قبل از توضیح و بیان این مطلب لازم است که به این مقوله بپردازیم تعیین سن ساختمان در چه مواردی کاربرد دارد و لازم است. امروزه مالکین بسیاری به دلایل مختلف اخذ پایان کار و انجام مراحل اخذ سند تفکیکی را به تأخیر میاندازند و از این موضوع جهت اعلام نوساز بودن ملک و استفاده و بهرهبرداری حداکثری از افزایش قیمت در هنگام فروش ملک خود مینماید. از طرف در برخی موارد ساکنین مجتمع مسکونی که اصطلاحاً کلنگی شدهاند و اکثریت خواستار نوسازی ملک هستند در زمان مخالفت اقلیت مالکین به استناد ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها از طریق اخذ نظر هیئت کارشناسان رسمی دادگستری در صدد برمیآیند که با جلب نظر کارشناسان سن مفید ساختمان را پایانیافته اعلام نمایند. لذا هم در زمان شروع بهرهبرداری از بنا و هم در زمان خاتمه بهرهبرداری در موارد متعددی نیازمند اعلام و تعیین سن ساختمان هستیم. ساختمان هم بهعنوان یک سازه و پروژه عمرانی از حیث کارکرد با توجه به مصالح و مواد مصرفی در آن دارای سن مفیدی است که ازنظر و دیدگاه کارشناسی همانند هر موجود و یا محصولی سن از زمان تولد و شروع آغاز میگردد، ازنظر فنی سن بنا با اخذ جواز و شروع فعالیت اجرای فونداسیون آغاز میگردد، چراکه نخستین مصالح بکار رفته و بخشهای ساختمانی تشکیل گردیده است، ازنظر فنی این سن را اصطلاحاً سن واقعی ساختمان مینامیم. لذا مبنای در نظر گرفته فارغ از اینکه زمان اجرای پروژه و عملیات ساختمانی چند سال به طول بیانجامد شروع فعالیت ساختوساز است. پایان عملیات اجرایی و شروع فعالیت بهرهبرداری از ساختمان را نیز میتوان بهعنوان مقطع خاصی که در طول عمر بنا پیش میآید شاخصی در نظر گرفته که سن بنا را بر آن اساس سنجید، اصطلاحاً آغاز بهرهبرداری از ساختمان را شروع سند بهرهبرداری ساختمان مینامند؛ که این زمان با اتمام فعالیت اجرایی، نصب انشعابات و آغاز سکونت و بهرهبرداری از بنا شروع میگردد؛ اما از دیدگاه اداره ثبت و همچنین مستندات مکتوب که مبنای پرونده ساختمان است، لذا اگر زمان تهیه اسناد شامل پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و سند قطعی ملک مبنای محاسبه سن ساختمان در نظر گرفته شود، این مبنا را اصطلاحاً سن سندی ساختمان مینامند؛ اما نکته قابلتوجه و تأمل این موضوع است که هریک از این تعاریف چه استفادههایی دارند و اساساً چه تفاوتی دارد که مبنای سن ساختمان را کدامیک در نظر بگیریم. بر اساس تجربه و نوع و کیفیت ساختمانهای احداثی در ایران، عمر مفید ساختمان در حدود ۳۰ سال است، لذا محاسبه سن ساختمان کمک مؤثری به تصمیمگیری در مورد خرید ساختمان به خریداری مینماید، چراکه پس از دهههای اول و دوم عموماً ساختمانهای احداثی در بخش تأسیسات و تجهیزات دچار فرسودگی و نیازمند بازسازی و صرف هزینه هستند. از طرفی با توجه به اینکه اکثریت افراد و خانوارها در هنگام خرید ساختمان علاقهمند هستند که از تسهیلات بانکی و یا مؤسساتی مالی و اعتباری استفاده کنند، این بانکها و مؤسسات مالی محدودیتهایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمانهای دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در پارهای از موارد ۱۲ سال در نظر میگیرند، لذا سن بنا جهت دریافت تسهیلات از اهمیت خاصی برخوردار است.
- سن واقعی ساختمان (تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولاً موردتوجه بانکها و مؤسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.
- سن بهرهبرداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمتگذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.
