اگر ملکی قابلیت سکونت ندارد و از نظر معماری نیز بازسازی آن هزینه‌ی بالایی دارد را ملک کلنگی می‌نامیم و برای کارشناسی ملک کلنگی از این دست، فقط ارزش زمین آن را در نظر می‌گیریم. بنابراین در قیمت گذاری خانه قدیمی که ساخت فرسوده‌ای دارد، ارزش زمین را محاسبه می‌کنند.
نحوه ارزیابی ملک کلنگی
در کلان شهرها که طرحهای جامع شهری راهبردی-ساختاری تهیه شده است و کاربری ها به صورت پهنه بندی است باید به ویژگی‌های زمین آن ملک توجه کنیم که در کدام پهنه بندی ( پهنه مسکونی، پهنه فعالیت، پهنه سرویس و پهنه مشترک) قرار دارد.
علاوه بر این باید به ضوابط شهری که ملک درآن واقع شده است و میزان تراکم و سطح اشغال ملک که عوامل تاثیرگذار در ارزش ملک کلنگی است نیز توجه داشته باشیم.
نحوه محاسبه ارزش ملک کلنگی
با توجه به استعدادی که ملک دارد و مجوزی که شهرداری به آن ملک داده است. ملک دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز است که در نقشه‌های تفصیلی شهرداری به طور کامل مشخص شده و تراکم ساختمانی و سطح اشغال ساختمان و تعداد طبقات مجاز تعیین می‌شود. مثلاً با فرض ملک با عرصه 500 مترمربع، میزان بنای مجاز در 5 طبقه با سطح اشغال 60% است.
با توجه به میزان مجوزی که ملک از طرف شهرداری دریافت کرده سطح های مفید و غیر مفید را محاسبه می‌کنیم. میزان مساحت مفید در طبقات را در ارزش قیمت روز آپارتمان نوساز ضرب کرده و ارزش کل ملک به دست آمده را از هزینه‌های ساخت کم خواهیم نمود. میزان سود از این روش به دست می‌آید.
هزینه های ساخت ملک
هزینه‌های ساخت ملک کلنگی به موارد زیر تقسیم می‌شود:
- هزینه های زمین
- هزینه امتیاز ها و مجوز های شهرداری
- ساخت وساز
- اخذ سند ثبتی
- مبالغ دریافت امتیازات آب، برق، گاز و تلفن
عوامل تأثیر گذار در قیمت ملک کلنگی
وقتی یک خانه کلنگی را با هدف ساخت و ساز بررسی می‌کنید. باید نکاتی که روی فرآیند ساخت، پسندیده شدن توسط مشتری، فروش راحت‌تر، سریع‌تر و بهتر اثر دارند را نیز در نظر بگیرید تا از خرید خود بیش‌ترین سود را کسب کنید.
در ادامه نکات مهم در خرید خانه کلنگی را تشریح می‌کنیم:
- عقب‌نشینی
- بررسی امکان تغییر کاربری ملک
- تعداد بر ملک
- میزان سطح اشغال
- میزان تراکم در منطقه
- تعداد طبقات
- تعیین مقیاس زمین
- تعیین جهت ملک
ملک کلنگی ممکن است با توجه به طرح جامع و توسعه معابر عقب نشینی داشته باشد تعیین میزان عقب نشینی ملک یک پارامتر مهم است.
امکان تغییر کاربری ملک
در قیمت گذاری خانه کلنگی، ارزش ملک به نوع کاربری منطقه مربوط می‌شود. ارزش کاربری ملک مسکونی با کاربری ملک اداری یا تجاری متفاوت است. از انواع کاربری ملک می‌توانیم از کاربری مسکونی، اداری، تجاری و غیره نام ببریم.
تعداد بر ملک و نورگیر بودن واحد ها
هر چه عرض زمین یا همان طول بر بیشتر باشد، خرید خانه کلنگی را برای سازنده جذاب‌تر می‌کند. همینطور وقتی عرض زمین بیشتر باشد، شرایط کار کردن پنجره‌های بیشتر را فراهم کرده و این به معنای نورگیر بهتر برای خانه است.
میزان تراکم در منطقه و تعداد طبقات
فردی که اقدام به خرید خانه کلنگی می‌کند، میزان سرمایه‌ای که برای خرید زمین باید صرف کند را با هزینه تقریبی ساخت و ساز و مدت خاک خوری سرمایه محاسبه کرده و منطقی بودن خرید خانه کلنگی را می‌سنجد. در نتیجه هر چه بتواند بنای بیش‌تری در آن زمین بسازد، سود بیش‌تری بدست می‌آورد و سرمایه گذاری منطقی‌تر می‌شود. به همین دلیل میزان تراکمی که به خانه کلنگی تعلق می‌گیرد، یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگی به حساب می‌آید.
با توجه به طرح جامع راهبردی ساختاری در برخی از مناطق خاصی از شهرها ممکن است محدودیت طبقات داشته باشیم.
تعیین مقیاس زمین
اگر نسبت طول و عرض از یک حدی بیشتر یا کمتر باشد در قیمت ملک تاثیر گذار است. بهترین قطعه زمین برای ساخت بنا زمین های مستطیلی و با رعایت ضریب طلایی مستطیل است.
تعیین جهت ملک
در قیمت گذاری خانه کلنگی، جنوبی بودن یا شمالی بودن جهت ملک اهمیت بالایی دارد زیرا جهت ساخت و ساز را مشخص می‌کند. در ملک‌های شمالی، سازنده به دلیل اینکه حیاط و کوچه در یک سمت قرار دارند، فقط می‌تواند از یک سمت پیشروی کند.
اما در ملک‌های جنوبی، به دلیل اینکه حیاط یک سمت و کوچه در سمت دیگر است،پیشروی از دو جهت فراهم است و این به معنای زیربنای مفید بیشتر و سود بیشتر است.
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
