عوامل موثر در محاسبه قدرالسهم آپارتمان عبارت است از سهم هر واحد آپارتمان از زمین بهکل مجتمع آپارتمانی که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته میشود. تعیین میزان قدرالسهم آپارتمان بیشتر در زمانهایی مانند تقسیم ارث و خراب شدن مجتمعهای آپارتمانی اهمیت پیدا میکند.
سهم هر واحد از زمینی که مجتمع آپارتمانی در آن ساخته شده قدرالسهم آپارتمان نامیده می شود. به این نوع قدرالسهم، سهم اعیان از عرصه نیز میگویند.
محاسبه قدرالسهم آپارتمان، برای تقسیم ارث یا ساخت و ساز ساختمان های قدیمی اهمیت مییابد. محاسبات قدرالسهم آپارتمان از طریق کارشناس مربوطه صورت میپذیرد.
در نتیجه آپارتمان هایی با متراژ زمین بیشتر قدرالسهم بیشتری دارا میباشند و در نهایت ارزش بیشتری هم خواهند داشت. سن آپارتمان در تعیین قدرالسهم آپارتمان نقش مهمی دارد.
قدرالسهم چیست
سهم هر مالک از زمین مشاع در یک مجموعه مجتمع که دارای چندین واحد بوده و هرکدام از مالکها در زمین ملک دارای سهم میباشند. ملکهای نوساز هم دارای قدرالسهم بوده که با افزایش متراژ زمین ساختمان، میزان ارزش قدرالسهم آن افزایش مییابد. ارزش قدرالسهم امروزه نسبت به ارزش فعلی ملک افزایشیافته است.
عناصر مهمی در ارزشگذاری ملک تأثیرگذار هستند که به شرح زیر میباشد:
- تراکم منطقهای شامل تعداد ساختمان ها در واحد سطح
- عرض معبر
- متراژ زمین
محاسبه قدرالسهم مسکونی
در اماکن مسکونی در کل با توجه به متراژ تعیین میشود. برای محاسبه قدرالسهم مسکونی از دو فرمول استفاده میشود. اگر تصمیم به محاسبه قدرالسهم در مجتمعی که همه واحدها دارای متراژ یکسان میباشند، گرفته اید، باید از این فرمول استفاده نمایید.
قدرالسهم هر واحد مسکونی = تعداد همه واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ همه زمین
همانطور که مشاهده میکنید، قدرالسهم زمین مسکونی به شکلی مساوی بین همه واحدها تقسیم میشود. فرمول دوم برای حالتی است که متراژ واحدهای مجتمع برابر نباشند.
قدرالسهم هر واحد مسکونی = ( جمع مساحت همه واحدهای مسکونی ÷متراژ همه زمین ) × متراژ واحد مربوطه
اگر ساختمان آپارتمانی نباشد محاسبه قدرالسهم مسکونی فقط با توجه به متراژ آن تعیین میشود.
محاسبه قدرالسهم تجاری
قدرالسهم تجاری هم مانند مسکونی در گواهی نامه پایان کار توسط شهرداری تعیین و قید می شود. بعد از محاسبه قدرالسهم تجاری امکان این وجود دارد، که به هر فرد مالک سند جداگانه ای با قدرالسهم مشخص داده شود.
یکی از نکات اصلی ذکر میزان قدرالسهم تجاری در سند میباشد. که باید این واحد تجاری با مشاعات و سهم العرصه متعلق به فرد در سند مالکیت ذکر شود. بعضی مواقع مجتمع ها هم تجاری وهم مسکونی میباشند، بنابراین باید میزان قدرالسهم مسکونی و قدرالسهم تجاری را به صورت جداگانه محاسبه کرده و به هر فرد باید برای قدرالسهم خود چه تجاری و چه مسکونی سندی جداگانه در مجتمع ها داده شود.
محاسبه قدرالسهم مغازه
مغازه هم واحد تجاری میباشد و محاسبه قدرالسهم مغازه هم مانند واحد تجاری صورت میگیرد. اگر در سند مغازه ذکر نشود که این واحد تجاری همراه مشاعات و سهم العرصه متعلق به فرد است، قدرالسهم آن به نسبت متراژ مغازه تعیین میشود.
روشهای محاسبه قدرالسهم
بهمنظور محاسبه قدرالسهم آپارتمان ها روشهای زیر کاربرد دارد:
روش اول، زمانی که متراژهای آپارتمان یکسان باشند از قانون تملک آپارتمانها استفاده مینماییم و ماده 13 این قانون را موردتوجه قرار میدهیم. روش دوم محاسبه قدرالسهم، بر اساس ارزشگذاری املاک است درصورتیکه متراژهای آپارتمان ازنظر کیفی (نور- نقشه- طبقات- دسترسی اختصاصی به حیاط) برابر نباشد از روش ارزشگذاری استفاده مینماییم. یکی دیگر از دلایل محاسبه قدرالسهم به روش ارزشگذاری، وجود کاربریهای مختلف در ملک است.
مثال و فرمول محاسبه قدرالسهم آپارتمان
1- تعیین قدرالسهم برای املاک با متراژ و تعداد واحدهای مشابه به شرح زیر است:
(تعداد کل واحدهای آپارتمانی/ متراژ کل زمین)= قدرالسهم
مثال قدرلسهم: درصورتیکه متراژ کل ساختمان 280 مترمربع و ساختمان دارای 5 واحد 142 متری باشد میزان قدرالسهم واحدها به روش زیر محاسبه میگردد: 5/280= قدرالسهم
2 – محاسبه قدرالسهم برای آپارتمان ها با متراژ متفاوت:
(جمع مساحت کل واحدهای مسکونی/ متراژ کل زمین)*(متراژ واحد مربوطه) = قدرالسهم هر واحد
مثلاً زمینی به مساحت 1000 متر مربع که 5 واحد آپارتمان 187 متری و 5 واحد آپارتمان 210 متری در آن وجود دارد را در نظر بگیرید مقدار قدرالسهم آنها بهصورت زیر محاسبه میشود:
- 935= مجموع آپارتمانهای 187 متری= 5*187
- 1050= مجموع آپارتمانهای 210 متری= 5*210
- 1050+935= 1985 متراژ آپارتمانهای موجود
- 1985/1000=0/5
- سهم العرصه آپارتمان 187 متری= 187*5/.== 94 متر
- سهم العرصه آپارتمان 210 متری: 0/5 * 210= 105 متر
قدرالسهم اماکن تجاری
سهم هر واحد مسکونی یا تجاری از کل سطح اشغال زمین را قدرالسهم واحد تجاری مینامند. برای هر ملک در گواهی پایان کار میزان قدرالسهم آن توسط شهرداری نوشته شده و سند جداگانهای برای قدرالسهم ایجاد میشود. هرچقدر وسعت زمین اماکن تجاری بیشتر باشد، میزان قدرالسهم آن افزایش میابد.
برای تعیین قدر السهم قانون تملک آپارتمان را مدنظر قرار میدهیم، در این قانون درباره آپارتمانهای مسکونی صحبت شده است در اماکن مسکونی میزان قدرالسهم هر یک از مالکین از عرصه به نسبت مساحت اعیانی سند مالکیت است.
در قانون تملک آپارتمان در مورد اماکن تجاری حرفی نشده است. بر مبنای ارزش هریک از اماکن تجاری فرض میکنیم مجتمعی داریم 10 یا 20 واحد تجاری که ممکن است در طبقه اول، دونبش یا همکف، یا ته مجتمع باشند، ارزش واحدها باهم برابر نیست.
تعیین قدرالسهم بر اساس ارزش واحدهای تجاری
مالکین واحدهای تجاری میتوانند برای تعیین قدرالسهم از عرصه درصورتیکه مالکیت عرصه و اعیان بوده و سرقفلی نباشد مبنا را بر ارزش واحد بگذارند بنابراین تک تک واحد ها توسط کارشناس صاحب صلاحیت ارزش گذاری میشوند و اعداد ارزش گذاری باهم جمع و با توجه به نسبت وزنیشان درصد هر یک از ساکنین بر مبنای ارزش دارایی از عرصه محاسبه میگردد.
در قانون تملک آپارتمانها به پارکینگ روباز، انباری، بالکن، تراس، موقعیت قرارگیری واحد اشارهای نشده است.
فرمول قدرالسهم اماکن تجاری
قدرالسهم تجاری: متراژ مفید واحد* متراژ کل زمین/ مساحت مفید کل واحدها.
تعداد طبقات آپارتمان در محاسبه قدرالسهم
موقعیت آپارتمان نیز در تعیین قیمت مسکن بسیار مؤثر است. اینکه آپارتمان در یک طبقه تکواحدی قرار داشته باشد یا یک طبقه چند واحدی، میتواند در تعیین قیمت آن نقش داشته باشد.
معمولاً آپارتمانهای تکواحدی از قیمت بیشتری برخوردارند. همچنین شرایط خانه مانند وجود انباری، پارکینگ و … نیز در قیمت نهایی ملک بسیار مؤثر است.
این نکته که آپارتمان در کدام طبقه از یک ساختمان قرار دارد نیز میتواند در تعیین قیمت آن نقش داشته باشد. به همین دلیل هنگام محاسبه قیمت یکخانه، باید تمامی عوامل تأثیرگذار در تعیین قیمت مورد ارزیابی قرار داده شوند.
