به اراضی که در محدوده قانونی شهر و روستا قرار میگیرند و برای ساخت مسکن قابل استفاده هستند را اراضی مسکونی می‌گویند.
کاربری اراضی، چگونگی استفاده از زمین است، در محیط های شهری و روستایی از زمین ها به منظور مسکونی، آموزشی، تجاری استفاده می شود. کاربری زمین، نوع استفاده را برای برنامه ریزی شهری مشخص می‌کند.
اراضی مسکونی در محدوده ی شهر و روستا قرار میگیرند، در صورتی که زمینی در خارج از محدوده ی قانونی شهر و روستا قرار گیرد مانند یک کارگاه در خارج از شهر به آن اراضی مسکونی اطلاق نمیگردد.
مشخص نمودن اراضی مسکونی شامل مراحل زیر است:
- مشخص کردن کاربری زمین
- مشخص کردن موقعیت زمین به منظور تعیین ارزش آن، در صورتی که زمین مورد نظر در خیابان اصلی قرار داشته باشد از ارزش بیشتری برخوردار است. وجود زمین مسکونی در کوچه بن بست از ارزش زمین می کاهد.
- مشخص نمودن زمین برای ایجاد فعالیت
- مشخص کردن درصد دربرگیرنده کاربری زمین از شهر
- توجه به استعداد ساخت برج سازی با توجه به ظرفیت زمین مورد نظر
نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی
نحوه ارزیابی گزارش ارزیابی زمین مهم است، نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی شامل 4 بخش زیر است:
- اطلاعات مربوط به ملک
- اطلاعات درخواست کننده
- گزارش کارشناسی
- در قسمت دوم مشخصات ثبتی ملک مهم است، مثلاً ملک با مشخصات ساخت و مشخصات سند مالکیت مشخص گردد.
- مشخص کردن حدودات ملک
- در قسمت آخر استعداد ملک مورد بررسی قرار گیرد و شرح گزارش قیمت کارشناسی ملک
ارزیابی زمین شهری
زمین شهری عبارت است از هرگونه زمین‌های موات که در اختیار اشخاص، بنیادها، نهادهای دولتی و غیردولتی جمهوری اسلامی ایران است. به درخواست سازمان مسکن و شهرسازی به اداره ثبت‌اسناد، سندی به نام دولت جمهوری اسلامی به نام این زمین‌ها صادر می‌شود. این اراضی در محدوده‌ی قانونی شهرها قرار میگیرند.
کمیاب و محدود بودن زمین های شهری منجر به افزایش ارزش آن ها می‌شود. زمین ها جزء اموال غیر منقول (غیر قابل انتقال) می‌باشند. به منظور استفاده بهتر از زمین‌های شهری باید باید طراحی و برنامه ریزی شهری را مدنظر قرارداد. کارشناسان به منظور ارزیابی زمین شهری از نقشه های شهری، کاربری زمین، منطقه بندی زمین استفاده می‌نمایند.
تعیین ارزش زمین شهری
زمین‌های شهری به دلیل دارا بودن دو ویژگی (کمیاب و غیرقابل‌انتقال بودن) دارای ارزش و اهمیت بالایی می‌باشند.
به‌منظور تعیین ارزش زمین شهری موارد زیر قابل‌توجه است:
- موقعیت زمین شهری یکی از عوامل مهم در تعیین ارزش زمین شهری است.
- استعداد زمین‌بر اساس طرح‌های جدید راهبردی و ساختاری برای اراضی شهری بر اساس پهنه‌بندی
- سند مالکیت تفکیکی
- بلامعارض بودن
- تفکیک زمین
- ایجاد و تناسب قطعات
- حداکثر ارتفاع ساختمان‌ها
- دسترسی ساختمان
- حداکثر زیربنای ساختمان
طرح‌های شهری نقش اصلی در تعیین ارزش زمین دارا بوده که به سه دسته زیر تقسیم می‌شود:
- طرحی که به توضیح آماده‌سازی زمین و ترمیم بافت‌ها می‌پردازد.
- طرحی که به توضیح گردشگری و حمل‌ونقل و فضای سبز می‌پردازد.
- طرح تفضیلی که نحوه استفاده از زمین‌ها را مشخص می‌نماید.
انواع کاربری زمین
زمین های شهری دارای کاربردهای زیر است:
- ساخت و ساز تجاری، صنعتی و مسکونی
- مسکونی و دریافت مجوز به منظور ساخت تجاری و آموزشی
- ممنوع بودن ساخت تجاری به دلیل بر هم زدن آرامش مردم
قانون شهرداری تفکیک اراضی شهری
قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
با توجه به انقضای مهلت مقرر در ماده «1» قانون مدنی و در اجرای مفاد تبصره ماده «1» قانون مذکور، یک نسخه تصویر «قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری» برای درج در روزنامه رسمی ارسال می‌گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره8369/243 13/2/1390
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری که با عنوان طرح به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 28/1/1390 و تأیید شورای محترم نگهبان، به پیوست ارسال می‌گردد.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری
ماده واحده ـ ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:
ماده101ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره1ـ رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
ـ مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
ـ قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
تبصره3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 7/2/1390 به تأیید شورای نگهبان رسید.
