افراز ملک مشاع به معنای جداکردن سهم هریک از شرکای ملک مشاع است که از طریق توافق بین شرکا، یا اجباری بودن توسط دادگاه، صورت می‌گیرد. شرکای ملک مشاع می‌توانند با توافق یکدیگر این کار را انجام دهند یا با مراجعه به دادگاه خواستار افراز ملک شوند.
مرجع رسیدگی به افراز ملک مشاع
- اداره ثبت: اداره ثبت در صورتی صلاحیت رسیدگی به عملیات ثبتی را دارا می باشد که عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده باشد.
- محاکم دادگستری: در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا نکرده باشد رسیدگی به افراز با دادگاه عمومی محل ملک است، درصورتی که یکی از شرکا غائب باشد حتی اگر عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد رسیدگی بر عهده دادگااه باصلاحیت است. در صورتی که قسمتی از ملک در شرف یکی از شرکا باشد و یا عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد رسیدگی به افراز بر عهده دادگاه صالح است.
املاک شش دانگ و مشاعی
به طور کلی به دو دسته شش دانگ و مشاعی تقسیم می‌گردد در این متن به بررسی افراز املاک مشاع می‌پردازیم. ملک شش دانگ در صورت امکان تفکیک، دارای سند جدیدی می‌باشند، یک ملک ۱۰۰۰ متری را در نظر بگیرید در صورتی که قابل تفکیک باشد، می توان آن را به قسمت های مختلفی تفکیک و افراز به معنای اصطلاح تفکیک می‌باشد.
مثلاً در صورت تفکیک ۱۰۰۰ متر زمین و اجرای طرح تفکیکی و نقشه تفکیکی برای آن، در صورت اجرای طرح تفکیکی برای۱۰۰۰ متر زمین به ۵ قطعه ۲۰۰ متری، هر کدام از قطعات دارای سند شش دانگ تفکیکی می‌شوند که به این عمل تفکیک می‌گویند.
افراز تفکیک زمین های کشاورزی مشاع
در زمین های کشاورزی و اراضی باغات یک سری قوانین تفکیکی وجو دارد برای مثال امکان تفکیک یک زمین ۱۰۰۰ متری به دو قطعه ۵۰۰ متری وجود نداشته باشد بنابراین باید به قانون تفکیک زمین های کشاورزی مشاع توجه کرد. این مورد در اموال و املاک باقی مانده از وراث بیشتر دیده میشود که در صورت وجود ۱۰۰۰ متر زمین، زمین مورد نظر قابل به تفکیک به قطعات نبوده و می‌توان آن به سه دانگ مشاعی تبدیل نمود.
انواع افراز ملک مشاعی
ملک مشاع به دو دسته اختیاری و اجباری به شرح زیر تقسیم میشود:
- افراز اختیاری: مالی است که بین دو طرف مشترک باشد، مثلا فردی شش دانگ یک ملک را بخرد و دو دانگ آن را به فرد دیگری بفروشد بنابراین به اختباری خود اینکار را انجام داده است.
- افراز غیر اختیاری: شراکت ورثه در اموال باقی مانده از متوفی، پدری که فوت کرده است و شرکا تمایل دارند که اموال باقی مانده تقسیم می‌گردد.
نحوه رسیدگی به افراز
مراحل افراز ملک شامل موارد زیر است:
- بررسی وضعیت ثبتی ملک
- بررسی پاسخ استعلام ملک
- برگزاری جلسه رسیدگی به ملک
- مراجعه به کارشناس همراه با نقشه بردار و نماینده
- در صورتی که ملک قابل افراز باشد کارشناس مربوطه سهم هر یک از شرکا را اعلام می نماید.
- در صورت غیر قابل افراز بودن ملک دادگاه حکم غیر قابل افراز می‌دهد.
نکات مهم در ارتباط با دعوای افراز ملک
متقاضی افراز عبارت است ازخواهان دعوا، بعنوان یکی از شرکا که خواستار تفکیک ملک بوده و دادخواست خود را به دادگاه ارسال می‌نماید.
- افراز بین دو نفر است
- درخواست افراز ملک مشاع با درخواست مالکین
- دعوای تفکیک در صورت اعلام موافقت تمامی شرکا به تفکیک
- در صورت غیر قابل افراز بودن ملک، ملک از طریق دادگاه به فروش می‌رسد.
- در صورتی که افراز باعث از بین رفتن مالیت سهم یکی از طرفین گردد افراز ممنوع است.
- وجود گواهی انحصار و وراثت در املاک مشاعی متعلق به وراث ضروری است.
- لزوم وجود گواهی انحصار وراثت بعنوان ضمیمه دادخواست در ملک مشاع متعلق به وراث
- رأی حاصله از دعوای افراز قابل فرجام خواهی نیست.
