کارشناسی ملک کلنگی

اگر ملکی قابلیت سکونت ندارد و از نظر معماری نیز بازسازی آن هزینه‌ی بالایی دارد را ملک کلنگی می‌نامیم و برای ارزیابی ملک کلنگی از این دست ملک ها، در بیشتر مواقع فقط ارزش زمین آن را در نظر می‌گیریم. بنابراین در قیمت گذاری خانه قدیمی که ساخت فرسوده‌ای دارد، ارزش زمین را محاسبه می‌کنند.

در کلان شهرها نحوه ارزیابی ملک کلنگی به اینگونه است که طرحهای جامع شهری راهبردی-ساختاری تهیه شده است و کاربری ها به صورت پهنه بندی است باید به ویژگی‌های زمین آن ملک توجه کنیم که در کدام پهنه بندی ( پهنه مسکونی، پهنه فعالیت، پهنه سرویس و پهنه مشترک) قرار دارد.

علاوه بر این باید به ضوابط شهری که ملک درآن واقع شده است و میزان تراکم و سطح اشغال ملک که عوامل تاثیرگذار در ارزش ملک کلنگی است نیز توجه داشته باشیم.

محاسبه قیمت ملک کلنگی

وقتی قصد دارید قیمت ملک کلنگی را محاسبه نمایید، با چالشی بیش از ارزیابی یک واحد آپارتمان روبه‌رو هستید. چرا که ملک کلنگی معمولاً ترکیبی از زمین، ارزش موقعیت و امکان ساخت مجدد است. هر کس که به سرمایه‌گذاری در املاک علاقه دارد، باید روش دقیقی برای تعیین قیمت کلنگی بداند تا ضرر مالی نبیند. در این متن به عوامل تأثیرگذار و فرمول‌ها می‌پردازم تا شما بتوانید به‌طور عملی قیمت کلنگی را محاسبه کنید.

با توجه به استعدادی که ملک دارد و مجوزی که شهرداری به آن ملک داده است. ملک دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز است که در نقشه‌های تفصیلی شهرداری به طور کامل مشخص شده و تراکم ساختمانی و سطح اشغال ساختمان و تعداد طبقات مجاز تعیین می‌شود. مثلاً با فرض ملک با عرصه 500 مترمربع، میزان بنای مجاز در 5 طبقه با سطح اشغال 60% است.

با توجه به میزان مجوزی که ملک از طرف شهرداری دریافت کرده سطح های مفید و غیر مفید را محاسبه می‌کنیم. میزان مساحت مفید در طبقات را در ارزش قیمت روز آپارتمان نوساز ضرب کرده و ارزش کل ملک به دست آمده را از هزینه‌های ساخت کم خواهیم نمود. میزان سود از این روش به دست می‌آید.

هزینه های ساخت ملک کلنگی

برآورد هزینه‌های ساخت ملک کلنگی به موارد زیر تقسیم می‌شود:

• هزینه های زمین
• هزینه امتیاز ها و مجوز های شهرداری
• ساخت وساز
• اخذ سند ثبتی
• مبالغ دریافت امتیازات آب، برق، گاز و تلفن

عوامل تأثیر گذار در قیمت ملک کلنگی

وقتی یک خانه کلنگی را با هدف ساخت و ساز بررسی می‌کنید. باید نکاتی که روی فرآیند ساخت، پسندیده شدن توسط مشتری، فروش راحت‌تر، سریع‌تر و بهتر اثر دارند را نیز در نظر بگیرید تا از خرید خود بیش‌ترین سود را کسب کنید.

در ادامه نکات مهم در خرید خانه کلنگی را تشریح می‌کنیم:

• عقب‌نشینی
• بررسی امکان تغییر کاربری ملک
• تعداد بر ملک
• میزان سطح اشغال
• میزان تراکم در منطقه
• تعداد طبقات
• تعیین مقیاس زمین
• تعیین جهت ملک

ملک کلنگی ممکن است با توجه به طرح جامع و توسعه معابر عقب نشینی داشته باشد تعیین میزان عقب نشینی ملک یک پارامتر مهم است.

نکات طلایی در محاسبه قیمت کلنگی

• از کارشناسان رسمی آرمانسنجش بخواهید منطقه را بررسی کنند تا نرخ زمین دقیق‌تر شود.
• هنگام محاسبه هزینه تخریب، قیمت مصالح و نیروی کار را در نظر بگیرید.
• اگر امکان تجمیع با ملک‌های مجاور وجود دارد، ارزش زمین افزایش می‌یابد.
• به جریان عرضه و تقاضا در منطقه توجه کنید، مثلاً اگر منطقه‌ای روند ساخت‌وساز زیادی دارد، قیمت زمین رشد بیشتری خواهد داشت.
• در قرارداد، بندهایی برای تسویه اختلاف ارزش زمین در صورت تأخیر یا تغییر ضوابط به کار ببرید.