نحوه نگارش گزارش ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری

گزارش ارزیابی املاک که توسط کارشناس رسمی دادگستری تهیه می‌گردد طیف وسیع و پرشماری را شامل می‌گردد. قبل از ورود به این بحث لازم است شناخت کاملی نسبت به املاک پیدا کنیم و پس‌ازآن به نحوه ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته مرتبط بپردازیم.

ازنظر حقوقی استیلاء شخص بر مال خود را ملک می‌گویند، به عبارتی هر شخصی به اعتبار مالکیت بر اموال خود، حق هرگونه دخل و تصرف در آن را دارد. در معنی عرفی ملک به معنی املاک غیرمنقول و زمین مورد استعمال قرار می‌گیرد؛ و در این نوشته هم منظور ازملک و املاک را همین معنی در نظر می‌گیریم. املاک غیرمنقول با عنوان زمین و مستحدثات آن یا به عبارتی عرصه و اعیان ملک آن چیزی است که در معنایی اصطلاحی امروز مورد استفاده قرار می‌گیرد؛ بنابراین موضوع بحث ارزیابی و قیمت گزاری زمین و بنای احداثی در آن است.

در تقسیم‌بندی رشته‌های کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌های، راه و ساختمان نقشه‌برداری، امور ثبتی، امور معادن و رشته کشاورزی و منابع طبیعی صورت می‌پذیرد.

با توجه به تقسیم‌بندی در رشته‌های کارشناسی لازم است به تشریح ملک و املاک مورد ارزیابی بپردازیم، اگر پایه املاک را زمین در نظر بگیریم، اراضی خارج از محدوده شهرها که کاربری غیرشهری دارند را می‌توان در گروه معادن و یا گروه کشاورزی و منابع طبیعی و همچنین اراضی فاقد کاربری تقسیم‌بندی کرد. در زمینه ارزیابی اراضیی که مفهوم معدن به آن‌ها اطلاق می‌گردد و از آن اراضی مواد و یا کانی‌هایی استحصال می‌گردد، ارزیابی در حوزه کارشناس رسمی دادگستری رشته امور معادن است. در مورد اراضیی که کاربری غیر زراعی داشته و در آن‌ها انواع کاربری‌های شهری و یا روستایی احداث‌شده باشند، حوزه ارزیابی این املاک مربوط به سه رشته امور ثبتی، راه و ساختمان و نقشه‌برداری است. همچنین اراضی زراعی و یا فاقد کاربری و ارزیابی ساختمان‌ها و تأسیسات روستایی متعارف در حوزه صلاحیت کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی است.

تهیه‌کننده گزارش هرکدام از کارشناسان رشته‌های فوق و یا مورد ارزیابی در هریک از گروه‌های تقسیم‌بندی شده فوق قرارگرفته باشد، گزارش ارزیابی املاک دارای چارچوب و ساختاری است که لازم است توسط تهیه کنند مورد توجه و دقت نظر قرار گیرد.

هر کارشناس رسمی دادگستری به‌منظور تهیه گزارش ارزیابی و یا نظریه کارشناسی بایستی از مخاطب نظریه کارشناسی که ذینفع بودن آن مطابق اسناد محرز شده باشد تقاضا و درخواست داشته باشند و خطاب گزارش بایستی با عنوان درخواست‌کننده (ذینفع یا مالک) باشد. بخش مهمی که لازم مدّنظر قرار گیرد اشاره به نشانی و مشخصات ملک و شماره و تاریخ درخواست از کارشناس است، توصیه می‌شود در این بخش کروکی نشانی محل ملک از نقشه گوگل دریافت و در متن گزارش الصاق گردد. پس از تعیین نشانی ملک لازم است مشخصات ثبتی ملک به‌دقت و مطابق آنچه در سند مالکیت درج‌شده است در گزارش آورده شود، همچنین حدودات ملک با تفصیلی که در متن سند آورده شده در گزارش درج گردد، درصورتی‌که سند مالکیت نقل‌وانتقالی داشته است، آخرین نقل‌وانتقال با جزئیات شامل شماره ثبت، تاریخ و شماره دفترخانه و شهر، در گزارش درج گردد تا مشخص شود که متقاضی و یا آخرین مالک به چه نحوی به موضوع ملک ارتباط برقرار کرده است. البته امروزه با افزایش میزان سندهای تک‌برگ نسبت به سندهای دفترچه ایی مشخصات دقیق‌تری ازملک در سند مالکیت درج می‌گردد، موقعیت دقیق ملک را از طریق شناسه جام مندرج در ذیل سندهای مالکیت تک‌برگ به سهولت می‌توان استعلام گرفت. همچنین درصورتی‌که خریدوفروش ملک طی مبایعه‌نامه‌های عادی و یا از طریق کد رهگیری سامانه املاک بوده و یا خریدار وکالت‌نامه بلاعزل از فروشنده دارد و به هر دلیلی تا زمان تهیه گزارش نقل‌وانتقال مالکیت به‌صورت ثبتی صورت نگرفته است، درج سلسله‌مراتب خریداری به‌تفصیل با ذکر تاریخ و شماره و مشخصات دقیق هریک از اسناد عادی در گزارش ارزیابی لازم و ضروری است. درهرحال تعیین اصالت اسناد و مدارک و همچنین مالکیت ملک بر عهده کارشناس ارزیاب نیست.

علاوه بر مشخصات ثبتی و مالکیتی، در تهیه گزارش‌های ارزیابی املاک، لازم است مشخصات و شرح دقیقی از وضعیت ملک مورد بازدید در زمان تهیه گزارش تهیه و به‌صورت مصوّر و با عکس در متن گزارش آورده شود. در این بخش به فراخور دستگاه، سازمان، نهاد و یا مرجع درخواست‌کننده گزارش، توضیحات تفصیلی می‌تواند دارای تنوع بیشتر و مفصل‌تری نیز باشد. در بخش پایانی گزارش که به‌عنوان خلاصه گزارش و نظریه ارزیابی قید می‌گردد، کارشناس به‌صورت خلاصه بررسی‌های خود و مبنای استنتاج و نتیجه‌گیری خود و همچنین بیان محدودیت‌ها نظریه کارشناسی و مبلغ ارزیابی را اعلام می‌دارد، عموماً این متن را می‌توان به‌عنوان متن پایانی گزارش ارزیابی درج نمود «بر اساس تحقیقات محلی و بررسی‌های انجام‌شده و بر اساس متوسط قیمت خریدوفروش صورت گرفته در شش‌ماهه گذشته برای املاک با قدمت ساخت مشابه که در مجاورت این ملک و در این منطقه انجام‌شده است و همچنین با در نظر گرفتن موقعیت مکانی، کیفیت بنا و جمیع جهات مؤثر در موضوع ارزیابی، در صورت نداشتن هیچ‌گونه منع شرعی و قانونی جهت معامله و عدم بدهی به اشخاص حقیقی و حقوقی، شهرداری، مالیات و … ارزش نهایی شش‌دانگ عرصه و اعیان ملک مورد ارزیابی مبلغ …………….. ریال معادل …………….. تومان تعیین و اعلام می‌گردد.»