تعیین قیمت مسکن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. اما نحوه محاسبه قیمت مسکن و ارزیابی دقیق آن نیاز به تخصص و نظرات کارشناسانه دارد. به همین منظور در ادامه قصد داریم در این رابطه به‌طور کامل به این موضوع بپردازیم.
عوامل تأثیرگذار در تعیین قیمت خانه
عوامل مختلفی در محاسبه قیمت خانه و ساختمان وجود دارد و باید این موارد به‌طور کامل ارزیابی شوند. یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در تعیین قیمت خانه، سن بنا می‌باشد. هرچقدر سن ملک بیشتر باشد، قطعاً قیمت آن نسبت به ملک نوساز کمتر است.
دومین عامل در تعیین قیمت خانه، موقعیت مکانی آن است. اینکه خانه در چه شهر و چه منطقه‌ای باشد، نقش بسیار مؤثری در برآورد قیمت نهایی آن دارد. همچنین خانه هایی که در برج‌های مرفه و دارای امکانات فراوان وجود دارند، قیمت بیشتری نسبت به خانه‌های معمولی دارند.
نحوه تعیین قیمت مسکن
همان‌طور که گفته شد عوامل متعددی در تعیین قیمت مسکن مؤثرند. به طور مثال اینکه مسکن در چه سالی ساخته‌شده می‌تواند تعیین‌کننده قیمت هر متر از خانه موردنظر باشد. معمولاً هرسال که از ساخت ملک می‌گذرد، قیمت آن نسبت به ملک نوساز حدود 3 درصد کاهش پیدا می‌کند. بنابراین قیمت یک ملک 15 سال ساخت حدود 45 درصد کمتر از قیمت ملکی با شرایط مشابه اما نوساز است.
همچنین عوامل دیگری مانند میزان رفت‌وآمد، سروصدا، آسانسور، هزینه‌های جانبی ملک و … نیز در تعیین قیمت مسکن مؤثرند. بنابراین بهتر است برای ارزیابی و محاسبه قیمت مسکن موردنظر خود از کارشناسان متخصص و مجرب در این زمینه کمک بگیرید.
هزینه ساخت مسکن
علاوه بر مصالح و مواد، هزینه نیروی انسانی، هزینه ساخت آهن، جوشکاری، نیروی انسانی بکار رفته، هزینه های اجرا، 20 درصد هزینه های ساخت و ساز را تشکیل می دهد.
هزینه‌های ساخت مسکن به دودسته‌ی کلی سفت‌کاری و نازک کاری تقسیم می‌گردد:
- سفت‌کاری همواره ثابت بوده مگر زمانی که براثر عواملی پروژه صعب‌العبور باشد بنابراین هزینه‌ها افزایش می‌یابد.
- نازک‌کاری بر اساس متریال در بالاشهر و پایین شهر دارای قیمت‌های متغیر می‌باشند.
هزینه های ساخت ساختمان
هزینه ساخت و ساز، نوع مصالح و مواد بکار رفته در تعیین کننده هزینه های ساختمان می‌باشند که مصالح درجه یک دارای هزینه بیشتری هستند. تعداد طبقات (یک طبقه یا دو طبقه) در تعیین قیمت ساختمان آن تأثیر گذار است. در ساختمان های بالای پنج طبقه داشتن آسانسور اجباری بوده و رعایت یک سری استانداردهای مربوط به ایمنی و استحکام باعث شده که هزینه‌ها بیشتر شود.
هزینه‌های ساخت ساختمان شامل موارد زیر است:
- هزینه‌ی زمین که ساخت‌وساز روی آن انجام‌شده است
- جواز ساخت
- انتخاب نوع اسکلت (اسکلت فلزی دارای هزینه بیشتری است)
- انتخاب نوع سازه
- هزینه‌های سفت‌کاری، تأسیسات و نازک‌کاری
- متراژ و تعداد واحدهای کاشانه
- محاسبه هزینه های ساخت ساختمان
در صورتی که تا پایان اجرای ساخت، ساختمان خلافی نداشته باشد ناظر نظام مهندسی گواهی ساختمانی با نام عدم خلاف صادر می‌نماید که بر اساس آن اگر ساختمان تا پایان اجرا، دارای عدم خلافی باشد جریمه ای برای ساختمان پرداخت نمی‌کنیم. تنها زمانی که برای هر کدام واحدها سند تک برگ صادر شود هزینه‌های تفکیک سند، صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان در نظر گرفته می‌شود.
تفاوت قیمت ملک کلنگی و نوساز
به ملکی که با افزایش سن آن کیفیت بهره برداری ملک (تأسیسات، عایق کاری، متریال) برای مالکین پایین می‌آید ملک کلنگی می‌گویند. بنابراین ملک هایی که بالای 30سال قدمت دارند را ملک کلنگی می‌نامند. با افزایش ساخت و ساز و کاهش زمین در شهرها، بسیاری از سازنده‌ها و سرمایه گذارها ملک‌های کلنگی را انتخاب می‌کنند.
در ارزیابی و خرید ملک کلنگی باید موارد زیر را در نظر گرفت:
- ابعاد مناسب خانه کلنگی
- ملک دو بر باشد(از لحاظ طراحی، اجرا، نور، دارای کیفیت)
- هر چقدر گذر ملک پهن باشد(کیفیت واحدها بهتر است)
- نقشه ملک موجود باشد و در نقشه ( وضعیت اصلاحی، تراکم، موقعیت، کاربری و طبقه ذکر گردد)
مدارک مورد نیاز اخذ خانه کلنگی :
- مدارک ملکی موجود باشد.
- تغییر کاربری باید مورد توجه قرار گیرد.
- شمالی یا جنوبی ملک باید مد نظر قرار گیرد( شمالی ابتدا وارد حیاط میشویم و بنا در قسمت بعدی آن قرار میگیرد) / در ملک جنوبی( ابتدا وارد بنا و سپس وارد حیاط می شویم)
- ملک های جنوبی دارای متراژ بیشتری می باشند.
- اگر ملک وکالتی باشد باید از آن استعلام گرفته شود.
- اگر وراثتی باشد باید گواهی انحصار وراثت داشته باشد.
قیمت گذاری ملک کلنگی
با توجه به اینکه که اکثر ساختمان های قدیمی و کلنگی فاقد گواهی پایان کار بوده، به منظور انتقال سند ملک به خریدار، برای دریافت گواهی پایان کار باید به شهرداری مراجعه کرده و اقدامات اولیه را انجام دهد. برای قیمت گذاری ملک های کلنگی با عمر 29 سال یا بیشتر باید اطلاعات کامل و جامعی در رابطه با دریافت گواهی پایان کار جهت صدور گواهی پایان کار جدید داشته باشیم.
اکثر ساختمان‌های قدیمی و کلنگی دارای گواهی پایان کار قدیمی بوده بنابراین مالکان با ارائه مدارک قبلی به اخذ گواهی پایان کار می‌نمایند و لازم به ارائه برگه پایان کار اجرای ساختمان نمی‌باشد.
حتی الامکان نباید ملک کلنگی ساخته شده در همسایگی ملک کلنگی دیگری، باشد (که خطرناک بوده و امکان ریزش و لغزش آن وجود دارد). همچنین ملک همسایه باید حداکثر پیش روی و طبقات را داشته باشد.
به منظور قیمت گذاری ملک کلنگی باید 12 روش زیر را مد نظر قرار داد:
- ذهنیت طرفین: کسانی که معامله ملک انجام میدهند باید ذهنیت قیمت ملک را داشته باشند و باید ملک های کلنگی مختلف را دیده باشند.
- آشنایی با قیمت اجاره ملک کلنگی
- آشنایی با قیمت زمین کلنگی
- میانگین قیمت منطقه ای
- مناطق حاشیه ای
- قیمت سال گذشته
- قیمت سازنده
قیمت گذاری ساختمان
یکی از موارد مهم که در قیمتگذاری یک دارایی، مشهود می‌باشد نوع آن دارایی است. همه‌ی دارایی‌های مشهود به‌مرور زمان مستهلک شده و با توجه به استهلاک مصالح ساختمانی قیمت ساختمان پایین میاید. ضمن اینکه هزینه دارایی با توجه به قدمت آن تغییر می‌کند. تا 10 سال ساخت 25 درصد از قیمت ملک نوساز ساخته شده کسر می‌گردد. برای ملک 15 سال ساخت، 35 درصد از قیمت ملک کاسته می‌شود.
در مورد ساختمان با توجه به اینکه نرخ تورم و افزایش نرخ مصالح را داریم، در ده سال اول عمر بنا، به ازای هر یک سال عمر بنا معادل قیمت نوساز آن 2 درصد از قیمت آن کسر می‌گردد.
از بیست سال به بالا با توجه به دو دهه اول که طرح‌های شهری بروزرسانی می‌شوند ممکن است کاربری تغییر کند مبنای قیمت ملک استعداد زمین و بازیافت مصالح حاصل از تخریب ساختمان است.
هزینه‌های ساخت ساختمان به چند دسته تقسیم می‌شود:
1- هزینه‌های مجوز ساخت
2- هزینه‌های مربوط به زمین ( توجه به اینکه روی چه نوع زمینی ساختمان بسازیم، مجوز شهرداری، ابعاد زمین) مورد توجه قرار میگیرد.
3- هزینه‌های مربوط به تفکیک نقشه
4- هزینه‌های مربوط به ساختمان‌سازی
کارشناس قیمتگذاری مسکن
عدم آگاهی از بازار واقعی مسکن، باعث از بین رفتن قسمت عمده ای از سرمایه افراد و سود جویی کلاهبرداران می گردد. بنابراین افراد به منظور خرید خانه برای سکونت یا سرمایه گزاری باید از مشاوران و کارشناسان با تجربه بهره گرفته و فرصت سو استفاده را از کلاهبرداران بگیرند.
شرکت آرمان سنجش ازجمله شرکت‌های کارشناسی در تهران است، که درزمینه ی ارزش‌گذاری، ارزیابی ملک، مسکن فعالیت می‌نماید. این شرکت جزو ابتدایی‌ترین سازمان‌های کارشناسی در ایران است که به‌صورت دستگاهی و شبکه‌ای سراسری در حوزه کاری خود فعالیت می‌کند. تضمین خدمات، حفظ منافع کارفرما، تسریع در عملکرد و کنترل شرایط از مهم‌ترین مزایای این شرکت می‌باشد.
هزینه ساخت خانه دوبلکس
یک واحد ساحتمانی که در دو طبقه بنا شده باشد شامل هزینه ساخت و ساز اعم از دستمزد، هزینه زمین، هزینه های مجوز ها، هزینه صدور سند است که برای خانه دوبلکس تنها یک سند برای آن صادر می‌گردد.
تنها تفاوت خانه های دوطبقه و دوبلکس در این است که خانه های دو طبقه دارای دو واحد مجزا می باشند که هر کدام دارای سرویس آشپزخانه و هال می‌باشند.
به منظور صدور سند مالکیت، کل هزینه‌های ساختمان جمع و بر مساحت اعیانی تقسیم می‌شود در صورتی که واحدهای موجود در دو طبقه مساحت اعیانی برابر داشته باشند، کل هزینه های ساختمان بر دو تقسیم می‌شود.
اگر واحد یکی از طبقات مساحت بیشتری داشته باشد بنابراین جمع مساحت اعیانی را حساب کرده و ارزش کل خانه تقسیم بر جمع قیمت آن واحد می‌گردد.
