اولین قدم برای انتقال سند ملکی اخذ استعلام‌های مختلف توسط مالک است. مالک می‌بایست با حضور در دفتر اسناد رسمی نامه‌ای جهت مراجعه به شهرداری یا بخش اداری دریافت و به نهاد مذکور مراجعه نماید. ابتدا شهرداری بررسی می‌کند که آیا ملک بر اساس مفاد پروانه ساخته‌شده است یا خیر. که در صورت عدم مطابقت با پروانه ساخت، فروشنده باید جریمه پرداخت نماید.
عوارض شهرداری، هزینه پسماند، جمع‌کردن زباله‌ها جهت انتقال سند باید توسط مالکان ملک به شهرداری پرداخت می‌گردد.
مالک باید استعلام ملک را از اداره دارایی کسب نماید. اداره دارایی معادل 4 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک را طبق جداول قیمتی، که پایین‌تر از قیمت واقعی ملک است از مالک دریافت می‌نماید. برای مثال اگر زمینی 10 میلیون تومان باشد، اداره دارایی کمتر از یک‌میلیون تومان را مبنا قیمت‌گذاری قرار داده و 4 درصد آن را برمی‌دارد.
پس از این مراحل تمامی استعلامات به دفترخانه تحویل‌شده و درنهایت هزینه‌ی دفترخانه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. در مبایعه‌نامه باید شرایط صحت معاملات، اهلیت طرفین و مشروعیت رعایت شده باشد. بعد از تنظیم سند مبایعه‌نامه، مفاد آن‌هم دارای اعتبار می‌باشد.
مراحل انتقال سند تک برگ
به‌منظور انتقال سندهای تک‌برگ بعد از خریدوفروش به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست انتقال سند می‌دهیم. مالک ضمن تکمیل مراحل انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی مشخصاتش را در اداره دفتر اسناد رسمی ثبت کرده سپس مشخصات خریدار هم در سامانه ثبت‌اسناد خریدار هم ثبت می گردد. پروسه انتقال سند تقریباً 2 هفته طول می‌کشد. سند جدید باید با مشخصات فرد گیرنده مطابقت داشته باشد.
مراحل انتقال سند تک برگ به شرح زیر است:
- اولین قدم در خرید ملک توافق بین دو طرف معامله می‌باشد که برای رسمی‌تر معامله باید در دفتر رسمی املاک به‌صورت قولنامه نوشته‌شود.
- به‌منظور جلوگیری از هرگونه کلاه‌برداری با دریافت کد رهگیری مبایعه‌نامه تنظیم می‌گردد.
- مراجعه به دفترخانه و ارائه سند ملک.
- پس از ثبت سند، فروشنده با دست داشتن مدارک لازم مانند اخذ سند ملک به یکی از دفاتر انتقال سند رسمی مراجعه می‌کند.
وظایف فروشنده در انتقال سند
به منظور انتقال سند، فروشنده یا مالک باید مراحل زیر را انجام دهد:
- بررسی پروانه ساخت و مجوزهای قانونی توسط شهرداری
- پرداخت تمامی هزینه‌ها توسط فروشنده یا مالک
- برای املاک تجاری به‌منظور انتقال سند باید به اداره بیمه مراجعه کرد
- مراجعه به اداره دارایی و مالیات
مدارک موردنیاز جهت انتقال سند مالکیت
مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند به شرح زیر است:
- بن چاق، اصل شناسنامه و مالکیت فروشنده
- فرم مالیات بر ارث و حصر وراثت برای سندهای ورثه‌ای
- پایان کار و عدم خلافی ملک پایان کار شهرداری
- صورت‌مجلس تفکیکی
- اصل و تصویر سندهای ورثه‌ای
- انتقال سند ملک آخرین مرحله از هر معامله ملکی است.
انتقال سند بدون مبایعه‌نامه
مثلاً ملکی را از خانواده خود خریداری نمودید ولی مبایعه‌نامه آن را گم‌کرده‌اید برای اینکه طرف مقابل را ملزم به انتقال سند ملک کنید باید دادخواست الزام به انتقال را به نحوی تنظیم نمایید که اثبات وقوع عقد بیع و سپس الزام به انتقال را بخواهیم.
دادگاه با بررسی تمام دلایل و مدارک و شواهد ارائه‌شده از طرف شما وقوع عقد بیع را احراز می‌نماید که در این صورت در رأی خود ضمن اشاره به وقوع عقد و انتقال مالکیت، خوانده را ملزم به انتقال رسمی سند ملک به نام شما می‌نماید.
انتقال سند آپارتمان
سند زدن یکی از مهم‌ترین مسائل در خرید و فروش ملک است که باید به جزئیات آن توجه کرد. این امر تابع قانون بوده و در صورت تخلف در امور حقوقی سند زدن ملک پیگرد شدید قانونی دارد.
مهم‌ترین مسئله در خرید و یا فروش آپارتمان سند زدن است. سند زدن به حوصله و دقت بالایی نیاز دارد و باید به‌تمامی جزئیات آن دقت شود. انتقال سند از فردی به فرد دیگر تابع قانون و عرف می‌باشد. به‌منظور سند زدن باید مراحل زیر طی شود:
توافق طرفین: طرفین معامله خریدار و فروشنده به‌منظور انتقال سند باید به یک توافق دوطرفه برسد. بنابراین بین دو طرف یک متن کتبی یا شفاهی نوشته‌شده که در محاکم قضایی قابلیت اثبات ندارد. بنابراین مبایعه‌نامه‌ای بین طرفین توسط قانون‌گذار قبل از ثبت رسمی معامله ایجاد می‌شود که این مبایعه‌نامه قابلیت اثبات در محاکم قضایی را دارا می‌باشد.
سند زدن ملک و دریافت کد رهگیری: بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، خریدار و فروشنده باید به بنگاه‌های معاملاتی املاک دارای مجوز مراجعه نمایند و خواستار دریافت کد رهگیری شوند. زیرا با گرفتن کد رهگیری، مشخص می‌گردد که ملک تنها به فرد خریدار فروخته‌شده است، بنابراین درصورتی‌که خریدار بخواهد ملک را به چندین نفر به فروش رساند سیستم، پیام خطا می‌دهد که قبلاً کد رهگیری برای ملک صادرشده است. بعد از گرفتن کد رهگیری فروشنده باید مدارک خود شناسنامه و اصل سند خود را به‌منظور تشکیل پرونده به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد.
فسخ معامله بعد از انتقال سند
در بسیاری از موارد خریدار بعد از انتقال سند به دلایلی خواستار لغو معامله می‌شود. فسخ معامله تنها درصورتی‌که حق فسخ معامله در سند ذکرشده باشد و یا تخلفات زیر در شرایط ضمن عقد قرارداد وجود داشته باشد امکان‌پذیر است:
- موافقت طرفین به‌منظور توانایی حق فسخ در انجام معامله
- مشکل داشتن دارایی مورد انتقال
- ایجاد تخلف و فریبکاری در معامله توسط یکی از طرفین(مثلاً جلوه دادن دارایی بهتر از حالت واقعی خود)
- پرداخت نشدن مبلغ موردتوافق در معامله
- فروش دارایی موردنظر بیشتر از قیمت واقعی آن
فسخ قرارداد، یکی از راه‌های اتمام قرارداد و به معنای برهم زدن معامله یا قرارداد است. قانون‌گذار در قانون مدنی به طرفین قرارداد اجازه داده است که در مهلت معین بتوانند قرارداد را فسخ نمایند که به آن حق فسخ خیار شرط می‌گویند. که حتماً باید مدت آن مشخص باشد و در صورت عدم ذکر مدت، باطل است.
درصورتی‌که فسخ در قرارداد طرفین اثبات گردید امکان وضع قرارداد وجود نخواهد داشت، قانون‌گذار حق فسخ را یک حق قابل‌انتقال دانسته است بنابراین چنین حقی بعد از فوت به وراث برمی‌گردد.
انفساخ: طرفین در قرارداد شرط می‌نمایند که درصورتی‌که اتفاق خاصی رخ دهد قرارداد فسخ گردد. حق فسخ از طریق اظهارنامه اعمال خواهد شد. حق فسخ به دودسته‌ی زیر تقسیم می‌شود.
- حق فسخ در عقد لازم(عقد بیع- اجاره)
- حق فسخ جایز(وکالت – عاریه)
تفاوت سندهای قدیم و جدید: در سندهای جدید علاوه بر موقعیت جغرافیایی، مختصات دقیق جغرافیایی آورده می‌شود.
انتقال سند ملک ورثه‌ای
بر اساس قانون انحصار و وراثت بعد از فوت مالک، ملک مطابق قانون و مقررات به وراث فرد فوت‌شده تعلق می‌گیرد. ضمن اینکه ممکن است فرد مالک قبل از فوت یک وصیت‌نامه رسمی تنظیم کرده باشد و تقسیم اموال بین وراث را تعیین کرده باشد.
به‌طورکلی زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این صورت چنین ملکی را ملک ورثه‌ای می‌نامند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات کلیدی پیرامون مراحل خریدوفروش آن خواهیم پرداخت.
نکات مهم در خرید و انتقال ملک ورثه‌ای
- امضای وارثین: همه وراث برای انتقال ملک باید حضور یابند.
- وصیت‌نامه: هر فردی می‌تواند با تنظیم وصیت نامه به‌اندازه یک‌سوم اموالش را واگذار نماید
- ورثه صغیر: حتماً باید شناسنامه و کارت ملی فروشنده را چک کرد مثلاً شخصی که 15 سال دارد نمی‌تواند معامله انجام دهد و باید قیم نامه و مجوز فروش ملک را داشته باشد.
- برگ مالیات بر ارث: در صورت موجود بودن برگ مالیات بر ارث گرفته شود.
- اصل سند مالکیت: سند مالکیت باید در دسترس باشد.
- موافقت تمامی وراث: باید تمامی وراث موافقت خود را اعلام نمایند.
مدارک لازم به منظور خرید ملک ورثه ای:
- کپی و اصل سند مالکیت ملک
- شماره سریال ملک
- گواهی انحصار وراثت ملک
- وصیت نامه
- وکالت نامه
- مبایعه نامه
- پایان کار شهرداری
انتقال سند روستایی
از نظر مالکیت هیچ تفاوتی بین زمین و ملک در شهر و روستا وجود ندارد. تنها تفاوت آنها باهم در متولیان امور شهری و روستایی است. در شهرها محدوده ی قانونی شهر را شهرداری‌ها کنترل می‌نمایند. تهیه طرح‌های جامع و هادی در شهر ها توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام شده ولی در روستا ها متولی نگه داری روستا دهیاری و شورای روستا می‌باشد. متولی طرح هادی و نظارت بر آن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
مرجع رسیدگی به نقل و انتقالات سند برای شهر و روستا اداره ثبت است. اگر ملکی خارج از محدوده روستا باشد و سند داشته باشد انتقال سند از طریق دفترخانه است.
سند دار شدن بافت های روستایی به منظور دو هدف زیر حائز اهمیت است:
- استفاده از اسناد بمنظور اخذ وام و استفاده از آن بعنوان وثیقه
- جلوگیری از ایجاد اختلافات ملکی
مدارك مورد نياز جهت انتقال سند روستایی
بمنظور انتقال ملک روستایی ارائه مدارک زیر لازم است:
- ارائه نقشه هر قطعه از ملک روستایی که به امضای بنیاد مسکن رسیده باشد
- ارائه نقشه بافت روستاها از نظر(مساحت، کاربری ملک، مشخصات آن)
- همراه اشتن سند اصلی مالکیت
- اصل و کپی شنلسنامه و کارت ملی
- فیش پرداختی هزینه های کارشناس نقشه
طبقات وراث
- وراث طبقه اول: پدر و مادر و زن و نوه
- طبقه دوم: اجداد- بردار – خواهر و فرزندان
- طبقه سوم: عمو- خاله- دایی و اولاد آنها
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
