یکی از مهمترین وظایف کارشناسان رسمی دادگستری، ارزیابی و قیمتگذاری انواع املاک از جمله تجاری، مسکونی، صنعتی و … است. این ارزیابی نقش کلیدی در موضوعاتی مانند وثیقهگذاری برای دریافت وام و تسهیلات بانکی، استفاده از خدمات سازمانی، اثبات توان مالی در پروندههای مهاجرتی و همچنین در بسیاری از دعاوی حقوقی نظیر انحصار وراثت دارد.
کارشناس رسمی برای برآورد ارزش واقعی یک واحد تجاری، مجموعهای از عوامل حقوقی، فنی و اقتصادی را در نظر میگیرد. از جمله این موارد میتوان به ارزش عرصه (زمین) اشاره کرد که موقعیت جغرافیایی و منطقهای ملک در آن بسیار تعیینکننده است.
پادکست نحوه ارزیابی ملک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری:
قیمت گذاری ملک تجاری توسط کارشناس رسمی
در فرآیند قیمتگذاری املاک تجاری، مؤلفههای متعددی مورد توجه قرار میگیرند:
- عرض و ابعاد معابر اطراف ملک
- مساحت زمین و موقعیت آن
- ارزش اعیان شامل هزینههای ساخت، طراحی، عوارض صدور پروانه و مجوزها
- مخارج کمیسیونهای مرتبط با تغییر کاربری، افزایش تراکم یا حذف پارکینگ
- هزینههای مربوط به مصالح ساختمانی، امکانات عمومی و تزئینات داخلی
- تجهیزات و تأسیسات ملک (مانند آسانسور و سایر مشاعات)
- عمر مفید بنا
اگر بنای موجود کلنگی یا فرسوده باشد، اعیان ارزش چندانی نخواهد داشت و حتی هزینه تخریب از بهای ملک کسر میشود. همچنین امتیازات خاص مانند نوع کاربری یا امکان تغییر کاربری توسط مراجع ذیصلاح در تعیین ارزش نهایی بسیار اثرگذار است.
نحوه قیمت گذاری ملک تجاری
مراحل اصلی در ارزیابی و قیمت گذاری یک ملک تجاری به شرح زیر است:
- بررسی اسناد و مطابقت با موقعیت واقعی
نخستین گام، تطابق مشخصات ثبتی و مدارک مالکیت با ملک معرفیشده است. این موضوع در املاک خارج از محدوده شهری اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا احتمال نداشتن پایانکار یا پروانه ساختمانی در آنها بالاتر است. - استعلامهای قانونی
گام دوم، دریافت استعلامهای لازم از شهرداری یا سایر نهادها برای اطمینان از این است که ملک یا بخشی از آن در مسیر طرحهای عمرانی قرار نداشته باشد. - تعیین ارزش عرصه و اعیان به صورت جداگانه
در این مرحله، ارزش زمین و مستحدثات موجود بر روی آن هر کدام به طور مستقل بررسی میشوند. - محاسبه حقوق وابسته به ملک
در نهایت، کارشناس موظف است ارزش حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ملک را نیز به صورت تفکیکشده تعیین کند؛ چرا که این دو موضوع از نظر قانونی ماهیت متفاوتی دارند.
برای کارشناسی و برآورد ارزش املاک تجاری، مجموعهای از روشها و ابزارها مورد استفاده قرار میگیرد. برخی از مهمترین آنها عبارتند از:
- ارزشگذاری ملک تجاری بر اساس موقعیت و ویژگیها
- کارشناسی دقیق ملک با کاربری تجاری
- قیمتگذاری املاک تجاری در مقایسه با نمونههای مشابه
- استفاده از ابزارهای آنلاین برای تخمین قیمت تقریبی
- بررسی تفاوت ارزش املاک تجاری و مسکونی
- محاسبه دقیق متراژ مغازه و سرقفلی
- نرمافزارهای تخصصی قیمتگذاری ملک
- مطالعه نمونه گزارشهای کارشناسی رسمی
- بررسی نحوه محاسبه زیرزمینهای تجاری
- ارزیابی هر واحد تجاری در مجتمعها یا پاساژها
- توجه به دهنه یا بَر مغازه به عنوان عامل مهم در پاخور
ارزیابی ملک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت ارزیابی انواع املاک از جمله تجاری، مسکونی و صنعتی هستند. این کارشناسی در موارد زیر مورد استفاده قرار میگیرد:
- وثیقهگذاری در بانکها و مؤسسات مالی
- بهرهمندی از تسهیلات و خدمات سازمانی
- اخذ وام بانکی
- اثبات تمکن مالی در امور مهاجرتی
- رسیدگی به دعاوی حقوقی مانند انحصار وراثت
کارشناسی املاک تجاری فرآیندی است که علاوه بر بررسی اسناد و مدارک حقوقی، شرایط فنی بنا، موقعیت جغرافیایی و وضعیت اقتصادی روز را نیز در نظر میگیرد. نتیجه این فرآیند، گزارشی مستند و بیطرفانه است که میتواند در معاملات، دعاوی حقوقی، امور بانکی و مالیاتی مورد استفاده قرار گیرد.
- استفاده از خدمات کارشناس رسمی به خریداران، فروشندگان و سرمایهگذاران کمک میکند تا تصمیمی مطمئن و آگاهانه بگیرند.
- ارزیابی دقیق و شفاف، ریسکهای مالی و حقوقی را کاهش داده و زمینهساز معاملهای امن و سودآور خواهد بود.
برای برآورد ارزش واقعی یک ملک تجاری، باید مجموعهای از ویژگیها و شرایط مورد توجه قرار گیرد. از مهمترین این عوامل کلیدی در ارزیابی املاک تجاری میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- مساحت زمین و ابعاد آن
- ارتفاع سقف ملک یا واحد تجاری
- یکبر یا دوبر بودن مغازه
- موقعیت ملک در بورسهای کالایی یا خدماتی
- موقعیت جغرافیایی و دسترسی به معابر اصلی
- میزان بَر تجاری (عرض مغازه در برابر خیابان)
- شهرت یا برند بودن واحد تجاری
موارد مورد بررسی توسط کارشناس برای ملک تجاری
- ارزش عرصه یا زمین
- ارزش اعیان شامل ساختمان، تأسیسات و مشاعات
- موقعیت جغرافیایی و دسترسی ملک
- نوع کاربری و امکان تغییر کاربری در آینده
کارشناسی املاک تجاری تنها به بررسی فیزیکی ساختمان محدود نمیشود؛ بلکه مجموعهای از بررسیهای حقوقی، اقتصادی، ثبتی و فنی را شامل میگردد. هدف نهایی از این فرآیند، تعیین ارزش واقعی ملک برای استفاده در قراردادها، محاکم قضایی، اخذ تسهیلات و یا ارزیابی سرمایهگذاری است.
کارشناس رسمی دادگستری معمولاً مراحل کارشناسی املاک تجاری زیر را طی میکند:
- کنترل اسناد و مدارک قانونی
شامل سند مالکیت (تکبرگی یا دفترچهای)، پایانکار، پروانه ساخت، نقشههای تفکیکی، قراردادهای اجاره یا مشارکت و همچنین استعلامات ثبتی و شهری. - بررسی موقعیت مکانی ملک
دسترسی به معابر اصلی، مجاورت با مراکز تجاری و اداری، نزدیکی به ایستگاههای حملونقل عمومی و تراکم جمعیتی منطقه از جمله عوامل مهم در این مرحله هستند. - ارزیابی شرایط فیزیکی و ساختاری
ابعاد و مساحت زمین و بنا، کیفیت مصالح ساختمانی، طراحی و معماری، عمر مفید ساختمان و همچنین امکاناتی نظیر آسانسور، پارکینگ و سیستم تهویه. - کنترل کاربری و مجوزها
مطابقت کاربری ملک با مجوزهای قانونی بررسی میشود. کاربری میتواند تجاری، اداری، خدماتی (مثل رستوران و کلینیک) یا صنعتی باشد. در صورتی که کاربری فعلی مغایر با مجوز باشد یا نیاز به تغییر داشته باشد، در گزارش ذکر میشود. - محاسبه ارزش ملک با روشهای کارشناسی
روش مقایسهای: مقایسه با قیمت املاک مشابه در همان منطقه.
روش درآمدی: تحلیل سودآوری ملک از طریق اجاره یا فعالیت تجاری.
روش هزینهای: محاسبه هزینه ساخت یا جایگزینی بنا بهعلاوه ارزش زمین.
حق سرقفلی چیست؟
در قوانین کشور ما اصطلاحی به نام حق سرقفلی وجود دارد که در اصل متعلق به مالک است. صاحب ملک میتواند این حق را به صورت قانونی به دیگران واگذار کند. در عمل، مالک علاوه بر اجارهبهای ملک، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت میکند تا حق استفاده از ملک تجاری در اختیار او قرار گیرد.
این نوع سرقفلی زمانی ایجاد میشود که مستأجر در ابتدای قرارداد مبلغی را به مالک میپردازد تا این حق به او منتقل شود. به عبارت دیگر، مالک حق سرقفلی ملک خود را به مستأجر میفروشد. در این حالت، سرقفلی به شخص مستأجر داده میشود و به کسب و کار او بستگی ندارد. ویژگیهای سرقفلی در ارزیابی ملک تجاری:
- مبلغ آن در ابتدای قرارداد و با توافق طرفین (مالک و مستاجر) تعیین و پرداخت میشود.
- این حق در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ به رسمیت شناخته شده است.
- با پرداخت این مبلغ، مستأجر میتواند قرارداد اجاره را به صورت نامحدود تمدید کند، مگر اینکه در قرارداد حق انتقال سرقفلی به غیر از او سلب شده باشد.
- اگر مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، باید ارزش روز سرقفلی را به مستأجر بپردازد.
حق کسب و پیشه چیست؟
بر خلاف سرقفلی که در مالکیت صاحب ملک است، حق کسب و پیشه نتیجه فعالیت و تلاش مستأجر میباشد. این حق به مرور زمان و با جلب مشتری، ایجاد شهرت و رونق کسبوکار در ملک تجاری شکل میگیرد. به همین دلیل به مالک تعلق ندارد و در زمان تخلیه ملک، مستأجر مستحق دریافت آن از مالک خواهد بود.
در حالی که انتقال سرقفلی همواره در قانون مجاز و شفاف در نظر گرفته شده، موضوع حق کسب و پیشه در سالهای گذشته از نظر فقهی و حقوقی با بحثها و اختلاف نظرهایی همراه بوده است.
حق کسب در واقع ارزش اقتصادی فعالیت تجاری مستأجر است. هر چه میزان تلاش، جذب مشتری و تثبیت برند در یک ملک بیشتر باشد، ارزش این حق نیز بالاتر خواهد رفت. به بیان سادهتر، این حق حاصل سالها کار یک کسبوکار در ملک است و به مالک ارتباطی ندارد. به همین خاطر در هنگام ارزیابی املاک تجاری، میزان و ارزش حق کسب بهطور جداگانه محاسبه میشود.
نمونه گزارش کارشناسی ارزیابی ملک تجاری
در جریان ارزیابی املاک تجاری، کارشناس رسمی گزارشی دقیق و مکتوب ارائه میدهد. این گزارش شامل اطلاعات کامل درباره موقعیت ملک، وضعیت حقوقی، مشخصات فنی، امکانات موجود و برآورد نهایی ارزش عرصه و اعیان است. گزارش کارشناسی، سندی معتبر محسوب میشود که میتواند در بانکها، محاکم قضایی و قراردادهای تجاری مورد استفاده قرار گیرد.
کارشناسان خبره معمولاً از چکلیستهای استاندارد برای بررسی ملک استفاده میکنند. در این چکلیستها، تمام جزئیات اعم از مدارک مالکیت، مساحت دقیق، سال ساخت، کیفیت مصالح، وضعیت سند و حتی شرایط محله قید میشود. پس از تکمیل این مراحل، گزارش کارشناسی به درخواستکننده تحویل داده خواهد شد.
در یک گزارش ارزیابی استاندارد، موارد زیر مورد توجه قرار میگیرد:
- موقعیت دقیق ملک و دسترسی آن به معابر
- بررسی سند و سایر مدارک حقوقی
- کنترل مساحت عرصه و اعیان و مطابقت آن با سند
- کیفیت مصالح از پی تا نما
- سال ساخت و میزان استهلاک بنا
- وضعیت مشاعات مانند پارکینگ و انباری
- امکانات مکانیکی و برقی (آسانسور، تابلو برق و …)
- نورگیری فضاها و میزان ایمنی ملک
- شناسایی عیوب پنهان و هزینههای احتمالی بازسازی
- دسترسی به خدمات شهری (مدارس، مراکز خرید، حملونقل و …)
- برآورد هزینههای احتمالی تعمیر و نگهداری
80 دیدگاه دربارهٔ «نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی»
سلام ملکی بخاطر مهریه توسط اجرای ثبت توقیف شده است و طی دو مرحله قبل از افزایش قیمت دلار و طلا توسط کارشناس قیمت گذاری شده آیا با توجه به افزایش قیمتها و بعد از مهلت اعتراض میشود دوباره درخواست کارشناسی داد؟
در اجراییه ثبت کارشناس ارزیابی در دو مرحله یک نفره و سه نفره انجام می شود و بعد از آن قابل ادامه نیست.
قصد دارم به عنوان یک موسسه آموزشی کلاس ها را به اجاره بدم از یک ساعت تا ماهانه، برای تعیین اجاره بها یک نفر کارشناس رسمی کفایت می کند یا سه نفر و آیا موسسه دولتی باشد یا خصوصی فرقی می کند؟
برای تعیین میزان اجارهبها، اعلام نظر یک نفر کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت تعیین اجارهبها کفایت میکند.
سلام یک سوال داشتم از کارشناس گرامی کسی که یک زمین بخره که داخل محدوده شهری باشه اما کاربری زراعی داشته باشه به امید این که تا چند سال دیگه بتونه تغییر کاربری بده و کاربری مسکونی بگیره چطور میتونه متوجه بشه ایا زمینش تغییر کاربری داده یا نه ؟؟به کجا باید مراجعه کنه؟؟
محدودهی شهرها مطابق طرح جامع شهر و یا طرح هادی شهر، در دورههای دهساله امکان تغییر دارد، پیشنهاد میگردد در صورت نیاز به اطلاعات در این خصوص به اداره راه و شهرسازی و یا شهرداری مراجعه نمایید.
با درود.آیا امکان ارزیابی املاکی که فاقد سند رسمی هستند و با مبایعه نامه از طرف سازمان یا شرکت واگذار شده و با وکالتنامه رسمی معامله شده وجود دارد؟
اگر واگذاری از جانب سازمان و یا شرکت دولتی باشد، برگ واگذاری در حکم سند مالکیت میتواند باشد، در مورد شرکتهای خصوصی در زمان خرید بایستی اصل سند مالکیت مادر، که ملک خریداریشده جزئی از آن است را مطالبه نمایید.
سلام.من سرقفلی یه واحدتجاری درافسریه طبقه دوم پاساژسال ۹۳خریدم۷۸تومن ۹۷فروختم ۱۳۲تومن باتوجه به اینکه قیمت این واحده بین۱۰۰تا۱۲۰ تومنه ولی ا داره مالیات قیمت۲۷۰تومن تعیین کرده و حق انتقال دوبرابر میخواد.چه باید بکنم
در خصوص مبلغ ارزیابی املاک، شامل مالکیت و سرقفلی، نظر کارشناس رسمی دادگستری ارجح است؛ لذا توصیه میگردد از نظریه کارشناس رسمی دادگستری استفاده نمایید.
سلام ساختمان بخاطر وام توسط بانک ا زطریق اداره ثبت دوسال پیش ارزیابی شده به علت گذشت زمان بانک دوباره درخواست ارزیابی کرده ثبت نیز درنامه یک نفر کارشناس برای نوبت اول معرفی کرده ولی در ابلاغ به کارشناس سه نفر ابلاغ کرده آیا کار ثبت غیر قانونی نیست لطفا راهنمایی فرمایید
در خصوص اجرائیه ثبت، گزارش اولیه تکنفره و گزارش دوم پس از اعتراض یکی از طرفین بهصورت هیئت کارشناسی ۳ نقره خواهد بود.
ملک با سازه آجری به متراژ ۵۰۰متر مربع واقع در بازار سنتی زنجان ، قدمت ملک ۲۰۰ سال می باشد.میخواستم هزینه ساخت هر مترمربع عیان مجموعه رو بدونم. در واقع اگر یک زمین داشته باشیم برای ساخت یک مجموعه سنتی به متراژ ۵۰۰ هزینه دستمزد و ساخت چقدر میشه؟؟؟
هزینه ساخت با توجه به کیفیت مصالح و عوارض ساخت و هزینههای سربار پروژه، متفاوت میباشد، ولی در بازار کنونی و با توجه به بازار متلاطم کالا و مصالح قیمت ساخت بهاضافه مجوزهای کانونی، پروانه ساختمانی و تکمیل بنا و … هر مترمربع بنا حداقل بین ۲ تا ۵/۲ میلیون تومان میباشد.
باسلام. جهت پیگیری شکایت بابت گران خریدن ملک آپارتمانی. نظرکارشناس بایدازچنددرصدقیمت ملک کمترنباشد. واگرنظرکارشناس از۱۰درصدقیمت خریدواحدآپارتمانی کمترباشدآیاقابل پیگیری است؟ ممنون ازراهنماییتون.
ملاک تهیه گزارشات ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری، قیمت عادله روز ملک است و علیالقائده نباید اختلافی در این خصوص باشد.
با سلام خدمت شما من یک باب مغازه سرقفلی دارم که مالک درخواست تخلیه با پرداخت کامل قیمت مغازه رو داده من قصد فروش ندارم ولی دادگاه حکم به تعیین قیمت کارشناس دادگستری داده و الان یک کارشناس اومده قیمت گذاری کرده سوال اول اینکه ملاک قیمت گذاری چیه چون پایین تر از قیمت خرید و فروش شده در اون راسته هستش ؟سوال دم اینکه من اگه اعتراض بزنم تا کجا و چندتا تا کارشناس ادامه پیدا میکنه این کشمکش ها؟ با تشکر
ملاک قیمت گذاری قیمت عادله روز با توجه به متوسط قیمت خرید و فروش صورت گرفته در املاک در مجاورت این ملک، نرخ تورم سالیانه و … است. شما تا ۲ مرحله حق اعتراض و درخواست از دادگاه برای گرفتن هیئت کارشناسی ۳ و ۵ نفره را دارید.
باسلام.ارزیابی وارزشیابی سرقفلی وحق کسب وپیشه به صورت جدا بدون اطلاع داشتن مالک امکان پذیر هست؟؟به چه صورت؟؟برای جلوگیری ازممانعت وتعدی وتفریط کردن مالک نسبت به صاحب سرقفلی یاحق وکسب وپیشه چه بایدکرد؟؟باسپاس
با ارائه قرارداد اجاره سرقفلی کارشناس میتواند نسبت به ارزیابی ارزش سرقفلی و تعیین ارزش حق کسب و پیشه اقدام نمایند.
فرمول و یا نحوه محاسبه اجاره بها ملک تجاری یا مغازه رو لطف میکنین.ممنون
به صفحه تعیین اجارهبها در وبسایت آرمانسنجش مراجعه نمایید.
سلام آیا میتوان بدون اطلاع صاحب سرقفلی ارزش سرقفلی توسط کارشناس دادگستری انجام شود وتنها مالک از این ارزش گذاری سرقفلی اطلاع پیدا کرده و با توجه به توانایی مالی خود اقدام به خریدسرقفلی از طریق دادگاه کند
به درخواست مالک بحث ارزیابی توسط کارشناس رسمی امکانپذیر است.
سلام کارشناس بدون تخصص تعدیل اجاره بها ولی دارای تخصص فقط در رشته خسارات ساختمان، در سربرگ کارشناس رسمی اظهارنظر کرده. آیا این مورد قابل تعقیب در کانون کارشناسان هست؟
صلاحیت کارشناس رسمیها بایستی در دفترچه و یا پروانه فعالیت قیدشده باشد.
برای ارزش گذاری یک کارخانه تولیدی دارو در حال تولید آیا در ارزش گذاری فقط ملک و ماشین آلات محاسبه میشود یا ارزش پروانه ها و برند کالا و متعلقات غیر مادی هم در نظر گرفته میشود. با تشکر
موضوع مربوط به ارزیابی سهام کارخانه اگر باشد، کلیه داراییهای مشهود و غیر مشهود لازم است که ارزیابی شوند و درنهایت ارزش هر سهم اعلام میگردد.
با سلام و عرض ادب. یک خانه قدیمی به ابعاد ۱۰ در ۱۸ به مساحت ۱۸۰ متر مربع در حاشیه خیابان اصلی دارای یک باب مغازه تجاری ملکی به ابعاد ۶ در ۵ به مساحت ۳۰ متر مربع در شهر مشهد در طرح شهرداری قرار گرفته است. سوال من این است که اگر مثلا قیمت مسکونی متری ۱۰ و قیمت تجاری متری ۲۰ باشد بهای کل خانه چگونه حساب میشه؟ شنیده ام که به اون ۳۰ متر تجاری ۲۰ درصد اضافه میشه و قیمت زمین زیر مغازه همان متری ۱۰، یعنی قسمت تجاری در کل متری ۳۴ قیمت می خوره. آیا این درسته؟
کارشناس رسمی با توجه به وضعیت ملک، اقدام به تهیه گزارش ارزیابی در دو بخش تجاری و مسکونی مینماید.
در مورد نحوه محاسبه اجاره بهای سرقفلی مشکل دارم ، ملکی دارم در طبقه اول یک پاساژ که مدت ۲ سال است که مستاجری جهت اجاره دادن پیدا نمیکنم یا متقاضیان بیش از ۲۰ میلیون رهن کامل را پیشنهاد نمیدهد. مالک ملک در قرارداد اولیه با خریدار قبل از من توافق اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومن نموده ، ارزش ملک هم حدود ۸۰۰ میلیون تومان است ولی خریداری نیست ، من هم ملک را بجای طلبم برداشتم ، حال آیا اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومان برای این ملک منطقی است یا باید کارشناس بگیرم متشکرم
اطلاعات ناقص است، لطفاً با شرکت تماس بگیرید.
سلام.من از سال هشتادودو مستاجر مغازه هستمهستم اکنون شهرداری با صاحب ملک توافق کرده برای تخریب .ایا من حق کسب وپیشه دارم مرا راهنمایی کنید
پیشنهاد می گردد مقاله حق کسب و پیشه در سایت را مطالعه نمایید.
سلام .
بهطور کلی، سهم ارزش عرصه از قیمت کل ملک تجاری (عرصه و اعیان) چند درصد است؟ لطفاً یک عدد یا بازه مرسومِ بازار را بفرمایید
باسلام
با توجه به اینکه ارزش عرصه و اعیان در هر موقعیت و بنایی متفاوت است، توصیه میشود برای تعیین دقیق آن از نظریه کارشناس رسمی دادگستری بهرهگیری شود.
ممنون از همراهی شما
با سلام
یه سوال دارم اینکه من سرقفلی مغازه که از پدرم به ارث رسیده را دارم میخواستم بدونم ارزشش برای فروش چطور محاسبه میشه؟ ممنونم
باسلام
سرقفلی به معنای ارزش سرمایهای است که مالک فعلی برای بهرهبرداری تجاری ملک پرداخت کرده یا دریافت میکند و به صورت جداگانه از ارزش ملک برآورد میشود. برای تعیین سرقفلی، کارشناس رسمی تفاوت بین ارزش ملک و مبلغ مورد توافق برای بهرهبرداری تجاری را با استفاده از شاخصهای بازار، قراردادهای مشابه، درآمد حاصل از اجاره و شرایط اقتصادی منطقه بررسی میکند. همچنین قراردادهای قبلی، تاریخچه مالکیت و سرمایهگذاریهای انجامشده در ملک، در برآورد سرقفلی لحاظ میشوند. این محاسبه دقیق و مستند، امکان تعیین ارزش واقعی سرقفلی را فراهم میآورد و در معاملات و دعاوی حقوقی به عنوان معیار قانونی قابل استناد است. ممنون از همراهی شما
باسلام و تشکر از مطلب خوبی که در مورد املاک تجاری در سایتتون گذاشتین، یه سوال دارم اینکه ما در یک راسته خیابان هستیم و برخی کارشناسها که برای قیمت گذاری آمدند، قیمتهای متفاوتی برای واحدهای تجاری اعلام کرده اند میخواستم بدونمچه چیزایی باعث میشه قیمت مغازه پایین بیاد؟
باسلام
عوامل متعددی میتوانند ارزش ملک تجاری را کاهش دهند. دسترسی ضعیف به معابر اصلی، کمبود پارکینگ، وضعیت نامطلوب ساختمان یا نیاز به تعمیرات اساسی، کاهش جذابیت منطقه و کاهش ترافیک مشتریان از جمله این موارد است. همچنین شرایط اقتصادی منطقه، تغییر کاربریها، رقابت شدید با واحدهای مشابه و نبود تبلیغات مناسب میتوانند ارزش را کاهش دهند. کارشناس رسمی با بررسی همه این موارد، ارزش واقعی ملک را با دقت محاسبه و در گزارش رسمی مستند مینماید تا فروشنده و خریدار از ریسکهای مالی احتمالی مطلع باشند. این تحلیلها کمک میکند تصمیمگیری مبتنی بر اطلاعات دقیق باشد و از کاهش یا افزایش غیرمنطقی قیمت جلوگیری شود. ممنون از همراهی شما
سلام یه سوال دارم، من مغازه ای را میخوام بخرم که الان مستأجر داره، سوالم اینه که قرارداد اجاره هم روی قیمت تأثیر داره؟
باسلام
قطعاً قراردادهای جاری اجاره تأثیر مستقیم بر ارزش ملک تجاری دارند. میزان اجاره ماهیانه، مدت قرارداد، شرایط تمدید، میزان پرداختها و تضمینها همه در تعیین ارزش ملک نقش دارند. ملکی با اجاره بلندمدت و درآمد ثابت معمولاً ارزش بالاتری دارد زیرا سرمایهگذاری مطمئنتری محسوب میشود. همچنین مقایسه قراردادهای مشابه در همان منطقه به کارشناس امکان میدهد نرخ واقعی و ارزش بازار را دقیق تعیین کند. این اطلاعات در گزارش رسمی کارشناسی درج میشود و پایه قانونی برای معاملات، قراردادها و حتی دعاوی احتمالی فراهم میآورد. در نتیجه، قراردادهای اجاره جزو مهمترین شاخصهای ارزشگذاری محسوب میشوند و نمیتوان آنها را نادیده گرفت. ممنون از همراهی شما
باسلام
اگر بخوایم واحد تجاری تو مجتمع بفروشیم، چه چیزایی بررسی میشه؟
باسلام
فروش واحدهای تجاری در مجتمعها مستلزم بررسی موقعیت دقیق واحد، سهم پارکینگ، امکانات مشترک، مدیریت مجتمع و نرخ اشتراک خدمات است. همچنین ارزش ملک، سرقفلی، وضعیت فیزیکی و شرایط بازار منطقه به دقت ارزیابی میشود. کارشناس با مقایسه املاک مشابه، جریان مشتریان و امکانات مجتمع، ارزش واقعی واحد را تعیین میکند. گزارش رسمی شامل مستندات قانونی و تحلیل مالی، پایهای برای معاملات و قراردادهای معتبر فراهم میآورد و حقوق فروشنده و خریدار را به صورت قانونی تضمین میکند.
باسلام
این تجهیزات داخل مغازه ارزش داره یا نه؟
تجهیزات و تأسیسات قابل انتقال که بخشی از فعالیت تجاری را پشتیبانی میکنند، ارزش اقتصادی دارند و باید جداگانه برآورد شوند. این شامل قفسهها، یخچالها، سیستمهای تهویه، روشنایی و سایر امکانات مرتبط با بهرهبرداری تجاری است. کارشناس رسمی پس از بررسی وضعیت فیزیکی، عمر مفید، میزان استهلاک و قابلیت انتقال تجهیزات، ارزش آنها را تعیین میکند و در مجموع با ارزش ملک و سرقفلی جمع مینماید. این برآورد مستند و قانونی، پایهای برای معاملات، اجاره یا فروش فراهم میآورد و از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری میکند.
باسلام
قیمت کارشناسی حتماً همون قیمتیه که خریدار قبول میکنه؟
قیمت کارشناسی معیار رسمی و قانونی است که ارزش واقعی ملک، سرقفلی و تجهیزات را تعیین میکند. این قیمت معمولاً پایهای برای معاملات، قراردادها و دعاوی حقوقی است، اما ممکن است با قیمت توافقی خریدار متفاوت باشد، زیرا شرایط بازار، توان مالی طرفین و توافقات خاص میتواند قیمت نهایی را تغییر دهد. با این حال، گزارش کارشناسی رسمی به عنوان مرجع قانونی قابل استناد است و تضمین میکند معامله با شفافیت و اطمینان انجام شود. بنابراین، گزارش کارشناسی ملاک قانونی و علمی محسوب میشود و اختلافات احتمالی را کاهش میدهد.
باسلام
بانک آینده خریدار ملک تجاری ما هست که بصورت خانوادگی مالکیت داریم چه پیشنهادی دارید؟
اگر بانک خریدار است، تهیه گزارش کارشناسی رسمی از سوی یک کارشناس دادگستری با تجربه الزامی است. این گزارش ارزش واقعی ملک، سرقفلی، تجهیزات و شرایط قرارداد را مشخص میکند و پایه قانونی محکم برای معامله فراهم میآورد. ثانیاً بررسی مالکیت و اسناد: با توجه به مالکی خانوادگی بودن ملک، حتماً سندها و حق مالکیت همه اعضا بررسی شود و رضایت کتبی تمامی شرکا یا وراث دریافت گردد تا بعداً مشکلی ایجاد نشود. در این مورد خاص توصیه میشود با یک وکیل یا کارشناس حقوقی معامله انجام شود تا قرارداد رسمی شامل تمامی جزئیات، شرایط پرداخت، تحویل ملک، تضمینها و مسئولیتها باشد. بانکها ممکن است بخشی نقد و بخشی اقساط پرداخت کنند یا شرایط خاصی برای تسویه داشته باشند. این شرایط باید در قرارداد رسمی ذکر شود و با گزارش کارشناسی تطابق داشته باشد. مطمئن شوید کلیه مالیاتها و بدهیهای احتمالی قبل از معامله مشخص و تسویه شده باشند تا معامله با مشکلات قانونی مواجه نشود. تمام اعضای خانوادگی باید در جریان روند معامله و مبلغ پیشنهادی بانک باشند و توافق کامل داشته باشند. کارشناسان آرمان سنجش صفر تا 100 این روند را با شما همراهی می کنند و مشاور شما هستند.
باسلام
کارشناس عزیز سوالی داشتم، ما میخوایم مغازهمون رو بفروشیم، اول باید چیکار کنیم؟
نخستین اقدام برای فروش یک ملک تجاری، تهیه گزارش کارشناسی رسمی است. در این گزارش، وضعیت فیزیکی ملک، موقعیت مکانی، دسترسیها، امکانات، وضعیت سند و سرقفلی به دقت بررسی میشود. همچنین نرخ اجارههای جاری منطقه، تراکم جمعیتی و جریان مشتریان اطراف ملک، به همراه ارزش زمین و بنا، در ارزیابی لحاظ میشود. گزارش کارشناسی، پایه قانونی برای تعیین قیمت واقعی ملک و سرقفلی فراهم میکند و خریدار و فروشنده را از ارزش واقعی مطلع میسازد. بدون این گزارش، فروشنده ممکن است ارزش ملک را کمتر یا بیشتر از واقعیت برآورد کند و معامله با مشکلات حقوقی و مالی مواجه شود. این گزارش به عنوان مرجع قانونی معتبر، امنیت و شفافیت معامله را تضمین میکند.
یه سوال دارم اینکه ما در پاساژ یه مغازه داریم که موقعیتش گوشه و اندازه اش هم کوچیکه، ارزشش نسبت به سایر مغازه ها خیلی کم میشه؟
اندازه و موقعیت نسبی مغازه در ارزشگذاری مهم است، اما کوچک بودن یا قرارگیری در گوشه لزوماً به معنای کاهش شدید ارزش نیست. اگر مغازه در منطقه پررفتوآمد قرار داشته باشد، دسترسی مناسبی داشته و توان جذب مشتری را دارا باشد، حتی واحدهای کوچک میتوانند ارزش بالایی داشته باشند. کارشناس رسمی تمامی شاخصها از جمله متراژ، موقعیت، ترافیک مشتریان، امکانات جانبی و نرخ اجارههای مشابه را بررسی میکند و ارزش واقعی ملک و سرقفلی را بر اساس استانداردهای قانونی تعیین مینماید. بنابراین، ارزیابی جامع و دقیق است که میزان واقعی ارزش را مشخص میکند، نه صرفاً اندازه یا موقعیت ظاهری ملک.
سلام من قبلا مغازه ام را که اجاره دادم خیلی سرم کلاه رفت الان میخوام اینبار مغازه رو اجاره بدم چه نکاتی رو رعایت کنم که بیشتر ضرر نکنم؟
در اجاره ملک تجاری، تعیین نرخ مناسب اجاره اهمیت بسیار زیادی دارد. کارشناس برای تعیین این نرخ، قراردادهای مشابه در همان منطقه، موقعیت مکانی، امکانات ملک، وضعیت فیزیکی، پارکینگ، ترافیک مشتری و جریان مالی ملک را بررسی میکند. همچنین مدت قرارداد، شرایط پرداخت، حق تمدید و تضمینهای مالی باید مشخص شوند. تمامی این اطلاعات در قرارداد رسمی اجاره درج میشود تا حقوق مالک و مستأجر به صورت قانونی محفوظ باشد و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری گردد. گزارش کارشناسی رسمی به عنوان مرجع قانونی، اطمینان میدهد نرخ اجاره عادلانه و مطابق با ارزش واقعی ملک تعیین شده است.
کارشناس از چه روشهایی استفاده میکنه؟
کدوم روش بیشتر استفاده میشه؟
خب، چطور بفهمیم الان وقت فروش هست یا نه؟
من یه مغازه دارم، چطور بفهمم قیمت واقعیش چنده؟
ارتفاع سقف هم مهمه؟
دوبر بودن مغازه ارزششو زیاد میکنه؟
من یه مغازه دارم، چطور بفهمم قیمت واقعیش چنده؟
فرق قیمتگذاری کارشناس با بنگاه چیه؟
اگه ملکم پایانکار نداشته باشه چی میشه؟
نبود پایانکار باعث کاهش ارزش اعیان میشه. کارشناس موظفه این موضوع رو در گزارش ذکر کنه و اثرش رو بر ارزش نهایی لحاظ کنه.
سرقفلی و حق کسب و پیشه چه فرقی دارن؟
سرقفلی حقی است که مالک به مستأجر میده، ولی حق کسب و پیشه نتیجه فعالیت و شهرت مستأجر در طول زمانه.
کارشناس ارزش سرقفلی رو چطور حساب میکنه؟
بر اساس عرف بازار، محل، نوع فعالیت و توافقات قراردادی. همچنین وضعیت حقوقی انتقال و محدودیتها بررسی میشه.
کارشناس چقدر زمان میبره برای گزارش؟
بسته به حجم و پیچیدگی ملک، معمولاً بین چند روز تا یک هفته طول میکشه.
آیا گزارش کارشناسی تاریخ انقضا داره؟
بهطور رسمی نه، ولی عرفاً بعد از ۶ ماه بهدلیل تغییرات بازار بهتره بهروز بشه.
برای دعوای تخلیه ملک تجاری، کارشناسی لازمه؟
بله. دادگاه برای تعیین حقوق مستأجر یا مالک، گزارش کارشناسی رو ملاک قرار میده.
در پرونده طلاق برای تقسیم اموال، ارزیابی مغازه هم انجام میشه؟
بله. کارشناس رسمی ارزش ملک تجاری رو مشخص میکنه تا دادگاه تقسیم درست انجام بده.
اگه بین وراث اختلاف باشه، گزارش کارشناس فصلالخطابه؟
بله. دادگاه معمولاً گزارش کارشناس رسمی رو ملاک قرار میده.