نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
یکی از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و… و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و… است.
کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک تجاری با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف و تأثیرگذار در قیمت گذاری املاک تجاری از قبیل ارزش عرصه ملک (زمین) که خود شامل موارد تعیین‌کننده‌ای همچون منطقه‌ای که ملک مورد ارزیابی در آن واقع است،
عرض معابری که در مجاورت زمین قرار دارند و متراژ بر زمین و… و ارزش اعیانی ملک که شامل هزینه‌های طراحی و هزینه‌ها و عوارض صدور پروانه و هزینه‌های کمیسیون‌ها برای افزایش تراکم ساختمان یا پیش‌آمدگی ساختمان و یا حذف پارکینگ و استفاده از آن فضا برای مواردی دیگر و هزینه‌های احداث بنا و مصالح و امکانات و تزئینات داخلی بنا تأسیسات و امکانات ملک مانند آسانسور و سایر مشاعات موجود و عمر مفید بنا (اگر عمر مفید بنا به پایان رسیده باشد و بنای احداثی کلنگی باشد اعیان ملک هیچ ارزشی ندارد و حتی هزینه تخریب ساختمان نیز از قیمت کلی ملک حذف می‌گردد) و امتیازات خاص خود ملک مانند نوع کاربری و یا امکان تغییر کاربری توسط دستگاه‌های ذی‌ربط است. همان‌طور که گفته شد نوع کاربری بنا در نحوه ارزیابی املاک تجاری و ارزش‌گذاری املاک عاملی تعیین‌کننده است.
- اولین قدم برای یافتن نحوه ارزیابی ملک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت داشته باشد (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر است).
- قدم دوم برای ارزیابی املاک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار نداشته باشد.
- قدم سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا است.
- قدم بعدی ارزیابی املاک تجاری و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک است. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی شوند.
حق سرقفلی چیست؟
در قانون تألیف شده کشور کلمه‌ای به نام حق سرقفلی وجود دارد که متعلق به مالک است و مالک می‌تواند آن را معامله کند و هزینه‌ای بابت آن به‌غیراز اجاره‌بهای ملک خود از مستأجر درخواست می‌کند تا ملک خود را به او اجاره دهد.
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب حقی است که به مالک ملک اختصاص ندارد بلکه درنتیجه کار و فعالیت و جلب مشتری و شهرت یک مستأجر و به‌مرورزمان به دست می‌آید درواقع نتیجه عملکرد خود مستأجر است و در قبال تخلیه ملک از سوی مالک به او داده میشود. واگذاری حق سرقفلی امری شفاف و در قانون همیشه مجاز بوده است ولی حق کسب و پیشه ازلحاظ شرعی موردبحث و ستیز بوده است!
احمد بیدرخ
سلام ملکی بخاطر مهریه توسط اجرای ثبت توقیف شده است و طی دو مرحله قبل از افزایش قیمت دلار و طلا توسط کارشناس قیمت گذاری شده آیا با توجه به افزایش قیمتها و بعد از مهلت اعتراض میشود دوباره درخواست کارشناسی داد؟
مدیر سیستم
در اجراییه ثبت کارشناس ارزیابی در دو مرحله یک نفره و سه نفره انجام می شود و بعد از آن قابل ادامه نیست.
رضا صباغ
قصد دارم به عنوان یک موسسه آموزشی کلاس ها را به اجاره بدم از یک ساعت تا ماهانه، برای تعیین اجاره بها یک نفر کارشناس رسمی کفایت می کند یا سه نفر و آیا موسسه دولتی باشد یا خصوصی فرقی می کند؟
مدیر سیستم
برای تعیین میزان اجاره‌بها، اعلام نظر یک نفر کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت تعیین اجاره‌بها کفایت می‌کند.
ک محمدی
سلام یک سوال داشتم از کارشناس گرامی کسی که یک زمین بخره که داخل محدوده شهری باشه اما کاربری زراعی داشته باشه به امید این که تا چند سال دیگه بتونه تغییر کاربری بده و کاربری مسکونی بگیره چطور میتونه متوجه بشه ایا زمینش تغییر کاربری داده یا نه ؟؟به کجا باید مراجعه کنه؟؟
مدیر سیستم
محدوده‌ی شهرها مطابق طرح جامع شهر و یا طرح هادی شهر، در دوره‌های ده‌ساله امکان تغییر دارد، پیشنهاد می‌گردد در صورت نیاز به اطلاعات در این خصوص به اداره راه و شهرسازی و یا شهرداری مراجعه نمایید.
مسعود یکتا
با درود.آیا امکان ارزیابی املاکی که فاقد سند رسمی هستند و با مبایعه نامه از طرف سازمان یا شرکت واگذار شده و با وکالتنامه رسمی معامله شده وجود دارد؟
مدیر سیستم
اگر واگذاری از جانب سازمان و یا شرکت دولتی باشد، برگ واگذاری در حکم سند مالکیت می‌تواند باشد، در مورد شرکت‌های خصوصی در زمان خرید بایستی اصل سند مالکیت مادر، که ملک خریداری‌شده جزئی از آن است را مطالبه نمایید.
ایرج
سلام.من سرقفلی یه واحدتجاری درافسریه طبقه دوم پاساژسال ۹۳خریدم۷۸تومن ۹۷فروختم ۱۳۲تومن باتوجه به اینکه قیمت این واحده بین۱۰۰تا۱۲۰ تومنه ولی ا داره مالیات قیمت۲۷۰تومن تعیین کرده و حق انتقال دوبرابر میخواد.چه باید بکنم
مدیر سیستم
در خصوص مبلغ ارزیابی املاک، شامل مالکیت و سرقفلی، نظر کارشناس رسمی دادگستری ارجح است؛ لذا توصیه می‌گردد از نظریه کارشناس رسمی دادگستری استفاده نمایید.
بهروز رزاقی
سلام ساختمان بخاطر وام توسط بانک ا زطریق اداره ثبت دوسال پیش ارزیابی شده به علت گذشت زمان بانک دوباره درخواست ارزیابی کرده ثبت نیز درنامه یک نفر کارشناس برای نوبت اول معرفی کرده ولی در ابلاغ به کارشناس سه نفر ابلاغ کرده آیا کار ثبت غیر قانونی نیست لطفا راهنمایی فرمایید
مدیر سیستم
در خصوص اجرائیه ثبت، گزارش اولیه تک‌نفره و گزارش دوم پس از اعتراض یکی از طرفین به‌صورت هیئت کارشناسی ۳ نقره خواهد بود.
مهران قاسمی
ملک با سازه آجری به متراژ ۵۰۰متر مربع واقع در بازار سنتی زنجان ، قدمت ملک ۲۰۰ سال می باشد.میخواستم هزینه ساخت هر مترمربع عیان مجموعه رو بدونم. در واقع اگر یک زمین داشته باشیم برای ساخت یک مجموعه سنتی به متراژ ۵۰۰ هزینه دستمزد و ساخت چقدر میشه؟؟؟
مدیر سیستم
هزینه ساخت با توجه به کیفیت مصالح و عوارض ساخت و هزینه‌های سربار پروژه، متفاوت می‌باشد، ولی در بازار کنونی و با توجه به بازار متلاطم کالا و مصالح قیمت ساخت به‌اضافه مجوزهای کانونی، پروانه ساختمانی و تکمیل بنا و … هر مترمربع بنا حداقل بین ۲ تا ۵/۲ میلیون تومان می‌باشد.
سعید رییس زاده
باسلام. جهت پیگیری شکایت بابت گران خریدن ملک آپارتمانی. نظرکارشناس بایدازچنددرصدقیمت ملک کمترنباشد. واگرنظرکارشناس از۱۰درصدقیمت خریدواحدآپارتمانی کمترباشدآیاقابل پیگیری است؟ ممنون ازراهنماییتون.
مدیر سیستم
ملاک تهیه گزارشات ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری، قیمت عادله روز ملک است و علی‌القائده نباید اختلافی در این خصوص باشد.
بهنام
با سلام خدمت شما من یک باب مغازه سرقفلی دارم که مالک درخواست تخلیه با پرداخت کامل قیمت مغازه رو داده من قصد فروش ندارم ولی دادگاه حکم به تعیین قیمت کارشناس دادگستری داده و الان یک کارشناس اومده قیمت گذاری کرده سوال اول اینکه ملاک قیمت گذاری چیه چون پایین تر از قیمت خرید و فروش شده در اون راسته هستش ؟سوال دم اینکه من اگه اعتراض بزنم تا کجا و چندتا تا کارشناس ادامه پیدا میکنه این کشمکش ها؟ با تشکر
مدیر سیستم
ملاک قیمت گذاری قیمت عادله روز با توجه به متوسط قیمت خرید و فروش صورت گرفته در املاک در مجاورت این ملک، نرخ تورم سالیانه و … است. شما تا ۲ مرحله حق اعتراض و درخواست از دادگاه برای گرفتن هیئت کارشناسی ۳ و ۵ نفره را دارید.
امین
باسلام.ارزیابی وارزشیابی سرقفلی وحق کسب وپیشه به صورت جدا بدون اطلاع داشتن مالک امکان پذیر هست؟؟به چه صورت؟؟برای جلوگیری ازممانعت وتعدی وتفریط کردن مالک نسبت به صاحب سرقفلی یاحق وکسب وپیشه چه بایدکرد؟؟باسپاس
مدیر سیستم
با ارائه قرارداد اجاره سرقفلی کارشناس می‌تواند نسبت به ارزیابی ارزش سرقفلی و تعیین ارزش حق کسب و پیشه اقدام نمایند.
سجاد رشیدی
فرمول و یا نحوه محاسبه اجاره بها ملک تجاری یا مغازه رو لطف میکنین.ممنون
مدیر سیستم
به صفحه تعیین اجاره‌بها در وب‌سایت آرمان‌سنجش مراجعه نمایید.
شهرابی
سلام آیا میتوان بدون اطلاع صاحب سرقفلی ارزش سرقفلی توسط کارشناس دادگستری انجام شود وتنها مالک از این ارزش گذاری سرقفلی اطلاع پیدا کرده و با توجه به توانایی مالی خود اقدام به خریدسرقفلی از طریق دادگاه کند
مدیر سیستم
به درخواست مالک بحث ارزیابی توسط کارشناس رسمی امکان‌پذیر است.
سعید
سلام کارشناس بدون تخصص تعدیل اجاره بها ولی دارای تخصص فقط در رشته خسارات ساختمان، در سربرگ کارشناس رسمی اظهارنظر کرده. آیا این مورد قابل تعقیب در کانون کارشناسان هست؟
مدیر سیستم
صلاحیت کارشناس رسمی‌ها بایستی در دفترچه و یا پروانه فعالیت قیدشده باشد.
حامد
برای ارزش گذاری یک کارخانه تولیدی دارو در حال تولید آیا در ارزش گذاری فقط ملک و ماشین آلات محاسبه میشود یا ارزش پروانه ها و برند کالا و متعلقات غیر مادی هم در نظر گرفته میشود. با تشکر
مدیر سیستم
موضوع مربوط به ارزیابی سهام کارخانه اگر باشد، کلیه دارایی‌های مشهود و غیر مشهود لازم است که ارزیابی شوند و درنهایت ارزش هر سهم اعلام می‌گردد.
سینا
با سلام و عرض ادب. یک خانه قدیمی به ابعاد ۱۰ در ۱۸ به مساحت ۱۸۰ متر مربع در حاشیه خیابان اصلی دارای یک باب مغازه تجاری ملکی به ابعاد ۶ در ۵ به مساحت ۳۰ متر مربع در شهر مشهد در طرح شهرداری قرار گرفته است. سوال من این است که اگر مثلا قیمت مسکونی متری ۱۰ و قیمت تجاری متری ۲۰ باشد بهای کل خانه چگونه حساب میشه؟ شنیده ام که به اون ۳۰ متر تجاری ۲۰ درصد اضافه میشه و قیمت زمین زیر مغازه همان متری ۱۰، یعنی قسمت تجاری در کل متری ۳۴ قیمت می خوره. آیا این درسته؟
مدیر سیستم
کارشناس رسمی با توجه به وضعیت ملک، اقدام به تهیه گزارش ارزیابی در دو بخش تجاری و مسکونی می‌نماید.
داریوش راد
در مورد نحوه محاسبه اجاره بهای سرقفلی مشکل دارم ، ملکی دارم در طبقه اول یک پاساژ که مدت ۲ سال است که مستاجری جهت اجاره دادن پیدا نمیکنم یا متقاضیان بیش از ۲۰ میلیون رهن کامل را پیشنهاد نمیدهد. مالک ملک در قرارداد اولیه با خریدار قبل از من توافق اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومن نموده ، ارزش ملک هم حدود ۸۰۰ میلیون تومان است ولی خریداری نیست ، من هم ملک را بجای طلبم برداشتم ، حال آیا اجاره ماهی ۵۰۰ هزار تومان برای این ملک منطقی است یا باید کارشناس بگیرم متشکرم
مدیر سیستم
اطلاعات ناقص است، لطفاً با شرکت تماس بگیرید.
رضا
سلام.من از سال هشتادودو مستاجر مغازه هستمهستم اکنون شهرداری با صاحب ملک توافق کرده برای تخریب .ایا من حق کسب وپیشه دارم مرا راهنمایی کنید
مدیر سیستم
پیشنهاد می گردد مقاله حق کسب و پیشه در سایت را مطالعه نمایید.