به اراضی که در محدوده قانونی شهر و روستا قرار میگیرند و برای ساخت مسکن قابل استفاده هستند را اراضی مسکونی میگویند.
کاربری اراضی، چگونگی استفاده از زمین است، در محیط های شهری و روستایی از زمین ها به منظور مسکونی، آموزشی، تجاری استفاده می شود. کاربری زمین، نوع استفاده را برای برنامه ریزی شهری مشخص میکند.
اراضی مسکونی در محدوده ی شهر و روستا قرار میگیرند، در صورتی که زمینی در خارج از محدوده ی قانونی شهر و روستا قرار گیرد مانند یک کارگاه در خارج از شهر به آن اراضی مسکونی اطلاق نمیگردد.
مشخص نمودن اراضی مسکونی شامل مراحل زیر است:
- مشخص کردن کاربری زمین
- مشخص کردن موقعیت زمین به منظور تعیین ارزش آن، در صورتی که زمین مورد نظر در خیابان اصلی قرار داشته باشد از ارزش بیشتری برخوردار است. وجود زمین مسکونی در کوچه بن بست از ارزش زمین می کاهد.
- مشخص نمودن زمین برای ایجاد فعالیت
- مشخص کردن درصد دربرگیرنده کاربری زمین از شهر
- توجه به استعداد ساخت برج سازی با توجه به ظرفیت زمین مورد نظر
نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی
نحوه ارزیابی گزارش ارزیابی زمین مهم است، نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی شامل 4 بخش زیر است:
- اطلاعات مربوط به ملک
- اطلاعات درخواست کننده
- گزارش کارشناسی
- در قسمت دوم مشخصات ثبتی ملک مهم است، مثلاً ملک با مشخصات ساخت و مشخصات سند مالکیت مشخص گردد.
- مشخص کردن حدودات ملک
- در قسمت آخر استعداد ملک مورد بررسی قرار گیرد و شرح گزارش قیمت کارشناسی ملک
ارزیابی زمین شهری
زمین شهری عبارت است از هرگونه زمینهای موات که در اختیار اشخاص، بنیادها، نهادهای دولتی و غیردولتی جمهوری اسلامی ایران است. به درخواست سازمان مسکن و شهرسازی به اداره ثبتاسناد، سندی به نام دولت جمهوری اسلامی به نام این زمینها صادر میشود. این اراضی در محدودهی قانونی شهرها قرار میگیرند.
کمیاب و محدود بودن زمین های شهری منجر به افزایش ارزش آن ها میشود. زمین ها جزء اموال غیر منقول (غیر قابل انتقال) میباشند. به منظور استفاده بهتر از زمینهای شهری باید باید طراحی و برنامه ریزی شهری را مدنظر قرارداد. کارشناسان به منظور ارزیابی زمین شهری از نقشه های شهری، کاربری زمین، منطقه بندی زمین استفاده مینمایند.
تعیین ارزش زمین شهری
زمینهای شهری به دلیل دارا بودن دو ویژگی (کمیاب و غیرقابلانتقال بودن) دارای ارزش و اهمیت بالایی میباشند.
بهمنظور تعیین ارزش زمین شهری موارد زیر قابلتوجه است:
- موقعیت زمین شهری یکی از عوامل مهم در تعیین ارزش زمین شهری است.
- استعداد زمینبر اساس طرحهای جدید راهبردی و ساختاری برای اراضی شهری بر اساس پهنهبندی
- سند مالکیت تفکیکی
- بلامعارض بودن
- تفکیک زمین
- ایجاد و تناسب قطعات
- حداکثر ارتفاع ساختمانها
- دسترسی ساختمان
- حداکثر زیربنای ساختمان
طرحهای شهری نقش اصلی در تعیین ارزش زمین دارا بوده که به سه دسته زیر تقسیم میشود:
- طرحی که به توضیح آمادهسازی زمین و ترمیم بافتها میپردازد.
- طرحی که به توضیح گردشگری و حملونقل و فضای سبز میپردازد.
- طرح تفضیلی که نحوه استفاده از زمینها را مشخص مینماید.
انواع کاربری زمین
زمین های شهری دارای کاربردهای زیر است:
- ساخت و ساز تجاری، صنعتی و مسکونی
- مسکونی و دریافت مجوز به منظور ساخت تجاری و آموزشی
- ممنوع بودن ساخت تجاری به دلیل بر هم زدن آرامش مردم
قانون شهرداری تفکیک اراضی شهری
قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
با توجه به انقضای مهلت مقرر در ماده «1» قانون مدنی و در اجرای مفاد تبصره ماده «1» قانون مذکور، یک نسخه تصویر «قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری» برای درج در روزنامه رسمی ارسال میگردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره8369/243 13/2/1390
جناب آقای دکتر محمود احمدینژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری که با عنوان طرح به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 28/1/1390 و تأیید شورای محترم نگهبان، به پیوست ارسال میگردد.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری
ماده واحده ـ ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح میگردد:
ماده101ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیینتکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانههای عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر مینماید.
تبصره1ـ رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها، ضوابط، آییننامهها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشههای تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
ـ مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
ـ قانون منعفروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
تبصره3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقیشده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 7/2/1390 به تأیید شورای نگهبان رسید.
28 دیدگاه دربارهٔ «ارزیابی اراضی مسکونی»
باسلام
میخوام زمینم رو بفروشم، اما نمیدونم چقدر ارزش داره، سندش هم ششدانگه، نزدیک خیابون اصلیه، باید چیکار کنم؟
باسلام
با توجه به موقعیت، مساحت و کاربری زمین، ارزش آن تحت تاثیر نزدیکی به خیابان، مجوز ساخت و ارتفاع مجاز ساختمان است. سهم شهرداری برای معابر و خدمات عمومی نیز بر قیمت اثر دارد. برای ارزیابی دقیق و مشخص شدن قیمت کارشناسی، مدارک ثبتی، نقشه موقعیت و اطلاعات جزئی درباره معابر و خدمات شهری لازم است. توصیه میشود در سایت ما درخواست مشاوره ثبت کنید تا کارشناس رسمی دادگستری ضمن بررسی مدارک، راهنمایی کامل ارائه کند و ارزش زمین مشخص شود.
باسلام
زمینم در محدوده شهره، اما نمیدونم میتونم روش برج بسازم یا نه، اینو چطوری بفهمم؟
باسلام
ارزیابی زمین شهری نیازمند بررسی کامل موقعیت، دسترسی به معابر و طرحهای تفصیلی و جامع شهری است. همچنین وضعیت تفکیک و افراز و سهم خدمات عمومی تاثیر مستقیم بر توان ساخت دارد. برای تصمیمگیری درست، لازم است مدارک ملک، شامل سند و نقشه تفکیکی، در سایت بارگذاری شود و درخواست مشاوره رسمی ثبت گردد تا کارشناس دادگستری بررسی جامع انجام دهد و راهنمایی دقیق ارائه کند.
باسلام
زمینم بزرگه، سند ششدانگه، اما نمیدونم سهم شهرداری برای معابر و خدمات چقدره، میشه بگین؟
باسلام
زمینهای بزرگ دارای سند ششدانگ ممکن است تا ۲۵ درصد برای معابر و خدمات عمومی کسر شود. رعایت حدنصابها و ضوابط طرح جامع و تفصیلی الزامی است. برای دریافت ارزیابی دقیق و مشاوره کامل، مدارک مالکیت و نقشه زمین در سایت ثبت و درخواست کارشناسی رسمی دادگستری ارسال شود. کارشناس پس از بررسی، ارزش کارشناسی و راهنماییهای لازم ارائه میکند.
باسلام
میخوام زمینم رو تقسیم کنم و چند قطعه بسازم، باید چیکار کنم که قانونی باشه؟
باسلام
در تفکیک و افراز زمین، رعایت حدنصابهای معابر و سرانه خدمات عمومی طبق طرح جامع و تفصیلی الزامی است. همچنین نقشه تفکیکی باید توسط شهرداری تایید شود. برای اطمینان از قانونی بودن و دریافت قیمت کارشناسی زمین، مدارک مربوط به سند و نقشه زمین در سایت ثبت و درخواست مشاوره رسمی دادگستری ارسال شود. کارشناس پس از بررسی، راهنمایی کامل ارائه خواهد داد.
باسلام
زمینم نزدیک کوچه بنبست هست، آیا این باعث کم شدن ارزش میشه؟
باسلام
موقعیت زمین تاثیر مستقیم بر ارزش دارد؛ نزدیکی به خیابان اصلی ارزش را افزایش و کوچه بنبست ارزش را کاهش میدهد. سایر عوامل شامل کاربری، سهم شهرداری و وضعیت سند مالکیت نیز مهم هستند. برای ارزیابی دقیق، مدارک مالکیت و نقشه زمین لازم است. پیشنهاد میشود درخواست کارشناسی رسمی دادگستری در سایت ثبت شود تا ارزش زمین به صورت دقیق تعیین و راهنمایی کامل ارائه گردد.
باسلام
زمینم در حریم شهر قرار داره ولی سند قدیمیه، میخوام بفروشم، مشکلی پیش نمیاد؟
باسلام
ارزیابی و معامله زمینهای دارای سند قدیمی نیازمند بررسی وضعیت قانونی سند و تطابق با طرح تفصیلی و جامع شهر است. ممکن است سهمی برای معابر و خدمات عمومی وجود داشته باشد که باید لحاظ شود. برای فروش یا تعیین ارزش واقعی زمین، مدارک مالکیت و نقشه موقعیت لازم است. ثبت درخواست مشاوره رسمی در سایت توصیه میشود تا کارشناس دادگستری پس از بررسی اسناد، راهنمایی قانونی و کارشناسی دقیق ارائه کند.
میخوام زمینم رو تغییر کاربری بدم از کشاورزی به مسکونی، چه کار کنم؟
باسلام
تغییر کاربری زمین نیازمند تطابق با طرح جامع و تفصیلی و رعایت قوانین حفظ کاربری اراضی زراعی است. شهرداری و کمیسیونهای ذیربط بررسی و تایید خواهند کرد. برای اقدام قانونی، مدارک زمین و موقعیت دقیق لازم است. ثبت درخواست کارشناسی رسمی در سایت امکان بررسی کامل و ارائه راهنمایی دقیق را فراهم میکند و مسیر قانونی تغییر کاربری مشخص میشود.
باسلام
زمینم مسکونیست ولی داره آب میره روش و کمی نم داره، این ارزشش کم میشه؟
سلام
وضعیت فیزیکی زمین مانند آبگرفتگی، زهکشی و کیفیت خاک تاثیر مستقیم بر ارزش کارشناسی دارد. ارزیابی دقیق شامل بررسی کاربری، موقعیت، مستعد ساخت بودن و سهم خدمات عمومی است. برای تعیین ارزش دقیق و ارائه راهنمایی عملی، لازم است مدارک و تصاویر زمین ثبت شود و درخواست کارشناسی رسمی در سایت ارائه گردد تا کارشناس دادگستری پس از بررسی جامع، قیمت واقعی و توصیههای لازم را ارائه کند.
باسلام
زمینم بزرگه و میخوام فقط نصفش بفروشم، میتونم؟
باسلام
افراز یا تقسیم زمین نیازمند رعایت ضوابط تفکیک، حدنصاب معابر و سرانه خدمات عمومی طبق طرح تفصیلی و جامع است. شهرداری تایید نقشه تفکیکی را الزامی کرده است. برای انجام قانونی و تعیین ارزش هر قطعه، مدارک مالکیت و نقشه زمین لازم است. ثبت درخواست کارشناسی رسمی در سایت، امکان بررسی قانونی و ارائه راهنمایی دقیق را فراهم میکند.
باسلام
زمینم سند ششدانگ داره اما بعضی قسمتهاش مستحدثه، ارزشش چقدره؟
باسلام
وجود مستحدثات روی زمین بر ارزش کارشناسی تاثیر دارد، اما بررسی کامل شامل سند، کاربری، موقعیت، سهم خدمات عمومی و ضوابط طرح تفصیلی الزامی است. برای تعیین ارزش دقیق و ارائه راهنمایی قانونی، لازم است مدارک مالکیت و تصاویر زمین ارسال شود و درخواست کارشناسی رسمی در سایت ثبت گردد. کارشناس دادگستری پس از بررسی جامع، قیمت واقعی و توصیههای عملی ارائه میکند.
باسلام
زمینم کنار خیابان اصلیه، آیا این باعث میشه قیمتش خیلی بالا بره؟
باسلام
نزدیکی به خیابان اصلی ارزش زمین را افزایش میدهد، اما عوامل دیگر مانند کاربری، سند، سهم شهرداری و طرح تفصیلی نیز مهم هستند. برای تعیین دقیق ارزش، مدارک مالکیت و نقشه موقعیت زمین لازم است. ثبت درخواست کارشناسی رسمی در سایت، امکان بررسی جامع و ارائه راهنمایی دقیق توسط کارشناس دادگستری را فراهم میکند.
باسلام
زمینم کنار جاده اصلیه ولی دسترسی به آب و برق نداره، مشکلی هست؟
باسلام
دسترسی به خدمات زیرساختی مانند آب، برق و گاز تاثیر مستقیم بر ارزش زمین دارد. نزدیکی به جاده اصلی ارزش افزوده ایجاد میکند اما کمبود امکانات ممکن است محدودیت قانونی برای ساخت و فروش ایجاد کند. برای ارزیابی دقیق، مدارک مالکیت و نقشه زمین لازم است و ثبت درخواست کارشناسی رسمی در سایت توصیه میشود تا کارشناس دادگستری پس از بررسی کامل، ارزش واقعی و راهنمایی قانونی ارائه کند.
زمینم در کوچه بنبست واقع شده، میخوام بفروشم، ارزشش کم میشه؟
میخوام زمینم رو برای ساخت تجاری بفروشم، اما منطقه مسکونیه، میشه؟
زمینم سندش ششدانگه و بلامعارضه، آیا همین کافیست برای فروش؟
زمینم در محدوده شهریست اما هنوز تفکیک نشده، میتونم بفروشم؟