یکی از پر اهمیت ترین مطالب در حوزه اراضی شهری، روستایی، کشاورزی و تجاری تغییر کاربری است. تقاضا مالک یا مالکان به منظور افزایش سرمایه و منافع خود برای تغییر کاربری مثلا (تبدیل کاربری ملک مسکونی به تجاری) و استفاده از ساختمان بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی ذکر می‌گردد افزایش یافته است.
در صورتی که این اقدام غیر مجاز باشد کمیسیون ماده 100 شهر داری مسئولیت رسیدگی به این تخلفات را خواهد داشت. در این مقاله تغییر کاربری اراضی روستایی و کشاورزی توضیح داده شده است.
مدارک لازم جهت تغییر کاربری
بهمنظور تغییر کاربری ارائه مدارک زیر الزامی است:
- مدارک مالکیت
- ارائه فتوکپی شناسنامه
- بررسی فیش پرداخت
- درخواست تغییر کاربری به شهرداری
- بازدید توسط کارشناس بهمنظور تغییر کاربری و ثبت در دفترخانه
- تنظیم گزارش برای انجام این کار
- تعیین کاربری
هزینه تغییر کاربری زمین کشاورزی
تغییر کاربری هزینه‌هایی را شامل می‌شود که به چند مورد آنها اشاره‌کرده‌ایم:
- عوارض- مالیات
- منطقه جغرافیایی
- بافت شهری
- بافت ساختمانی
- ملک شهری
در پلاک‌های ثبتی 8 نوع کاربری به شرح زیر موجود می‌باشدکه در این مقاله کاربری کشاورزی(زراعی و باغی) و کاربری های روستایی توضیح داده شده است.
- کاربری کشاورزی: زراعی- باغ
- مسکونی: آپارتمان- ویلاا- ساختمان- کلنگی
- تجاری: مغازه- رستوران- شرکت‌های هواپیمایی
- صنعتی: کارخانه‌های تولیدی
- خدماتی
- معدن
- روستایی
- ورزشی (باشگاه‌های ورزشی)
مراحل تغییر کاربری زمین روستایی
بررسی ملک توسط بازرس: بازرس موظف است اطلاعات ساختمان را با اطلاعات کاربری جدید منطبق نماید.
دفتر خدمات نوسازی: دستور به ایجاد نقشه‌ای که باید متناسب با نقشه جدید تغییر کاربری باشد. این نقشه باید با کاربری تجاری متناسب باشد و (تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیر …) را مشخص نماید. مالک باید براساس نقشه سازمان نوسازی به طراحی نقشه اصلی اقدام کند.
مرحله پنجم: مالک باید به دفتر خدمات نوسازی برود و پروانه ساخت کاربری جدید را دریافت نماید.
مرحله ششم و آخر: تخریب ملک سپس بر اساس نقشه جدید تغییر کاربری صورت می‌پذیرد.
فرآیند تغییر کاربری
بهمنظور تغییر کاربری پس از اخذ مجوز تغییر کاربری، انجام مراحل زیر ضروری است:
- برداشت شن و ماسه
- احداث بنا و تأسیسات.
- ایجاد خاک‌برداری و خاک‌ریزی.
- گودبرداری.
- ایجاد کوره‌های گچ پزی.
- ایجاد پی
- ایجاد دیوار در اراضی.
- نصب کانکس و آلاچیق.
- ایجاد جاده و راه.
- نصب لوله‌گذاری.
- نصب شبکه‌های برق.
- تغییر حقا به و کاربری اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌های غیر کشاورزی.
- احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف.
- ساخت محوطه شامل سنگفرش و آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی
کاربری های زمین روستایی
ساخت خانه در هر زمینی امکان‌پذیر نیست همچنین ممکن است زمین موردنظر خارج از بافت بوده و امکان تغییر کاربری امکان‌پذیر نباشد. تغییر کاربری‌ها در طرح هادی روستایی با موافقت بنیاد مسکن و سازمان اراضی قابل‌تغییر است. بدین منظور باید به سازمان امور اراضی مراجعه کرده و درخواست تغییر کاربری داد. خریدوفروش زمین در روستاها با تأییدیه و مهر شورای روستایی و محلی صورت می‌پذیرد.
در سندهای شورایی روستاها کاربری زمین نامشخص است. به همین منظور طرح هادی روستایی برای روستاها توسط بنیاد مسکن جمهوری اسلامی بهمنظور بهبود، توسعه، تکامل و رشد روستاها تهیه‌شده است.
بر اساس این طرح کاربری‌های تجاری، مسکونی، تفریحی، تولیدی، کشاورزی، خدماتی مشخص می‌گردد. کاربری های طرح هادی روستایی قابل‌تغییر است. درخواست تغییر کاربری یک زمین روستایی بر پایه موافقت بنیاد مسکن جمهوری اسلامی و سازمان امور اراضی صورت می پذیرد. برای ارائه چنین درخواستی باید به این سازمان اراضی مراجعه نمایید.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی
بر اساس قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی، هرگونه تغییر در کاربری اراضی کشاورزی ممنوع است. مالکان بهمنظور ایجاد سرمایه بیشتر سعی در تغییر کاربری دارند بنابراین قانون‌گذار بهمنظور حفظ اراضی باغی و زراعی قانون منع تغییر کاربری کشاورزی را پایه‌گذاری کرده است.
با توجه به تبصره 1 قانون حفظ اراضی، تغییر کاربری باغات و اراضی زراعی، در موارد ضروری بر عهده کمیسیون رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس مسکن راه و شهرسازی و یک نفر استاندار میباشد.
مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی
تغییر کاربری یکی از مسائل روز کشور است که طبق قانون اگر بیش از سه سال از تاریخ تغییر کاربری ملک زراعی گذشته باشد ازلحاظ قضایی قابلیت تغییر کاربری در محاکم کیفری را ندارد ولی اگر از سه سال کمتر باشد جزای حکم کیفری خواهد داشت.
هرگونه اقدام در جهت تغییر کاربری غیرمجاز بدون تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی و اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه ممنوع بوده، بنابراین جهاد کشاورزی باید عملیات را متوقف سازد. تغییر کاربری جرم بسیار مهمی بوده و در کشور ما فراگیر است.
چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها میباشد؟
همه اراضی باغی و زراعی در خارج از محدوده شهرها و شهرکها مشمول قانون حفظ کاربری زراعی و باغی میباشند. بر اساس ماده 1 قانون حفظ کاربری زراعی و باغها، بهمنظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهرهوری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع میباشد.
آیا کسانی که مالک زمین‌های باغی و زراعی هستند مجاز تفکیک بنا هستند؟
بر اساس قانون حفظ اراضی باغی و زراعی، کسانی که قصد تغییر کاربری را داشته باشد باید درخواست خود را به کمیسیون ماده 1 قانون حفظ اراضی بدهند اگر درخواست به تأیید کمیسیون برسد مجاز به تفکیک بنا خواهند بود.
شرکت آرمان سنجش با داشتن کارشناسان متخصص و با تجربه در زمینه تغییر کاربری و برآورد هزینه های کاربری خدمات قابل توجهی را ارائه می‌نماید.
