ارزیابی و کارشناسی آپارتمان

برای ارزیابی آپارتمان باید فاکتورها و ویژگی های آپارتمان در نظر گرفته شود، شاخصه های قیمت گذاری شامل موارد زیر است:

1. سال ساخت: سال ساخت ارتباط مستقیمی با پروانه ساختمانی ملک دارد از دهه 60 برای املاک پروانه ساختمانی صادر شده است، با اطلاع از پروانه ساختمانی ساختمان می توان بررسی کرد که ساختمان بر اساس کدام روشهای ساخت ساخته شده است، همچنین ساختمان های جدیدتر استحکام بیش تری را دارا می باشند.
2. سال بهره برداری: اصولاً تاریخ بهره برداری ساختمان با صدور پایان کار آن هماهنگی دارد، در تاریخ نصب انشعابات، تاریخ بهره برداری ساختمان درج می شود.
3. عمر مفید ساختمان: در اغلب ساختمان ها ، عمر مفید ساختمان ها دارای اهمیت است ( طراحی ساختمان، کیفیت مصالح، کیفیت ساخت، کیفیت نظارت)
4. پروانه- کروکی ثبتی – صورت مجلس تفکیکی- در ارزیابی ساختمان باید مورد توجه قرار گیرد.

قیمت گذاری آپارتمان نیز به دو بخش عرصه و اعیان تقسیم میشوند. که در محاسبه قیمت آپارتمان عرصه همان میزان قدرالسهم واحد از زمین است. عوامل موثر در قیمت گذاری عرصه در آپارتمان:

• سال ساخت آپارتمان
• موقیعت ملک
• تاثیر آسانسور در قیمت آپارتمان
• تفاوت قیمت در طبقات بالایی و پایینی
• پارکینگ
• حیاط
• انباری
• وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان
• وجود سروصدا در ساختمان
• فشار آب
• هزینه های جاری در طبقات مختلف ساختمان (هزینه شارژ ساختمان)

قیمت گذاری آپارتمان

یک آپارتمان، یک واحد مسکونی مستقل (نوعی املاک مسکونی) است که تنها بخشی از یک ساختمان را اشغال می‌کند. اصطلاح آپارتمان را می‌توان به طور کلی برای هر واحد مسکونی داخل ساختمان به‌کار برد. این ساختمان می‌تواند یک خانه، شهرک، ساختمان مسکونی بزرگ و حتی یک ساختمان مسکونی بلند باشد که صاحبان آن واحدهای خود را اجاره می‌دهند. به طور کلی، آنچه آپارتمان ها را از بقیه متمایز می کند این است که آنها اجاره داده می‌شوند.

مبنای محاسبه در قیمت املاک محاسبه قیمت آپارتمان نوساز است و قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک آن محاسبه می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان درنظر گرفته خواهد شد. مثلا به ازای هر سال حدودأ 5/1 درصد نسبت به مبلغ ساختمان نوساز از ارزش اعیانی کسر می‌شود.

محاسبه قیمت آپارتمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که شامل موارد زیر می‌شود:

• موقعیت جغرافیایی: موقعیت آپارتمان در شهر و منطقه ای که در آن قرار دارد تاثیر زیادی در قیمت آن دارد. در مناطقی که دسترسی به خدمات و امکانات شهری آسانتر است، قیمت آپارتمان بالاتر است.
• متراژ و امکانات آپارتمان: متراژ و تعداد اتاق، تعداد و نوع حمام، پارکینگ، آسانسور، انباری و سایر امکانات آپارتمان تاثیر زیادی روی قیمت دارد.
• قدمت ساختمان: قدمت ساختمان و وضعیت ساختمان نیز بر قیمت آپارتمان تاثیرگذار است. آپارتمان های نوساز و در شرایط بهتر قیمت بالاتری دارند.
• بازار املاک: وضعیت بازار املاک و تقاضا و عرضه در منطقه مورد نظر نیز بر قیمت آپارتمان تاثیرگذار است.
• شرایط فروش: فروش شرایطی مانند نوع پرداخت، تخفیف و شرایط تسهیلات نیز می تواند بر قیمت آپارتمان تأثیر بگذارد.

نحوه تعیین ارزش و قیمت آپارتمان امری حائز اهمیت می باشد، کارشناسان رسمی دادگستری آرمان سنجش با داشتن تخصص و مهارت بالا در زمینه راه و ساختمان، نقشه برداری و داوری، خدمات گسترده ای در زمینه ارزیابی آپارتمان خدمات گسترده ای را ارائه می‌نمایند.

کارشناسان به منظور قیمت گذاری آپارتمان باید پارامترهای مختلفی را مورد توجه قرار دهند.

نحوه ارزیابی و تعیین قیمت آپارتمان

برای محاسبه و تعیین قیمت آپارتمان فاکتورهای بسیاری وجود دارد که باید با توجه به این فاکتورها کارشناسی انجام شود تا قیمت حدودی ملک به دست آید. به دست آوردن قیمت واقعی ملک کاری راحت و آسان برای هر شخص نیست و نیاز است تا یک کارشناس املاک در این موردنظر دهد. در این میان یک سری عوامل وجود دارند که نقش بسیار اساسی را در تعیین قیمت هر ملک‌دارند.

برای قیمت گذاری آپارتمان، به قیمت پایه آپارتمان در هر منطقه نیاز دارید. قیمت پایه آپارتمان به قیمت یک واحد نوساز می باشد. سپس بر اساس امکانات رفاهی که ملک دارد قیمت آن بیشتر می شود یا با افزایش سن بنا و یا کمبود امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ و انباری قیمت پایه کاهش می یابد. در ادامه به ضرایبی که برای محاسبه قیمت ملک در نظر گرفته می شود اشاره می کنیم:

• تاثیر سن بنا: تاثیر افزایش سن ساختمان در محاسبه قیمت آپارتمان رابطه معکوس دارد. ; یعنی هر چه سن بنا بیشتر باشد قیمت ملک کمتر می شود. طبق عرف در محاسبه ضریب استهلاک سن، قیمت ملک تا 2 سال با قیمت پایه یکسان است و با افزایش سن تا 6 سال، ضریب قیمت تا 0.5 درصد و از 7 سال به بالا 1%
• تاثیر طبقات : قرارگیری ملک در طبقات مختلف با توجه به شرایط ملک متفاوت است. به عنوان مثال در ساختمانی که آسانسور و پمپ آب وجود دارد و طبقات بالایی دارای دید هستند، قیمت واحدهای مسکونی در طبقات بالاتر نسبت به طبقات پایین افزایش می یابد. طبق عرف املاک برای هر طبقه بالاتر 3 درصد افزایش قیمت اعمال می شود.
• اثر پارکینگ و انباری: در املاکی که شامل پارکینگ و انباری می شود نحوه محاسبه قیمت آن طبق عرف املاک و مستغلات قیمت آنها بین 30 تا 50 درصد قیمت هر متر ملک محاسبه می شود.
• اثر مشاعات آب: در ساختمانهایی که دارای مشاعات آبی هستند مانند استخر، سونا، جکوزی، قیمت ملک طبق عرف یک درصد افزایش می یابد. قرار گرفتن در برج و یا داشتن سالن ورزشی، لابی و سالن اجتماعات، هوشمند بودن ساختمان، شوتینگ زباله، جاروبرقی مرکزی، روف گاردن و … تاثیر مستقیمی بر قیمت واحدهای مسکونی در هر منطقه دارد.

اگر بخواهیم یک نسخه کلی برا تعیین نرخ ملک داشته باشیم، این‌طور بیان می‌شود که قیمت هر آپارتمان بر اساس نوساز در همان منطقه محاسبه می‌شود. در این میان به تعداد سال ساخت ساختمان به نسبت ساختمان نوساز از قیمت آن کاسته خواهد شد. دیگر فاکتورها نیز مانند پارکینگ، آسانسور و انباری از موارد کلیدی هستند که روی قیمت تأثیر گذارند.

فاکتورهای کارشناسی تعیین قیمت آپارتمان

موقعیت آپارتمان یکی از فاکتورهای مهم برای محاسبه و تعیین قیمت آپارتمان می‌باشد. در برج‌های مسکونی قیمت آپارتمان تقریباً 20 درصد گران‌تر از آپارتمان می‌باشد چراکه برج‌ها امکانات رفاهی بیشتری رادارند.

• سن بنای آپارتمان
• تعداد واحدها
• متراژ آپارتمان

ضریب استهلاک آپارتمان چند سال ساخت

به منظور برآورد قیمت دقیق یک آپارتمان، باید میزان استهلاک، سال ساخت و نوع بهره وری ساختمان مشخص گردد. ضریب استهلاک آپارتمان، با توجه به سال ساخت آن به شرح زیر دسته بندی میگردد:

• از دو تا شش سال ساخت، استهلاک نیم درصد
• هفت سال به بعد سالی یک درصد

محاسبه قیمت چند ساله ملک: مجموعه استهلاک منهای صد * قیمت نوساز تقسیم بر قیمت ملک

نحوه کارشناسی آپارتمان مسکونی یا اداری یا تجاری

به منظور ارزیابی آپارتمان، واحد مسکونی یا اداری و تجاری مالک باید گواهی پایان کار ساختمانی را از شهرداری گرفته باشد، بنابراین باید صورت مجلس تفکیکی تهیه گردد، بنابراین مشخصات آپارتمان، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ و انباری باید شرح داده شود.

کارشناسان رسمی دادگستری از صورت مجلس تفکیکی به منظور حل اختلافات ملکی استفاده می‌نمایند.

موارد قابل توجه در تعیین قیمت گذاری آپارتمان

محل قرارگیری و موقعیت جغرافیایی ملک، در تعیین ارزش ساختمان نقش مهمی دارد، مثلاً ساختمانی در یک منطقه خوش آب و هوا دارای ارزش کارشناسی بیشتر است.

• نورگیری و تهویه آپارتمان: نورگیری، و موقعیت شمالی و جنوبی بودن آپارتمان در تعیین قیمت و ارزش آپارتمان دارای اهمیت است، واحد های جنوبی از ارزش بیشتری نسبت به واحدهای شمالی دارا می‌باشند.
• قدمت ساخت: قدمت ساخت آپارتمان (با قدمت ساخت بیشتر از بیست سال) مثلاً قدمت یک خانه کلنگی در تعیین ارزش ساختمان نقش مهمی دارد.
• تفاوت ساختمان کلنگی با دیگر آپارتمان‌ها: ملک‌هایی که مدت‌زمان زیادی از ساخت آن‌ها می‌گذرد به ملک کلنگی معروف هستند و معمولاً قیمتشان با دیگر ملک‌ها اندکی تفاوت دارد. هدف از خرید ملک کلنگی خراب کردن آن و ساخت یک ملک نوساز می‌باشد. پس برای قیمت‌گذاری ملک کلنگی و یا نوساز نیاز است تا از یک کارشناس ارزیابی ملک کمک بگیرید.

اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت آپارتمان

وجود آسانسور در ساختمان های اداری و تجاری و فقدان آسانسور در تعیین ارزش آپارتمان نقش مهمی دارد، وجود آپارتمان در طبقات بالایی یا پایینی در تغییر قیمت آپارتمان تأثیر گذار است.

طبقات پایینی بخوص طبقه ی اول با توجه به اینکه به تاسیسات ساختمان مثل موتور خانه و … . نزدیک تر است و در بیشتر حالات باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می‌شود و قیمت خرید آن نسبت به طبقات بالایی کمتر است. طبقات بالایی به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان می‌شوند، دور تر هستند باعث می شود تا قیمت آنها نسبتاً بیشتر باشد.

یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. مسلماً واحدی که پارکینگ دارد گران‌تر بوده و اگر پارکینگ در سند هم قید شده باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود.

نوع کاربری آپارتمان در ارزش کارشناسی ملک

آپارتمان هایی با کاربری اداری از ارزش بیشتری نسبت به آپارتمان مسکونی برخوردار است، بطور کلی ارزش آپارتمان با کاربری اداری از ارزش آپارتمان مسکونی بیشتر است.

کیفیت اجرایی ساختمان

مصالح با کیفیت باعث افزایش عمر ساختمان و افزایش ارزش کارشناسی ساختمان می‌گردد. فضای سبز، استخر، سونا، جکوزی نقش مهمی در تعیین قیمت و ارزش ساختمان دارند. وجود پارکینگ اختصاصی در تعیین قیمت کارشناسی ملک نقش مهمی را دارا می باشد.

عوامل ناشی از بازار و موقعیت قرارگیری و مشخص کردن وضعیت ساختمان در تعیین قیمت ساختمان و آپارتمان ها نقش مهمی دارند، بدین منظور برای اطلاع از نحوه قیمت گذاری آپارتمان باید از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنیم.