نحوه نگارش گزارش ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری

گزارش ارزیابی املاک، یکی از مستندات تخصصی و حقوقی است که توسط کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌های مرتبط تهیه می‌شود. این گزارش، نقشی کلیدی در معاملات، دعاوی حقوقی، اخذ تسهیلات بانکی، تعیین مالیات و بسیاری از فرآیندهای اداری و حقوقی ایفا می‌کند. از این‌رو، آشنایی با نحوه نگارش گزارش ارزیابی املاک و چگونگی تعیین ارزش مادی آن، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای عموم شهروندان، سرمایه‌گذاران، و متولیان امور ملکی به شمار می‌آید.

در ادبیات حقوقی، «ملک» به معنای تسلط و اختیار مالک بر مال خود تعریف می‌شود. با این حال، در کاربرد عرفی، واژه ملک بیشتر به املاک غیرمنقول مانند زمین و بنا اطلاق می‌گردد. موضوع گزارش‌های کارشناسی نیز معمولاً ناظر بر همین املاک غیرمنقول است. یعنی زمین و مستحدثات احداث‌شده بر آن، که در قالب “عرصه و اعیان” شناخته می‌شوند.

در تقسیم‌بندی رشته‌های کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌های، راه و ساختمان نقشه‌برداری، امور ثبتی، امور معادن و رشته کشاورزی و منابع طبیعی صورت می‌پذیرد.

تقسیم‌بندی کارشناسان مرتبط با ارزیابی ملک

در نظام کارشناسی رسمی دادگستری، ارزیابی املاک بر اساس نوع و موقعیت آن‌ها در حیطه صلاحیت رشته‌های مختلف قرار دارد. به‌طور مشخص، کارشناسان رشته‌های زیر صلاحیت اظهار نظر در زمینه ارزیابی املاک را دارند:

• راه و ساختمان
• نقشه‌برداری
• امور ثبتی
• کشاورزی و منابع طبیعی
• امور معادن

این تقسیم‌بندی به نحوی انجام شده که نحوه کارشناسی ملک متناسب با ماهیت و کاربری آن مشخص شود. به‌عنوان مثال، ارزیابی معادن در حیطه تخصص کارشناس رشته معادن، و بررسی اراضی زراعی در صلاحیت کارشناس کشاورزی و منابع طبیعی است.

نحوه نگارش گزارش ارزیابی املاک

نحوه نگارش گزارش ارزیابی املاک تابع اصولی است که هم وجه قانونی و هم وجه فنی آن را پوشش می‌دهد. نخستین گام، دریافت درخواست از سوی ذی‌نفع قانونی یا مالک رسمی ملک است. در تنظیم گزارش، باید اطلاعات کامل شامل نشانی دقیق، کروکی محل، شماره و تاریخ درخواست، و مشخصات مالک قید شود.

مشخصات ثبتی ملک نظیر شماره پلاک، شماره دفتر ثبت، حدود اربعه و سایر اطلاعات مندرج در سند مالکیت باید با دقت در متن گزارش درج گردد. چنانچه ملک دارای نقل‌وانتقال قبلی باشد، جزئیات آخرین انتقال مالکیت نیز ذکر شود. در صورت ارائه سندهای عادی یا وکالت‌نامه، شرح سلسله‌مراتب مالکیت نیز ضرورت دارد. با این‌حال، تعیین اصالت اسناد و احراز نهایی مالکیت از حدود صلاحیت کارشناس خارج است.

نحوه کارشناسی ملک و تنظیم نظریه نهایی

کارشناس باید با دقت و انصاف، عوامل مؤثر در ارزش ملک را بررسی نماید؛ از جمله موقعیت مکانی، کاربری، کیفیت بنا، سن ساختمان، وضعیت حقوقی و سایر مؤلفه‌های مؤثر. نحوه کارشناسی ملک شامل بازدید میدانی، مستندسازی تصویری، بررسی موقعیت فیزیکی، و تحلیل قیمت‌های منطقه‌ای است.

در بخش پایانی گزارش، نظریه کارشناسی به‌صورت خلاصه ارائه می‌گردد. در این قسمت، کارشناس با اشاره به منابع و شیوه برآورد، ارزش نهایی ملک را اعلام می‌نماید. متن پیشنهادی برای جمع‌بندی معمولاً بدین صورت است:

«بر اساس بررسی‌های میدانی، تحقیقات محلی و مقایسه با املاک مشابه در منطقه، و با لحاظ موقعیت جغرافیایی، کیفیت بنا و سایر عوامل مؤثر، ارزش شش‌دانگ عرصه و اعیان ملک مورد نظر مبلغ …………… ریال معادل …………… تومان برآورد و اعلام می‌گردد؛ مشروط بر نداشتن منع قانونی یا حقوقی جهت انتقال و عدم بدهی به نهادهای ذی‌ربط.»