بناهای احداثی که بصورت کاربری مسکونی و در حد ساختمانهای پنج طبقه باشند را با اندکی تخمین می توان معادل اعداد و ارقام و برآوردهای استخراجی از فرهست بهاء ابنیه درنظر گرفت، اما نکته حائز اهمیتی که لازم است مدّنظر قرار گیرد اینکه، برآورد هزینه های مندرج در فهرست بهاء ابنیه در مورد ساختمانهایی که با طبقات بیش از پنج طبقه و یا برج ساخته می شوند و یا ساختمانهای اداری و همچنین ساختمانهایی که بصورت مجتمع های تجاری و یا مجتمع هایی که با کاربری مختلط و بصورت اداری، مسکونی و تجاری ساخته می شوند.
قابل انطباق و همسان سازی وجود ندارد. همچنین در مجموعه های مسکونی که بصورت قراردادهای مشارکتی ساخته می شوند تعیین سهم هریک از شرکاء و برآورد میزان هزینه های ساخت بنا با توجه به آورده متفاوت و نا همگن هریک از شرکاء را نمی توان از این روش محاسبه و اعلام نظر نمود. در مورد هریک از ساختمانها و بنای های احداثی می توان به تفکیک هزینه های انجام شده در هریک از بخشهای فوق که عمده هزینه ها را پوشش می دهند محاسبه و برآورد نمود.
