اگر در زمره افرادی هستید که صاحب زمین کشاورزی بوده و به دنبال اخذ سند برای زمین‌های کشاورزی خود هستید، اما با مراحل اخذ آن آشنایی ندارید پیشنهاد ما این است ادامه این مقاله را از دست ندهید.
به‌منظور اخذ سند اراضی کشاورزی نیاز است یک سری مراحل را دنبال کرده تا بتوانید سند مربوط به اراضی کشاورزی خود را دریافت نمایید. مهم‌ترین مدارک اخذ سند برای زمین کشاورزی عبارت است از:
- زمینی که میخواهید برای آن درخواست اخذ سند کنید بایستی دارای سند مالکیت مادر و یا بنچاق مالکیت بنام مالک داشته باشد.
- مشخصات فرد فروشنده بعنوان مالک بایستی در اداره ثبت اسناد و املاک بعنوان مالک وجود داشته باشد.
- اصل و کپی کارت ملی
- کپی و اصل تمام قولنامه های صادر شده برای ملک
- نقشه هوایی و نقشه utm
- فایل مختصات ملکی
- فیش پرداختی هزینه سند اخذ سند کشاورزی
- کپی از اولین سندهای اراضی کشاورزی
- قولنامه‌ای که در آن اسم شخص شما بعنوان خریداری ذکرشده باشد.
- از سند مالکیت ملک حتماً باید کپی داشته باشید.
- در اراضی مشاعی با رعایت “قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاوری” نسبت به سند تفکیکی و یا با لحاظ این محدودیت درخواست سند افرازی داشته باشید.
- در صورت عدم حضور مالک لازم است وکالتنامه انجام نقل و انتقال بنام متقاضی وجود داشته باشد.
گرفتن سند برای زمین کشاورزی ارثی
اموال و دارایی‌های افراد بعد از مرگ بین وراثشان تقسیم میگردد. زمین‌های کشاورزی یکی از دارایی‌هایی است که بعد از مرگ متوفی منجر به ایجاد اختلافاتی بین وراث درزمینه سهم الارث است. اولین قدم در زمینهی تقسیم زمین‌های کشاورزی بین وراث، دریافت گواهی انحصار وراثت مالک فوت‌شده است؛ که ورّاث و متقاضیان تقسیم زمین کشاورزی باید فهرستی از اموال منقول و غیرمنقول را به اداره دارایی اطلاع دهد و مالیات زمین کشاورزی مربوطه را پرداخت نماید.
در تقسیم زمین کشاورزی بین وراث، اولویت با درجه اول از طبقه اول خویشاوندی است در صورت نبود درجه اول از خویشاوندان، ارثیه زمین کشاورزی به درجات بعدی خویشاوندی منتقل میشود.
مدارک لازم جهت انحصار وراثت
جهت تقسیم زمین کشاورزی به شرح زیر است:
- شناسنامه و گواهی فوت متوفی
- کپی و اصل شناسنامه وراث
- استشهادیه در خصوص انحصار وراثت
- وصیت‌نامه در صورت موجود بودن
مراحل اخذ سند مالکیت برای وراث
اخذ سند مالکیت برای وراث شامل مراحل زیر است:
- مراجعه به مراجع قضایی و ارائه دادخواست
- ارائه مدارک وراث
- ذکر مشخصات کامل همچون (نام و نام خانوادگی و نام پدر و اقامتگاه وارثین)
- تقاضانامه برای صدور سند مالکیت به‌اندازه سهم‌الارث
- گواهی حصر وراثت
- ارائه اصل سند مالکیت مورث
گرفتن سند برای زمین کشاورزی مشاع
زمین مشاع به زمینی گفته میشود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده، این زمین‌ها برای هریک از مالکین سند ششدانگ نداشته و بصورت مشاعی هستند، بنابراین زمین‌های مشاعی دارای چندین مالک می‌باشند. بعد از اخذ سند مشاع برای زمین، هر فرد سهم خود از زمین مشاعی را مشخص کرده و خواستار سند مجزایی برای سهم خود میگردد.
در سندهای مشاعی سهم هر فرد به به نسبت میزان مالکیت با دیگر افراد تقسیم‌شده و شرکا ممکن است به میزان مالکیت متفاوتی در کل زمین شریک باشند؛ بنابراین به‌منظور فروش ملک مشاعی باید تمامی شرکا حضور داشته باشند و یا وکالت رسمی خرید و فروش سهم خود را به دیگری واگذار کرده باشند.
زمین‌ها و املاک مشاعی دارای سند تفکیکی نمی‌باشند؛ بنابراین مالکان به‌منظور ساخت ویلا و باغ روی زمین‌ها به گرفتن نقشه‌های تفکیکی و خرد شدن زمین‌های کشاورزی اقدام می‌کنند و درنهایت با اخذ سند افرازی میزان مالکیت خود را مشخص می نمایند، بر این اساس با توجه به احراز مالکیت فرد مالک، هر فرد میتواند با رعایت سایر شرایط مربوط به شراکت نسبت به فروش زمین‌های خود اقدام نماید.
در اراضی فاقد کاربریهای شهری که گاهاً دارای اسناد مالکیت مشاعی هستند، در صورتی که مالک و یا مالکین مطابق قانون شهرکسازی، موفق به اخذ مجوز شهرکسازی بشوند، می توانند پس از ارائه طرح تفکیکی و اخذ مجوزهای لازم، نسبت به اخذ سند مالکیت تفکیکی هریک از قطعات اقدام نمایند. بخش عمده ای از ویلا سازیهای منطقه شمال که اصول و ضوابط قانونی را راعایت کرده باشند مشمول این موضوع می‌باشند.
چگونگی اخذ سند زمین مشاع کشاورزی
به‌منظور اخذ سند مشاع زمین کشاورزی، درصورتی‌که یکی از مالکین درخواست تقسیم زمین کشاورزی را داشته باشد، به‌منظور دریافت سند تفکیکی باید مراحل زیر انجام شود:
- تقاضای تفکیک سند زمین کشاورزی
- مشخص کردن سهم هرکدام از مالکان از زمین کشاورزی
- تنظیم تقسیم‌نامه
- تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی که شامل مشخصات و مساحت دقیق ملک یا زمین است
- ارسال تقسیم‌نامه و مدارک به اداره ثبت
- گرفتن سند تفکیکی و سند مجزا و ابطال سند مشاع
اخذ مجوز تغییر کاربری در اراضی کشاورزی تغییرکاربری چگونه است؟ در صورتیکه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییرکاربری محسوب میشود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت اموراراضی استان اخذ کنند.
شایان ذکر است مجوز تغییرکاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تبصره ۱ آن).
گرفتن سند برای زمین‌های خارج بافتهای شهری و روستایی
زمین‌های خارج از بافت به زمین‌هایی گفته میشود که خارج از محدوده قانونی طرحهای هادی شهری و روستایی و طرح های جامع شهری هستند، مطابق قانون ساخت و ساز در خارج از محدوده های قانونی سکونتگاهی ممنوع است. و شهرداریهای شهرها، دهیارهای روستاها مجاز به صدور پروانه و مجوز ساختمانی در خارج از محدوده های مصوب نیستند.
البته افرادی به ساخت‌وساز در اراضی خارج از بافت به گمان اینکه اراضی خارج بافت آن‌ها وارد بافت میشود اقدام مینمایند. درنهایت ممکن است با استفاده از کمیسیون ماده 99 با پرداخت جریمه، گواهی پایان کار دریافت نمایند.
شرایط الحاق اراضی به بافت روستایی
زمین‌های کشاورزی خارج بافت به‌منظور پیوستن به زمین‌های بافت روستایی باید شرایط زیر را دارا باشند:
- نزدیک بودن به بافت روستایی بافاصله 50 تا 100 متر
- بی‌نقص بودن استعلامات (منابع طبیعی، محیط‌زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز)
نحوه گرفتن سند روستایی
برای گرفتن سند روستایی، تازه‌ساخت یا کهنه بودن ملک مانعی برای دریافت سند آن ایجاد نمی‌کند مگر آن‌که ملک در حال تخریب و ریزش باشد. نحوه دریافت سند مالکیت روستایی هزینه زیادی ندارد و برای ملک‌های مختلف، متفاوت است.
به‌منظور گرفتن سندمالکیت املاک روستایی باید مدارک زیر را به دهیاری تحویل دهید، بنابراین دهیار درخواست شما را براساس ضوابط طرح هادی بررسی کرده و در پاسخ به استعلامات اداره ثبت اسناد و املاک بلامانع بودن ملک جهت صدور سند از نظر ضوابط مسکونی را اعلام می نماید.
مدارک موردنیاز به‌منظور اخذ سند مالکیت املاک روستایی به شرح زیر است:
- اصل شناسنامه و کپی شناسنامه مالک
- قولنامه و کپی آن
- نقشه ملک روستایی
- تقاضانامه سند برای ملک
- به همراه داشتن کارت پایان خدمت
تهیه سند با استفاده از نقشه مختصات زمین کشاورزی
به‌منظور اخذ سند کشاورزی، نقشه هوایی زمین کشاورزی را تهیه‌کرده چراکه در این‌گونه اسناد، متراژ زمین به‌صورت کاملاً درست قیدشده است. به‌منظور گرفتن سند زمین کشاورزی علاوه بر تهیه نقشه هوایی نیاز به تهیه نقشه utm دارید که تمام مختصات زمین به‌درستی در سندهای اراضی کشاورزی ثبت‌شده باشد، برای این کار باید از یک کارشناس نقشه‌برداری کمک بگیرید. شرکت آرمان سنجش یکی از شرکت‌های باسابقه در زمینهٔ تهیه نقشه های تفکیکی و نقشه UTM که درزمینهٔ اخذ سندهای کشاورزی مورد استفاده است می‌باشد.
به‌منظور اخذ سند زمین های کشاورزی به مدارک زیر نیاز است:
بعد از این آماده کردن این مدارک نیاز است تا به یکی از دفاتر ثبتی مراجعه نمایید، فرم درخواست پذیرش را تکمیل کرده و شماره ورود به سامانه را دریافت نمایید. بعد از ورود به سامانه باید به قسمت تکمیل اطلاعات بروید و مدارک موردنیاز را در آن قسمت قرار دهید تا سیستم به شما کد رهگیری ارائه دهد، به این وسیله اطمینان حاصل نمایید که ثبت‌نام شما تکمیل‌شده است.
حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند املاک روستایی
متراژ موردنظر برای اخذ سند زمین کشاورزی با در نظر گرفتن نوع زمین‌های کشاورزی ازنظر آبی و دیم، متفاوت است. بر اساس قوانین حداقل متراژ زمین در بافت روستاها بر اساس قوانین فعلی 200 مترمربع در نظر گرفته‌شده است.
نکات مهم گرفتن سند برای زمین‌های کشاورزی
برای املاکی و اراضی می‌توانید اقدام به ثبت سند نماییدکه حتماً به صاحب سند و یا یکی از اقوام درجه‌یک مالک دسترسی داشته باشید.
ساختمان‌ها و زمین‌های کشاورزی به‌منظور اخذ سند حتماً باید دارای پلاک ثبتی باشند.
انواع اسناد مالکیت زمین‌های کشاورزی
زمین‌های کشاورزی دارای سند مالکیت به شرح زیر می‌باشند:
- سند مشاع: سندهایی که بین چندین نفر مالک مشترک می‌باشد مثلاً یک زمین دارای چندین مالک است.
- سندهای ملکی ششدانگ: سندهای ملکی که تنها دارای مالک می‌باشند، ملک‌های ششدانگ دارای سندهای ششدانگ مجزا می‌باشند.
- تک‌برگ: سندهای ملکی که تنها در یک برگ ارائه می‌گردند و همه مشخصات ملک در یک برگه آمده است.
- تفکیکی: به‌منظور تفکیک املاک مشاعی که چندین مالک مشترک دارند، سندهای ملکی تفکیکی صادر می‌گردند.
- بنچاق: سندهای ملکی بن چاق توسط افراد ریش‌سفید و سرشناس امضاشده و مورد تأیید همگان بوده است.
- منگوله‌دار: سندهای مالکیت دفترچه‌ای که دارای نخ و سرب می‌باشند.
- رهنی: سند رهنی سندی است که بانک‌ها و مؤسسات اعتباری به‌منظور ضمانت پرداخت اقساط توسط وام‌گیرنده، در اداره ثبت تنظیم میگردد.
نکات مهم در اخذ سند کشاورزی
به منظور اخذ سند کشاورزی موارد زیر در نظر گرفته شود:
- بررسی سند مالکیت زمین‌های کشاورزی: مالکیت زمین ازنظر اینکه فرد دارنده زمین، مالک واقعی زمین بوده یا نه موردبررسی قرار گیرد. همچنین موروثی بودن زمین از نکات قابل‌توجه در بررسی سند مالکیت زمین می‌باشد.
- امضای دهیار: به‌منظور اطمینان بیشتر بهتر است که آخر قولنامه توسط افراد سرشناس امضا گردد.
- بررسی کاربری زمین: کاربرد و نوع کاربری زمین از نکات موردتوجه در بررسی سند مالکیت بوده ضمن اینکه در برخی موارد تغییر کاربری زمین خلاف قوانین است.
- استعلام از اداره کشاورزی: استعلام از اداره کشاورزی از این نظر که زمین مصادره‌ای نباشد باید موردتوجه قرار گیرد.
- استعلام از اداره منابع طبیعی: بررسی مشکلات حقوقی که زمین فاقد مشکلات حقوقی باشد از اداره منابع طبیعی استعلام گرفته میشود.
- پیش‌بینی خسارت: ممکن است کلاه‌برداری در معامله ایجاد شود، مثلاً فروشنده ملک را به چند نفر دیگر فروخته باشد؛ بنابراین فروشنده باید تمام مبلغ خسارت را پرداخت نماید که بهتر است مبلغ خسارت با توافق طرفین تعیین گردد.
- توافق طرفین بر فسخ: طرفین باید حق فسخ قرارداد را در قولنامه ذکر نمایند که مثلاً در صورت پاس نشدن چک خریدار قرارداد فسخ شود.
تقسیم‌نامه زمین کشاورزی
در صورت فوت مالک اراضی کشاورزی، تسلط وراث بر اموال به‌جامانده زمانی موجودیت پیدا میکند که تقسیم اموال و انحصار وراثت صورت گرفته و سپس سهم هر یک از وراث معلوم شود؛ بنابراین تقسیم‌نامه‌ای با توافق طرفین نوشته و امضاء میگردد که وراث بر اساس تقسیم‌نامه که نوعی عقد قرارداد بین طرفین هست عمل مینمایند. ضمن اینکه در تنظیم تقسیم‌نامه باید همه مالکین راضی باشند در غیر این صورت تقسیم‌نامه ارزشی نخواهد داشت.
تقسیم‌نامه باید بعد از امضای مالکین به‌صورت رسمی در دفترخانه ثبت‌اسناد به امضا برسد. در صورت حاضر نشدن یکی از مالکین در دفترخانه به‌منظور مکتوب کردن تقسیم‌نامه، میتوان به دادگاه مراجعه کرده و اثبات نمود که یکی از مالکین سند عادی را امضا نموده ولی از مکتوب کردن آن خودداری مینماید بنابراین دادگاه فرد را مجبور به حاضر شدن در دفترخانه و امضا نمودن تقسیم‌نامه مینماید.
برای مثال یک زمین 600 متری که دارای 3 مالک است را در نظر بگیرید با تنظیم تقسیم‌نامه با توافق طرفین برای هر مالک 200 متر در نظر گرفته میشود.
تقسیم‌نامه که به عبارتی نوعی صلح بین شرکاست، زمانی انجام میشود که ملک به‌صورت مشاعی باشد. در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم‌نامه‌ای بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، قطعه‌ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم‌شده و ادارهی ثبت‌اسناد به‌موجب همین تقسیم‌نامه برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و این‌گونه ملک از شراکت خارج میشود.
ازآنجاییکه تقسیم‌نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر پس از تفکیک، شرکا در مورد تقسیم‌نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید از طریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.