نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک


نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

در ابتدا لازم می‌دانم تعاریفی که از نوع زمین و پارامترهایی که تعیین‌کننده در قیمت و یا ارزش عرصه و اعیان املاک دارد را بررسی نمایم که در سه عنوان نوع زمین و کاربری و تشخیص و تأثیر هرکدام در قیمت آمده است و بعد شناخت عرصه و اعیان در املاکی که مستحداثی در آن‌ها وجود ندارد. هیچ زمینی را بدون عرصه نمی‌توان تصور کرد و اعیان هیچ زمینی صفر نیست. به‌عبارتی‌دیگر تغییرات در نوع زمین است که ارزش عرصه را تغییر و تعیین می‌کند.

مقدمه:
تا به امروز تعریفی که از عرصه و اعیان املاک شده است نوعی تدوین و معرفی‌شده که گویا منظور از اعیان ساختمان بوده و مابقی، عرصه ملک را تشکیل می‌دهد که این برداشت غلطی بوده و به‌احتمال‌زیاد باعث ضررهای فراوانی به مردم و صاحبان املاک شده است. در این فرصت اندک کوشش شده است که تعریفی جدا از تعاریف و مشخصات عرصه و اعیان املاک معرفی شود.

انواع زمین از دید قانون زمین شهری

بر اساس قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۶/۲۲ مجلس شورای اسلامی ایران اراضی به سه بخش عمده (موات، بایر و دایر) تقسیم‌شده است که طبق مواد ۳،۴،۵ همان قانون تعریف اراضی موات عبارت است از «اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۱۳۵۸٫۴٫۵ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد.» و اراضی بایر عبارت است از «اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.» و بالاخره اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد. «همان‌طور که در قانون ذکرشده است به‌غیراز زمین‌هایی که تحت عنوان اراضی ملی در دست دولت است که اغلب آن جزء اراضی موات می‌باشد، بقیه املاک که در دست مردم هستند، از دو قسم بایر یا دایر تشکیل می‌شوند که نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان در هر نوع به تفکیک خواهد آمد:

انواع زمین از دید قانون زمین شهری
انواع زمین از دید قانون زمین شهری

کاربری

کاربری املاک بیشتر در اراضی بایر و دایر مطرح است و در بعضی مواقع در اراضی موات نیز مطرح می‌شود. لذا اهم کاربری‌های شهری و غیرشهری عبارت‌اند از:

  1. مسکونی
  2. تجاری
  3. خدماتی شامل:

الف) خدمات شهری (آتش‌نشانی، دفاتر پست، کلانتری‌ها و پارکینگ‌ها، …)
ب) خدمات اداری (وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها، …)
ج) حمل‌ونقل (پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، ایستگاه‌های راه‌آهن، …)
د) انبارداری (باراندازها، سردخانه‌ها، …)
هـ) آموزشی (کتابخانه‌ها، مدارس، دانشگاه‌ها، …)
و) بهداشتی و درمانی (درمانگاه‌ها، کلینیک، …)
ز) ورزشی و سایر کاربری‌های عمومی

  1. کشاورزی (زراعی و باغی)
  2. صنعتی (کارخانجات، کارگاه‌های تولیدی، …)

نوع کاربری املاک معمولاً در اسناد مالکیت آن ذکر می‌شود و ارگان‌های مختلفی در تعیین نوع کاربری اراضی دخالت دارند عبارت‌اند از: وزارت جهاد کشاورزی، سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور، کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی، شهرداری‌ها و … شناخت کاربری در تعیین ارزش اعیان املاک اهمیت زیادی دارد.

تشخیص و تأثیر هرکدام در عرصه یا اعیان

معمولاً نوع زمین به شکل موات، دایر یا بایر در اسناد مشخص نمی‌گردد. ولی شناخت آن در تعیین قیمت عرصه زمین حائز اهمیت است و کارشناس نخست بایستی نوع ملک را از بابت موات، دایر و یا بایر بودن آن مشخص نماید. بدیهی است که اراضی موات بیشتر در اراضی ملی مطرح است. نوع کاربری زمین را با توجه به اسناد و در صورت عدم ذکر، نظر به مجوزهای صادرشده و در غیر این صورت با توجه به وضع موجود و سوابق تعیین خواهد شد که تشخیص نوع کاربری در تعیین قیمت اعیان زمین (ملک) تأثیر دارد.

عرصه و اعیان

تعریفی که سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در سایت خود قرار داده است ((منظور از عرصه، زمین و منظور از اعیان ساختمان است که دارای کاربری مسکونی، تجاری و… است) (www.ssaa.ir)) تعریفی ناقص است. ساختمان تنها قسمتی از ارزش اعیان یک ملک را تشکیل می‌دهد. درصورتی‌که زمین دارای مستحداثی باشد معمولاً تعیین ارزش آن آسان خواهد بود. ولی برخلاف تعریف فوق تشخیص و تفکیک عرصه و اعیان از همدیگر در زمین‌هایی که در آن مستحداثی وجود ندارد با مشکل مواجه است. همان‌طور که می‌دانیم هر زمینی اعم از موات، بایر و دایر دارای عرصه و اعیان است. به‌طوری‌که هیچ زمینی را بدون عرصه نمی‌توان تصور کرد و اعیان هیچ زمینی صفر نیست. در هر نوع زمین ارزش عرصه، آن قسمتی از کل ارزش زمین می‌باشد که با هر نوع تغییری در نوع کاربری زمین تغییری در قیمت آن به وجود نیاید. به عبارتی آن قسمت از قیمت که مربوط به موقعیت مکانی (Z، Y، X) زمین است و با هر تغییری جابجا نمی‌شود آن قسمت عرصه می‌باشد. و برعکس کلیه اعمالی که امکان تغییر دارد و در ارزش زمین ایجاد اختلاف می‌کند جزء اعیان زمین می‌باشد. و بدین‌جهت ارزش تمامی کاربری‌ها و نوع استفاده از زمین اعم از باغی، زراعی، مسکونی، خدماتی، صنعتی و… داخل در اعیان املاک است.

تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک
تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

همان‌طور که ذکر شد در زمین‌های موات معمولاً ارزش عرصه بیشتر از اعیان زمین‌ها است و در زمین‌های بایر و دایر ارزش عرصه و اعیان متغیر می‌باشد به‌طوری‌که کارشناس با توجه به نوع کاربری‌ها و مستحدثات موجود ارزش هر یک را تعیین خواهد نمود.

اگر زمینی هیچ‌گونه مستحدثاتی نداشته باشد نوع کاربری تعیین‌کننده ارزش اعیان و موقعیت جغرافیایی زمین تعیین‌کننده ارزش عرصه خواهد بود.

به‌عنوان‌مثال اگر سه قطعه بدون هیچ مستحدثات و همگی با ابعاد یکسان در یک خیابان هرکدام به مساحت مترمربع داشته باشیم که اولی کاربری زراعی و دومی کاربری صنعتی و سومی کاربری خدماتی داشته باشد. مشاهده می‌شود ارزش عرصه تقریباً با توجه به موقعیت جغرافیایی یکسان قطعات در هر سه قطعه می‌تواند یک عدد ثابتی باشد. ولی نظر به اینکه هر قطعه کاربری متفاوتی دارد لذا علی‌رغم عدم وجود مستحدثات ارزش اعیان املاک فوق متفاوت خواهد بود.

قیمت عرصه ملک مربوط به آن قسمت از املاک استوار است که با اعمال و رفتارهای انسان قابل‌تغییر نیست (موقعیت جغرافیایی). ولی ارزش اعیان املاک مربوط به آن قسمت از املاک است که با رفتار و اعمال حقوقی و یا فعل و ترک فعل قابلیت تغییر داشته و تعیین می‌شود. به عبارتی تغییرات در اعیان زمین است که تغییرات در ارزش عرصه را تعیین می‌کند و اینکه اعیان چند درصد از مجموع ارزش کل عرصه و اعیان را در صورت عدم وجود احداثات تشکیل می‌دهد. در مناطق و کاربری‌های مختلف در سراسر کشور متفاوت است و این هنر کارشناس رسمی دادگستری است که با توجه به داده‌های محلی آن‌ها را تشخیص و تعیین و به مراجع موردنیاز گزارش نماید. البته عرف محلی در رابطه باقیمت عرصه و اعیان زمین (بدون مستحدثات) یکی از داده‌های مهم منطقه‌ای است که کارشناس می‌بایست به آن‌ها توجه نماید و درنهایت اینکه کارشناس داده‌های محلی را با علم خود تلفیق نموده تا اینکه ارزش واقعی عرصه و اعیان ملک بدون مستحدثاتی را تعیین می‌نماید و این رقم با توجه به اقلیم‌ها و مناطق مختلف کشور متفاوت خواهد بود. جهت اجماع و ایجاد وحدت عمل در بین همکاران کارشناس با توجه به نوع، مقدار، ابعاد و سایر مشخصات فیزیکی زمین، می‌توان پیشنهاد داد:

  •  ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های موات ۵۰ الی ۹۰ درصد ارزش روز ملک. 
  • ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های بایر ۲۰ الی ۶۰ درصد ارزش روز ملک.
  • ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های دایر ۵ الی ۳۰ درصد ارزش روز زمین با توجه به موقعیت جغرافیایی ملک منظور گردد.

منابع:

  • قانون زمین شهری
  • قانون شهرداری‌ها
  • قانون مالیات‌های مستقیم
  • قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی

  1. بهرام مهدوی گفت:

    سلام.بنده ملکی را نه ماه پیش خریداری کرده و همه پول ان را پرداخت کردم و مقداری برای سند زدم نگه داشتم و واحد را تحویل گرفتم ولی فروشنده برای سند زدن حاظر نشد ولی مشکل اینجا پیدا شد که شخصی با یک قولنامه به ما مراجعه کرده و ادعا میکند که قبل از ما واحد را خریداری کرده…که بنده پیگیری کردم متوجه شدم که قولنامه وی در سیستم اتحادیه املاک فسخ شده که خود شخص مدعی است غیر قانونی و بدون اطلاع وی املاک این فسخ را انجام داده…سوال بنده این است ایا شخص مدعی میتواند واحد را قانونی از تصرف ما در بیاورد؟((توضیح اینکه شخص فروشنده مدعی است که قولنامه خریدار اولی را با با حضور طرفین فسخ نموده ولی به جای خود خریدار پسرش فسخ معامله را امضا نموده))

  2. فروغيان گفت:

    باسلام واحترام اینجانب در سال ١٣٩۴حق عضویت وامتیاز فردی را در تعاونی کارکنان اداره اوقاف بندر عباس خریداری نمودم وکل مبلغ پرداختی ایشان را نیز به او پرداخت وعضو تعاونی مذکور شدم و کل مبلغ مورد درخواست تعاونی را بجز مبلغ ١۵میلیون تومان رانقدا پرداخت کردم وباتوجه به قول مدیر عامل تعاونی ومهندس مجری تکمیل پروژه میبایست دراردیبهشت ماه سال ٩۵ باشدولی وضعیت مجتمع همان وضعیت سال ٩۴ میباشدوبنده بدلیل بازنشسته شدن درسال ٩۴که میباست ظرف سه ماه منزل سازمانی راتخلیه میکردم واز طرفی تمام دارایی خود را به تعاونی مذکورداده بودم در نهایت مجبور شدم اپارتمان نیمه کاره را با کاروزحمت فراوان برای سکونت اماده وبا استفاده از اب وبرق کارگاهی وفاضلاب موقت سکونت یافته وتا این تاریخ هنوز این وضعیت ادامه دارد این در حالیست که تعاونی در این فرصت با سند سازی و اعلام اینکه اعضای تعاونی بدهکارند مرانیز بدهکارنموده واقدام به اخذ تسهیلات به میزان ٣۵میلیون تومان نموده که اقساط ان سررسید شده وبنام اینجانب بدون درخواست بنده نیز این وام را گرفته که حدود ١١ میلیون تومان هم سود مشارکت دارد چگونه میتوانم این مشکل را حل کنم

    • دریافت وام و ایجاد تعهدات مالی برای اعضاء شرکت تعاونی مسکن قطعاً می‌بایست مصوبه مجمع عمومی را داشته باشد، ضمن اینکه هزینه‌های انجام‌شده برای پروژه در مجتمع‌های مسکونی تعاونی ساز، می‌بایستی مستند باشد و سهم هر واحد را مطابق توافقات مشخص و در تعهد پرداخت عضو است.

  3. شهرام پیروزی گفت:

    سلام .خسته نباشین.عرض به خدمتون که ۳نفر یک قطه زمینی چهار دیواری را به صورت قولنامه ای (فاقد سند رسمی ) هر کدام جدا گانه که مجموع شش دانگ میشود خریداری کردیم.از انجا که عرصه ملک فوق در اختیار ستاد فرمان اجرایی حضرت امام بوده یکی از این ۳ شریک بدون اطلاع شرکا به ستاد مراجعه میکنه وعرصه زمین را کلن بنام خود در مزایده خریداری کرده واقدام به سند شش دانگ عرصه واعیان ( قانون تعیین تکلیف واراضی فاقدسندرسمی) میکند حالا ازشما کارشناس محترم تقاضادارم حق وحقوق چندین ساله ما که به باد رفته راهنمایی بفرمایید.خیلی از شما ممنون.

    • شما می‌توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه مدارک و مستندات خود و طرح شکایت درباره‌ی موضوع مورد اختلاف پس از تشکیل دادگاه با تشخیص و دستور دادگاه، با استفاده از نظر یک کارشناس یا هیئت کارشناسی شکایت خود را پیگیری کنید.

  4. موسوی گفت:

    سلام آپارتمان مسکونی خریداری نموده ام که فروشنده در هنگام فروش هیچ اشاره ای به کاربری خدماتی آموزشی زمین ننموده و در هنگام اخذ وام مسکن مشخص شد که کاربری زمین آموزشی است .اکنون فروشنده اعلام بی اطلاعی میکند و حاضر است بدلیل مسکونی نبودن زمین خسارت پرداخت کند . با این شرایط چند درصد قیمت زمین یا آپارتمان افت میکند و چند درصد باید خسارت گرفت

  5. یاسر گفت:

    سلام یه سوال داشتم اگر کسی به این مورد برخورد کرده لطفا جواب بده من می خوام بدونم تفاوت قیمت یک زمین باغات سند دار با زمین بی سند چه قدر است؟ فرض کنید شما دارای زمین سند داری هستید که در آن منطقه فقط شما دارای سند هستید و بقیه حتی نسق هم ندارند اگر کارشناس دادگستری بخواهد قیمت گذاری کند به نظر شما و براساس تجربه شما یا شنیده ها و دیدنی های شما چند برابر زمین بدون سند است؟ باتشکر

    • اعلام نسبت قیمت برای اراضی دارای سند و بدون سند امکان‌پذیر نیست و بستگی به سایر ویژگی‌های ملک دارد اما قطعاً به جهت اینکه مراحل اخذ سند مستلزم هزینه است ارزش بیشتری نسبت به سایر اراضی مجاور دارد.

  6. محسن گفت:

    باسلام خدمت کارشناس محترم می خواستم بپرسم که زمینی دارم حدود ۲۰۰۰ مترکه کلا کاربری صنعتی کارگاهی دارد حالاخودم جلوملک راتغییرکاربری داده ام وتجاری کرده ام حال قیمت تجاری مشخص است مثلا متری ۳۵۰۰۰۰۰ هزارتومان ولی قیمت الباقی که صنعتی است را نمیدانم عمق ملک ۵۰ متراست این ملک رامیخواهم بفروشم میخواهم بدانم قسمت صنعتی راچه مقدارازتجاری کمتر بگویم یاصنعتی چنددرصدکمترازتجاری قیمت گذاری میشودممنون میشم زودترجواب بدین سپاس

    • بستگی به سایر ویژگی‌های ملک دارد و قیمت بدون بازدید از ملک و بررسی سایر جهات کارشناسی امکان‌پذیر نیست، پیشنهاد می‌شود ازنظر یک کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان استفاده نمایید.

  7. محمد گفت:

    سلام. بنده زمینی دارم به متراژ ۲۴۵ متر که کاربری ان اموزشی هست و اینکه تا وقتی که مجوز اموزشگاهی نداشته باشم اجازه ساخت به من نمیدن . میخواستم ببینم راهی برای ساهت بدون داشتن مجوز اموزشگاه هست یا اینکه میشه داخل زمین کانکسی بزارم که حیاط اونجا رو به عنوان انباری استفاده کنم. ممنون

    • موضوع مالکیت و کاربری دو مورد جدا از هم هستند، جهت احداث بنا نیاز به اخذ مجوز ساخت‌وساز دارید. در زمانی که زمین خالی است می‌توانید به‌عنوان انبار از آن استفاده نمایید.

  8. هاران گفت:

    با سلام من یه مغازه خریدم شش دانگ عرصه و اعیان از پسر یک شخصی بعد زمان مراجعه ایشون به دارای مشخص شدش که سرقفلی به نام پدر ایشان می باشد برای اینکه هزینه دارای کم بشه و… یک قلنامه سوری نوشتیم که سرقفل رو من خریدم و یک قلنامه نوشتیم که مالکیت الان من سه تا قلنامه دارم یکی روز اول نوشتیم و رسمی هستش که ذکر شده شش دانگ عرصه و اعیان و دوتا سوری که یکی سرقفل هست یکی شش دانگ عرصه و اعیان فرداد قرار هست با پدر و پسر برم دارایی امضا بدم جفتشو خریدم وبعد دفتر خانه آیا مشکلی وجود دارد

  9. امير معزي گفت:

    سلام خدمت مدیریت سیستم. ملک مسکونی به متراژ ١٣٠٠ متر به من پیشنهاد شده که اعیان دارد ولی عرصه ندارد. البته مالک گفته عرصه رو براحتی میدن با پرداخت مبلغ جزیی،یا اینکه از کل معامله هزینه رو کسر میکنه،می خواستم بدونم این مورد قابل انجام یا نه!اگر معامله کنیم بعدها به مشکل می خوریم یا نه. ممنون میشم اگر راهنمایی بفرمایید.

    • درخصوص عرصه لازم است مشخص شود که مالکیت متعلق به چه کسی است. در مورد عرصه های اوقافی شرایط و ضوابط خاص خود را دارد که در صورت مشخص شدن آن امکان اظهار نظر کارشناس وجود خواهد داشت.

  10. رضا گفت:

    با سلام بنده ملکی را خریداری کرده ام که داخل سند شامل عرصه نمیباشد و فقط اعیان دارد وقتی به ثبت مراجعه کردم گفتن سند مادر ملک موجود نیست که ببینیم داخل آن عرصه و اعیان دارد یا نه،آیا ممکن هست هیچ مدرکی از سند مادر در ثبت نباشد؟وآیا میشود عرصه را خریداری کرد؟

  11. فرهاد گفت:

    با تشکر از پاسخ حضرتعالی یادآور می شوم زمان صدور سند(سال ۱۳۹۳)کارخانه روی این زمین بوده است اکنون دو سوال مطرح می گردد: ۱-آیا همچین چیزی قانونی است؟ یعنی با صورتمجلس قدیمی (قبل از وجود اعیانی) می توان سند (بعد ایجاد اعیانی) و بدون اشاره به آن اخذ نمود؟ ۲- اکنون این کارخانه که در روی این زمین است اصولا مال این زمین محسوب می شود یا نه ممکن است مالکی غیر از مالک عرصه داشته باشد؟

  12. فرهاد گفت:

    با سلام خدمت کارشناس محترم در سند تک برگ صادره از اداره ثبت برای یک شرکت تجاری تعطیل شده در شهرک صنعتی در قسمت نوع ملک نوشته (زمین) و در قسمت نوع ومیزان مالکیت نوشته(شش دانگ عرصه و اعیان) و در مورد وضعیت خاص نوشته (طلق) اما در قسمت ملاحظات(پشت سند) هیچ چیز از نوع و چگونگی و اصولا اعیان مربوطه ننوشته است.(در هیچ کجای سند هم نوشته نشده است که این اعیان مورد نظر چیست؟) اکنون سوال من این است: ۱- اصولا الان این سند زمین است یا سند زمین و کارخانه روی آن ۲- ایا ممکن است فقط زمین مال شرکت باشد و کارخانه ان مال دیگری؟ ایا چنین چیزی امکان پذیر است عرصه مال یک شخص و اعیان مال شخص دیگری باشد(غیر از مورد وقفی) با تشکر از وقتی که برای مخاطبین می گذارید.

  13. عابدی گفت:

    سلام من نصف ربع اعیانی(۲۵٪) از ملکیت یک پاساژ تجاری دارم و وقتی مغازه ای معامله میشه ما نسبت به سهممون از ۶ دانگ حق ملکیت میگیریم تا الان همه عرصه و اعیان به صورت مساوی بود . اما بقیه شرکا ادعا میکنن که من سندم اعیانی ست و کمتر باید بگیر حق ملکیت رو .مثلا اگر قبلا سه دونگ ۷۰ میلیون میشد سهمش من نسبت به سهم خودم تقسیم بر ۱۲ میکردم و میشد ۵۸۰۰ برای مثال . الان میخوام بدونم حق ملکیت عرصه و اعیان قانون خاصی داره برای محسابه یا به طور مساوی باید گرفته بشه ؟

  14. میلاد عمادی گفت:

    با سلام افرادی که در یک مجتمع مسکونی در زمین هایی که مربوط به مشاعات خود مجتمع میباشد اقدام به ساخت مغازه کرده اند تکلیف مالکیت و اعیانی مغازه ها رو چطور میشه مشخص کرد

  15. م قربانی گفت:

    با سلام و خسته نباشید . بنده امسال یه زمینی روستایی که حدود ۱۰۰۰متر می‌باشد و سند تک برگ نیز دارد را خریداری نمودم که در سند نیز کاربری مسکونی قید شده که در سال ۹۳ این سند به نام مالک خورده شده ولی برای دریافت مجوز ساخت به بنیاد مسکن شهرستان مذکور مراجعه میکنم عنوان میکنم که هنوز کاربری شما باغی می باشد . الان هیچ کس پاسخگو نیست نه دفتر خانه نه ثبت اسناد نه بنیاد .در صورتی که همه استعلامات انجام شده و مستندات آن در دفتر خانه می‌باشد

  16. محمد جورابچی گفت:

    باسلام به عرض میرسانم زمینی بایر به متراژ ۴۵۰۰ متر با سند اعیانی دارم لطفاً بفرمایید چه مشکلات ی از طرف دارنده سند عرصه متوجه من است

  17. غازان خان گفت:

    سلام وقتتون بخیر در قوانین موجود برای صدور سند از طرف اداره ثبت و در وهله اول عنوان میشود که تکلیف عرصه شما از نظر وقف و استانه بودن مشخص شود سپس سند اعیان صادر شود حالا سوال اینجاست زمینی که فاقد اعیان است و وقف و استانه هم نیست چگونه برای ان سند دفترچه ای قدیم یا تک برگ جدید صادر می شود. ممنونم

  18. كريم گفت:

    درود . به نظر مى رسد تعریف شما از ( اعیان = جمع عین) اشتباه باشد. لفظ عین در مقابل حقوق و منافع استعمال مى شود. ( اعیان ) یک چیز است (اعیانى ) چیز دیگریست و مورد اشاره ى شما در این مقاله اعیانى است . قوانین جدید همانطور که مستحضرید اجازه ى تحجیر و احیاء و نتیجتاً تملک زمین موات را نمى دهد. پس چطور ممکن است زمین مواتى ( زمین مرده) که سابقه ى هیچگونه بنا و یا مستحدثاتى دیگر نداشته را داراى اعیانى بدانیم ؟ به نظر بنده هر مال غیر منقولى که بر روى زمین احداث شده باشد و یا ملحق بدان باشد را اعیان مى نامند ولو اینکه معطل و بلااستفاده باشد. منجمله خانه ، چاه ، قنات، درختان ، استخر و غیره از اینها گذشته؛ اعیانى در مقابل عرصه استعمال مى شود و عرصه به زمین مملوک( زمینى که متعلق به مالکى است) گفته مى شود. پس نمى توان اعیانى را در اراضى موات که مالکى نداشته و عرصه محسوب نمى شوند ، به کار برد. البته لازم به ذکر است شاید مراد شما از اراضى موات اعم از از اراضى متروکه باشد که در آنصورت درست است ولى این سخن هم که اراضى متروکه جزو اراضى موات است، سخنى نادرست است با سپاس از مطالب مفیدتان

  19. آروین گفت:

    سلام.بنده یک قطعه زمین ارثی دارم ولی ۳۰سال پیش مادرم چندین متر را به دایی ام بصورت موقت داده تا زمانی که دراین شهر هستی استفاده کن دایی ام ۲اتاق ساخته وبعد از اتمام سکونتش از این شهر رفت و الان هم ادعایی ندارد ولی پدرخانمش الان درآن زمین مغازه تجاری زده و میگه ما لکش الان من هستم و هیچ کدام از همدیگر هیچ قولنامه و شواهدی ندارند آیا الان من یا مادرم میتوانیم شاکی باشیم و چیزی دستمان را میگیره ضمنا تمام همسایه ها هم میدانند ملک از ما بوده بی زحمت راهنمایی بفرمایید. ممنون از سایتتون

  20. علی گفت:

    سلام بنده عرصه ملکی را خریداری کرده و سند تک برگ صادر شده، و به صورت جداگانه از مالک اعیان هم خریداری کرده و صلح نامه محضری دارم ، الان می خواهم این در یک سند تلفیق شوند ولی ثبت میگوید باید نقشه اعیان بیاوری؟!؟ آیا همچین چیزی هست؟ اصلا نقشه اعیان چیست؟

  21. یاسین گفت:

    سلام بنده یک واحد اپارتمان خریداری کرده ام ودر سند ان اعیانی ششدانگ قید شده و البته در پایین توضیحات با قدرالسهم از عرصه نیز قید شده منظور از ان چیست البته زمین هم اوقافی نمیباشد

  22. علیرضا گفت:

    سلام در یک مجتمع پنج واحدی که چهار واحد مسکونی و یک واحد تجاری هست قدرالسهم واحد تجاری از عرصه با توجه به مساحت آن مثل بقیه واحدها محاسبه میگردد؟

  23. وحید گفت:

    من ی زمین دارم درشمال ارصه واعیان هیچیم توش نیست پنجاه ساله خای افتاده نه درخت نه چیزی من اعیان دارم و ارصه برای ی شخص دیگست سهم من چنددرصده نصف زمین برای منه؟زمین پونصدمتره.نه میخره نه میفروشه شکایت کنم چی میشه؟

  24. علی غفاری گفت:

    باسلام
    خانه ای حدود۵۰ سال پیش خریداری شده، حالا بعدازفوت صاحبش، حین تقسیم ارث مشخص شد سند شش دانگ نیست(البته مدعی و یاسند دیگری وجودندارد) و ظاهرا بدون عرصه و یا اعیانی هستش!
    سوالم اینه آیا با گرفتن تاییدیه از فروشنده میتوان سند شش دانگ گرفت؟ در هرحال لطفا راهنمایی بفرمایید. درضمن زمین درشهرواقع شده و مشکل اوقاف و یا موات ندارد، اگرقیمت شش دانگ خانه ۶۰۰ تومن باشه باتوجه به مشکل سند چقدر ازقیمتش کم میش؟
    باسپاس

    • مدیر محتوای سیستم گفت:

      باسلام
      ۱- در مورد نداشتن سند ششدانگ (عرصه و یا اعیانی)، می توانید با مراجعه به اداره ثبت، از اطلاعات سایر مالک و یا مالکین مطلع گردید.
      ۲- باتوجه به مشخص نبودن میزان مالکیت اظهارنظر امکان پذیر نیست.

دیدگاه خود را بیان کنید

سلام، بر روی نام اپراتور کلیک کنید. سپس در پنجره جدید وارد واتس اپ شده و با ما گفتگو کنید.

- از طریق واتس اپ با ما گفتگو کنید!
Close and go back to page

استفاده از مطالب درگاه آرمان سنجش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. کليه حقوق اين سايت متعلق به شرکت آرمان سنجش عادل می‌باشد. @2018

طراحی شده با توسط گروه نهال