برای ارزیابی آپارتمان باید فاکتورها و ویژگی های آپارتمان در نظر گرفته شود، شاخصه های قیمت گذاری آپارتمان شامل موارد زیر است:
- سال ساخت: سال ساخت ارتباط مستقیمی با پروانه ساختمانی ملک دارد از دهه ۶۰ برای املاک پروانه ساختمانی صادر شده است، با اطلاع از پروانه ساختمانی ساختمان می توان بررسی کرد که ساختمان بر اساس کدام روشهای ساخت ساخته شده است، همچنین ساختمان های جدیدتر استحکام بیش تری را دارا می باشند.
- سال بهره برداری: اصولاً تاریخ بهره برداری ساختمان با صدور پایان کار آن هماهنگی دارد، در تاریخ نصب انشعابات، تاریخ بهره برداری ساختمان درج می شود.
- عمر مفید ساختمان: در اغلب ساختمان ها ، عمر مفید ساختمان ها دارای اهمیت است ( طراحی ساختمان، کیفیت مصالح، کیفیت ساخت، کیفیت نظارت)
- پروانه- کروکی ثبتی – صورت مجلس تفکیکی- در ارزیابی ساختمان باید مورد توجه قرار گیرد.
یک آپارتمان، یک واحد مسکونی مستقل (نوعی املاک مسکونی) است که تنها بخشی از یک ساختمان را اشغال می کند.
اصطلاح آپارتمان را می توان به طور کلی برای هر واحد مسکونی داخل ساختمان به کار برد. این ساختمان می‌تواند یک خانه، شهرک، ساختمان مسکونی بزرگ و حتی یک ساختمان مسکونی بلند باشد که صاحبان آن واحدهای خود را اجاره می‌دهند. به طور کلی، آنچه آپارتمان ها را از بقیه متمایز می کند این است که آنها اجاره داده می‌شوند.
قیمت گذاری آپارتمان
تعیین ارزش و قیمت آپارتمان امری حائز اهمیت می باشد، کارشناسان رسمی دادگستری آرمان سنجش با داشتن تخصص و مهارت بالا در زمینه راه و ساختمان، نقشه برداری و داوری، خدمات گسترده ای در زمینه ارزیابی آپارتمان خدمات گسترده ای را ارائه می‌نمایند.
کارشناسان به منظور قیمت گذاری آپارتمان باید پارامترهای مختلفی را مورد توجه قرار دهند.
محاسبه و تعیین قیمت آپارتمان
برای محاسبه و تعیین قیمت آپارتمان فاکتورهای بسیاری وجود دارد که باید با توجه به این فاکتورها کارشناسی انجام شود تا قیمت حدودی ملک به دست آید. به دست آوردن قیمت واقعی ملک کاری راحت و آسان برای هر شخص نیست و نیاز است تا یک کارشناس املاک در این موردنظر دهد. در این میان یک سری عوامل وجود دارند که نقش بسیار اساسی را در تعیین قیمت هر ملک‌دارند.
اگر بخواهیم یک نسخه کلی برا تعیین نرخ ملک داشته باشیم، این‌طور بیان می‌شود که قیمت هر آپارتمان بر اساس نوساز در همان منطقه محاسبه می‌شود. در این میان به تعداد سال ساخت ساختمان به نسبت ساختمان نوساز از قیمت آن کاسته خواهد شد. دیگر فاکتورها نیز مانند پارکینگ، آسانسور و انباری از موارد کلیدی هستند که روی قیمت تأثیر گذارند.
فاکتورهای کارشناسی تعیین قیمت آپارتمان
موقعیت آپارتمان یکی از فاکتورهای مهم برای محاسبه و تعیین قیمت آپارتمان می‌باشد. در برج‌های مسکونی قیمت آپارتمان تقریباً ۲۰ درصد گران‌تر از آپارتمان می‌باشد چراکه برج‌ها امکانات رفاهی بیشتری رادارند.
- سن بنای آپارتمان
- تعداد واحدها
- متراژ آپارتمان
ضریب استهلاک آپارتمان
به منظور برآورد قیمت دقیق یک آپارتمان، باید میزان استهلاک، سال ساخت و نوع بهره وری ساختمان مشخص گردد.
ضریب استهلاک آپارتمان، با توجه به سال ساخت آن به شرح زیر دسته بندی میگردد:
- از دو تا شش سال ساخت، استهلاک نیم درصد
- هفت سال به بعد سالی یک درصد
محاسبه قیمت چند ساله ملک: مجموعه استهلاک منهای صد * قیمت نوساز تقسیم بر قیمت ملک
نحوه کارشناسی آپارتمان مسکونی یا اداری یا تجاری
به منظور ارزیابی آپارتمان، واحد مسکونی یا اداری و تجاری مالک باید گواهی پایان کار ساختمانی را از شهرداری گرفته باشد، بنابراین باید صورت مجلس تفکیکی تهیه گردد، بنابراین مشخصات آپارتمان، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ و انباری باید شرح داده شود.
کارشناسان رسمی دادگستری از صورت مجلس تفکیکی به منظور حل اختلافات ملکی استفاده می‌نمایند.
موارد قابل توجه در تعیین قیمت گذاری آپارتمان
محل قرارگیری و موقعیت جغرافیایی ملک، در تعیین ارزش ساختمان نقش مهمی دارد، مثلاً ساختمانی در یک منطقه خوش آب و هوا دارای ارزش کارشناسی بیشتر است.
نورگیری و تهویه آپارتمان
نورگیری، و موقعیت شمالی و جنوبی بودن آپارتمان در تعیین قیمت و ارزش آپارتمان دارای اهمیت است، واحد های جنوبی از ارزش بیشتری نسبت به واحدهای شمالی دارا می‌باشند.
قدمت ساخت
قدمت ساخت آپارتمان (با قدمت ساخت بیشتر از بیست سال) مثلاً قدمت یک خانه کلنگی در تعیین ارزش ساختمان نقش مهمی دارد.
تفاوت ساختمان کلنگی با دیگر آپارتمان‌ها
ملک‌هایی که مدت‌زمان زیادی از ساخت آنها می‌گذرد به ملک کلنگی معروف هستند و معمولاً قیمتشان با دیگر ملک‌ها اندکی تفاوت دارد. هدف از خرید ملک کلنگی خراب کردن آن و ساخت یک ملک نوساز می‌باشد. پس برای قیمت‌گذاری ملک کلنگی و یا نوساز نیاز است تا از یک کارشناس ارزیابی ملک کمک بگیرید.
اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان
وجود آسانسور در ساختمان های اداری و تجاری و فقدان آسانسور در تعیین ارزش آپارتمان نقش مهمی دارد، وجود آپارتمان در طبقات بالایی یا پایینی در تغییر قیمت آپارتمان تأثیر گذار است.
نوع کاربری آپارتمان در ارزش کارشناسی ملک
آپارتمان هایی با کاربری اداری از ارزش بیشتری نسبت به آپارتمان مسکونی برخوردار است، بطور کلی ارزش آپارتمان با کاربری اداری از ارزش آپارتمان مسکونی بیشتر است.
کیفیت اجرایی ساختمان
مصالح با کیفیت باعث افزایش عمر ساختمان و افزایش ارزش کارشناسی ساختمان میگردد. فضای سبز، استخر، سونا، جکوزی نقش مهمی در تعیین قیمت و ارزش ساختمان دارند.
وجود پارکینگ اختصاصی در تعیین قیمت کارشناسی ملک نقش مهمی را دارا می باشد.
عوامل ناشی از بازار و موقعیت قرارگیری و مشخص کردن وضعیت ساختمان در تعیین قیمت ساختمان و آپارتمان ها نقش مهمی دارند، بدین منظور برای اطلاع از نحوه قیمت گذاری آپارتمان باید از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنیم.
