گاهی معاملاتی بین افراد واقع میشود که ممکن است خریدار بعداً پی ببرد به اینکه قیمت واقعی ملک کمتر از بهای واقعی آن بوده و بهاصطلاح عامیانه بفهمد که کلاه گشادی سرش رفته است و یا درواقع ” مغبون ” شده است.
اینجاست که راه میافتد بهطرف دادگستری و از فروشنده شکایت میکند و حق خود را میخواهد. اگر ادعا ثابت شود یعنی ” غبن ” اتفاق افتاده است. اما در اینگونه موارد قبل از اظهارنظر بهتر است نخست مفاهیم مرتبط با این موضوع آشنا شویم:
غبن یعنی چه:
فرهنگ دهخدا و عمید غبن را به زیان رساندن به کسی در معامله و یا زیان دیدن در خرید و فروش معنی کردهاند. بر این اساس زیان دیده را مغبون و طرف مقابل را غابن می گویند. غبن مفهومی کلی است و در متون قانونی تقسیم بندی برای آن نشده است، ولی با این وجود به جهت سهولت دریافت مطلب آنرا به اقسام زیر تقسیم بندی کرده اند:
غبن سه نوع است:
- غبن غیر فاحش (غبن جزئی)
- غبن فاحش
- غبن اَفحَش
غبن غیر فاحش:
درصورتیکه غبن عرفاً قابل مسامحه و گذشت باشد و طرفین بتوانند به نحوی در جبران زیان وارده همکاری کنند غبن غیر فاحش است. مثلاً در معامله ای قیمت معامله با قیمت روز حدود پنج درصد اختلاف داشته باشد.
غبن فاحش:
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه، گذشت و چشمپوشی نباشد.
ملاک فاحش بودن غبن
تا قبل از اصلاحیه سال ۱۳۶۱ قانون مدنی ملاک فاحش بودن غبن ۲۰ درصد بود. یعنی تفاوت قیمت واقعی و قیمت معاملهشده بیش از ۲۰ درصد غبن فاحش بود ولی اکنون با اصلاحیه ماده ۴۱۷ قانون مذکور میزان غبن فاحش با توجه به عرف تعیین میشود. لذا در اینصورت مدعی غبن باید فاحش بودن آنرا اثبات کند، حتی ممکن است در صورت بروز اختلاف بین قضات، جمیع جهات معامله درنظر گرفته شود مثلاً وضعیت مالی طرفین قرارداد، شرایط انعقاد قرارداد و … تشخیص دهند که خبن فاحش است یا غیر.
غبن افحش:
غبن افحش موقعی که خیلی بیشتر از غبن فاحش است و تفاوت بدون بررسی بهوضوح و روشنی مشاهده شود. و اصطلاحاً بصورت عرفی قابل مسامحه و گذشت نباشد، بنحوی که قیمت معامله با قیمت روز چندین برابر اختلاف داشته باشد.
وظیفه کارشناسان رسمی دادگستری در مواجهه با غبن:
دادگاهها تعیین قیمت واقعی ملک را در زمان معامله به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهند. یکی از مواردی که کارشناسان رسمی دادگستری در ارزیابی ملک باید با دقت و بررسی مضاعف به آن توجه کنیم تعیین قیمت واقعی املاک در صورت غبن فاحش در زمان وقوع معامله است که ممکن است مربوط به چندین سال قبل باشد. با وظیفهای که دادگاه در اینگونه پروندهها به دوش کارشناس قرار میدهد مسئولیت وی در برابر حقوق پایمالشده مظلومان سنگین و امری خطیر و دقیق و پرمسئولیت است و لذا حوصله و دقت و بررسی همهجانبهای را میطلبد.
خصوصاً نوسانات ناگهانی و شدیدی که در بهای املاک در کشور ما ظرف مقطع زمانی کوتاه و چندروزه و یا چند ماهه اتفاق میافتد بررسی کارشناسی دقیقتری را در خصوص قیمت املاک درگذشته طلب میکند. بهره گیری از سایتها مرجع قیمت گذاری و تعیین کننده قیمت فروش و معاملاتی املاک در سنوات گذشته از اموری است که می تواند در اینگونه مواقع کمک شایانی به کارشناسان رسمی بنماید.
