در راستای تحقق طرح جامع مسکن مصوب سال ۱۳۸۵ که در آن یکی از الگوهای پیشنهادی جهت برطرف کردن معضل مسکن موضوع واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به واجدین شرایط قانون بود، موضوع ساماندهی واجدین شرایط به و احراز شرایط قانونی به وزارت تعاون واگذار گردید.
معرفی طرح مسکن مهر
بر این اساس و مطابق آئین‌نامه اجرایی قانون، تشکیل تعاونی‌های مسکن مهر در دستور کار قرار گرفت. شرکت‌های تعاونی مسکن مهر، ازنظر ماهیت با دیگر شرکت‌های تعاونی مسکن تفاوت‌هایی دارند که این موضوع در بررسی موارد حقوقی لازم است موردتوجه قرار گیرد. اساسنامه شرکت‌های تعاونی مسکن مهر به‌صورت تیپ و از جانب نهاد حاکمیتی، وزارت تعاون، تهیه و متقاضیان بهره‌مندی از تسهیلات قانونی طرح مسکن مهر موظف به اجرای آن شدند..
واجدین شرایط تعاونی‌های مسکن مهر:
مطابق ماده ۲۱ دستورالعمل اجرایی متقاضیان بهره‌مندی از تسهیلات این قانون می‌بایستی واجد شرایط ذیل باشند:
- فاقد مسکن و یا زمین مسکونی ملکی و قبلاً از هیچ‌یک از امکانات دولتی مربوط به تأمین مسکن شامل زمین یا واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانه‌ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند.
- متأهل و یا سرپرست خانوار باشند.
- حداقل دارای پنج سال سابقه سکونت در شهرهای محل تقاضا باشند (برای مهاجرین از شهرهای بزرگ این مدت به یک سال کاهش‌یافته و برای کارمندان دولت که به استناد حکم دستگاه مربوط منتقل می‌شوند سابقه سکونت ملاک عمل نخواهد بود.)
تبصره ۱: اولویت نخست باکسانی است که درآمد ماهیانه آنان کمتر از دو برابر حداقل حقوق موضوع قانون کار و یا استخدام کشوری (کمتر از ۴۰۰ هزار تومان) باشد.
تبصره ۲: تشخیص فاقد مسکن بودن با تعاونی یا نهاد مربوط و عدم استفاده از زمین و مسکن دولتی از طریق بانک اطلاعات زمین و مسکن استان و تسهیلات یارانه‌ای از طریق ستاد مرکزی سازمان ملی زمین و مسکن انجام می‌شود.
تبصره ۳: فاقد مسکن و یا زمین مسکونی ملکی بودن از زمان شروع قانون برنامه چهارم توسعه ملاک عمل است.
تبصره ۴: افراد ذیل می‌توانند بدون شرط تأهل در زمره متقاضیان این ماده قرار گیرند. بدیهی است رعایت سایر شروط در مورد این افراد الزامی است.
۱٫ زنان خودسرپرست به‌شرط سنی حداقل ۳۵ سال
۲٫ نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور
۳٫ معلولین جسمی، حرکتی با دارا بودن حداقل ۲۰ سال سن با معرفی سازمان بهزیستی کشور.
واگذاری زمین جهت آماده‌سازی مسکن مهر :
پس از معرفی اتحادیه یا شرکت‌های تعاونی‌های مسکن مهر هر شهر به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه، سازمان مسکن و شهرسازی موظف به تهیه و در اختیار قرار دادن زمین مناسب به تعاونی‌های مسکن است.
مطابق آیین‌نامه اجرایی بند (د) تبصره (۶)، اراضی موضوع این طرح در شهرهای بالای ۱۲ هزار نفر واگذار می‌گردد و همچنین سهمیه کلان‌شهرها می‌بایستی در شهرهای جدید مربوطه برنامه‌ریزی گردد.
اراضی واگذاری در شهرهای بالای ۱۲ هزار نفر در محدوده شهرها و یا متصل به این شهرها در نظر گرفته‌شده است. در شهرهای زیر ۱۲ هزار نفر جمعیت برنامه‌ریزی مسکن این شهرها نیز بر اساس همین قانون توسط بنیاد مسکن و شهرسازی صورت می‌پذیرد.
اراضی واگذارشده به اتحادیه درصورتی‌که آماده‌سازی نشده باشند می‌بایستی توسط اتحادیه عملیات آماده‌سازی آن‌ها صورت پذیرد. عملیات آماده‌سازی طبق تعریف مندرج در تبصره ۱ ماده ۱۵ دستورالعمل اجرایی شامل: طراحی، تسطیح زمین، اجرای جوی و جدول، زیرسازی و آسفالت معابر، شبکه‌های تأسیسات زیربنایی و احداث مساجد و اماکن فرهنگی و آموزشی است.
زمین‌های موضوع آماده‌سازی در قالب تفاهم‌نامه در اختیار اتحادیه‌ها و نهادهای موضوع این ماده قرار می‌گیرد و پس از تهیه طرح و نقشه آماده‌سازی و تصویب آن در سازمان مسکن و شهرسازی، برای اعطای تسهیلات به تعداد واحدهای قابل ساخت و به نام اعضاء معرفی‌شده واجد شرایط جهت معرفی به بانک عامل به مسکن و شهرسازی معرفی می‌گردند.
پس از تجهیز کارگاه و شروع عملیات آماده‌سازی، به ازای هر واحد تا سقف ۱۰ میلیون ریال تسهیلات جهت آماده‌سازی اراضی متناسب با پیشرفت کار پرداخت می‌گردد. این تسهیلات از زمان بهره‌برداری از واحدها و همراه با تسهیلات دوره ساخت، فروش اقساطی می‌گردد.
بر اساس برآورد اولیه هزینه آماده‌سازی اراضی واگذاری به ازای هر واحد ساختمانی حدود ۲۰ میلیون ریال، برآورد می‌شود که از این میزان ۵۰% سهم آورده عضو تعاونی است که بایستی پس از احراز شرایط و عضو شدن در تعاونی به‌حساب تعاونی واریز گردد و مابقی از تسهیلات این طرح پرداخت می‌گردد.
واگذاری زمین جهت ساخت
در صورت شروع عملیات آماده‌سازی و پیشرفت فیزیکی حدود ۳۰ درصد از عملیات آماده‌سازی، شرکت تعاونی جهت عقد قرارداد واگذاری زمین بنام اعضاء جهت ساخت به سازمان مسکن و شهرسازی معرفی می‌گردد.
شرکت‌های تعاونی پس از عقد قرارداد واگذاری زمین جهت ساخت می‌بایستی در اولین فرصت نسبت به اخذ پروانه ساختمانی و تشریفات قانونی و تهیه نقشه‌های ساختمانی که به تأیید سازمان نظام مهندسی رسیده باشند، بنمایند. پ
س‌ازاین مرحله هر یک از شرکت‌های تعاونی با اعلام فراخوان از شرکت‌های پیمانکار و انبوه‌ساز مسکن که دارای پروانه صلاحیت انجام کار باشد دعوت به عمل می‌آید تا در مناقصه مربوطه شرکت نمایند و از بین این شرکت‌ها با طی تشریفات انجام مناقصه، پیمانکار مربوطه را انتخاب نمایند. مدت‌زمان ساخت پروژه مسکن مهر برابر مدت‌زمان مندرج در پروانه ساختمانی است و پیمانکار موظف است ظرف مدت‌زمان فوق عملیات ساخت‌وساز را به اتمام برساند.
مالکیت واحدهای ساختمانی در طرح مسکن مهر:
اراضی واگذاری طرح مسکن مهر از اراضی در اختیار دولت به‌صورت اجاره طویل‌المدت ۹۹ ساله به متقاضیان تأمین می‌گردد. بر این اساس هرگونه نقل‌وانتقال ملک همراه با عرصه خلاف قانون و باطل خواهد بود. لیکن اعیان (ساختمان) را می‌توان نقل‌وانتقال نمود.
شرکت‌های تعاونی مسکن مهر :
- در جریان تصویب و اجرای قانون بودجه سال ۱۳۸۶ و نیز قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن کشور، وزارت تعاون (سابق) مسئولیت و نقش مدیریت تقاضای مسکن را بر عهده گرفت و ضمن ایجاد بستر مناسب اطلاعات مربوط به افراد واجد شرایط را جمع‌آوری و پالایش و نسبت به ثبت‌نام، ساماندهی و انسجام آن‌ها در قالب شرکت‌های تعاونی مسکن مهر اقدام نمود. درنتیجه این تلاش بیش از چهار میلیون نفر ثبت‌نام و قریب به ۵/۱ میلیون نفر واجد شرایط تشخیص داده شدند، تعداد ۷۶۰۰ شرکت تعاونی با عضویت بالغ‌بر یک ونیم میلیون نفر نیز تشکیل گردیده که به سازمان مسکن و شهرسازی معرفی و نزدیک به یک‌میلیون نفر آن‌ها واجد شرایط مسکن مهر می‌باشند.
- شرکت‌های تعاونی مسکن مهر در ساخت‌وساز قریب به ۱ میلیون واحد مسکونی پروژه مسکن مهر در سه شکل مستقیم، پیمان سه‌جانبه و خود مالکی مشارکت دارند.
- در شکل مستقیم شرکت‌های تعاونی رأساً مدیریت و اجرای ساخت‌وساز قریب به ۴۰۰٫۰۰۰ واحد مسکونی را عهده‌دارند که بخشی از آن‌ها به بهره‌برداری رسید و تحویل گردیده‌اند و برحسب برنامه زمان‌بندی واحدهای دیگر تا شهریورماه سال ۱۳۹۱ به اتمام خواهند رسید.
- در شکل تفاهم‌نامه سه‌جانبه که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌شود مسئولیت شرکت‌های تعاونی مسکن، ساماندهی اعضاء، اخذ تسهیلات بانکی، تأمین آورده نقدی و سایر امور اداری مربوطه و نیز هماهنگی با پیمانکاران است. در این شکل از کار حدود ۴۰۰٫۰۰۰ واحد مسکن در دست اجرا است. تعدادی از واحدهای مزبور نیز تحویل اعضاء شده‌اند.
- در شکل خود مالکی در زمین‌های ملکی غیردولتی و متعلق به تعاونی صورت می‌گیرد شرکت‌های تعاونی مدیریت و مسئولیت اجرای قریب به ۲۰۰٫۰۰۰ واحد را بر عهده دارند.
مسائل و مشکلات تعاونی مسکن مهر:
- عدم تناسب زیرساخت‌ها و اماکن عمومی با پیشرفت واحدهای مسکونی.
- عدم کنترل و نظارت فنی مناسب از سوی مراکز ذیصلاح به پروژه‌های در دست ساخت
- عدم مطلوبیت و موقعیت مناسب سایت‌های مسکن مهر.
- عدم تأمین مالی به‌موقع از محل سهم وام بانک توسط بانک عامل
راهکارهای پیشنهادی:
- همکاری دستگاه‌های خدمات رسان مرتبط با مدیران و مجریان طرح مسکن مهر در ایجاد و تکمیل زیرساخت‌های موردنیاز
- هماهنگی و همکاری وزارت راه و شهرسازی با دستگاه متبوع در خصوص حمایت، پشتیبانی و نظارت بر فعالیت تعاونی‌ها
- نظارت ادارات کل راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بر تأمین به هنگام و به‌موقع سهم تسهیلات و وام ساخت از سوی بانک‌های عامل (عمدتاً بانک مسکن)
اقدامات انجام‌شده:
- جهت رفع مشکلات موجود و تسریع در راه‌اندازی پروژه‌های مسکن مهر اقدامات زیر انجام‌شده است.
- تشکیل کمیته مشترک مرکزی با حضور نمایندگان تام‌الاختیار وزرای محترم تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی و ایجاد دبیرخانه کمیته مزبور به مسئولیت مدیرکل دفتر تعاونی‌های توزیعی
- صدور بخشنامه مشترک دو وزارت به شماره ۹۰۷۵۵۰ مورخ ۲۱/۹/۱۳۹۰ جهت انجام امور زیر:
- تشکیل کمیته‌های استانی با حضور مدیران کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی و مسکن و شهرسازی استان به‌صورت هفتگی
- اقدامات و تمهیدات لازم جهت برگزاری مجامع تعاونی‌های مسکن مهر در مواردی که طی سال جاری برگزار نشده است
- بروز رسانی اطلاعات سامانه نظارت بر تعاونی‌های مسکن به‌صورت ماهانه
- تهیه و تنظیم لیست پروژه‌های مسکن مهر استان متضمن زمان‌بندی اجرا
- تهیه و تنظیم لیست پروژه‌های مسکن مهر تحت پوشش سازمان بهزیستی جهت بررسی امکان حمایت‌های ویژه
- تعیین تکلیف پروژه‌های نیمه‌تمام که دارای قابلیت تکمیل و تعدیل بلوک به بلوک باشند.
- خلعید از تعاونی‌های غیرفعال و اقدام جهت تبدیل قراردادهای دوجانبه به سه‌جانبه.
- برگزاری ۲۰ جلسه کمیته مشترک مرکزی با استان‌ها و با حضور نمایندگان تام‌الاختیار وزرای محترم تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راهِ و شهرسازی و مدیران کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی استان و کارشناسان و مسئولین ذی‌ربط. در این جلسات وضعیت موجود پروژه‌های مسکن مهر استان‌های مزبور و پیشنهادهای لازم جهت رفع مشکلات آن‌ها مطرح و حسب مورد تصمیمات مقتضی اتخاذ و ابلاغ گردیده است. لازم به ذکر است بیش از ۹۰% از پروژه‌های مسکن مهر کل کشور در استان‌های مذکور در دست اجرا است.
بر اساس گزارش «نتایج طرح جمع‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمان صادرشده توسط شهرداری‌های کشور (به‌جز شهر تهران) در بخش تعاونی سال ۱۳۸۹» که توسط مرکز آمار ایران ارائه گردیده است:
- در سال ۱۳۸۹، تعداد ۹۶۴۳ پروانه ساختمانی برای تعاونی‌ها صادر شده است که حدود ۴% کل پروانه‌های ساختمانی صادرشده کشور (به‌جز شهر تهران) است. مساحت زیربنای این تعداد پروانه ساختمانی بالغ‌بر ۲۰٫۳۰۹٫۴۳۱ مترمربع بوده که حدود ۲۲% از مجموع کل زیربنای تعیین‌شده در پروانه‌های صادرشده در کل کشور (به‌جز شهر تهران) است. علت پایین بودن نسبت تعداد پروانه‌ها به نسبت مساحت زیربناها حاکی از این است که در تعاونی‌ها به‌صورت جمعی و برای هر پروژه یک پروانه اخذ می‌گردد.
- تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در بخش تعاونی بالغ‌بر ۱۹۲٫۹۹۸ واحد بوده است که حدود ۲۸% از مجموع کل واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در کل کشور (به‌جز شهر تهران) را تشکیل می‌دهد.
متوسط تعداد واحدها برای هر یک از این دسته پروانه‌ها ۲۱ واحد بوده و مساحت هر واحد به‌طور متوسط ۱۰۵ مترمربع محاسبه شده است. فزونی نسبت حضور تعاونی‌ها (از ۱۲% به ۲۸% حاکی از اقبال مردم برای مشارکت در ساخت‌وساز مسکن از طریق تعاونی‌ها ارزیابی می‌گردد). - مجموع مساحت زمین تعیین‌شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در بخش تعاونی بالغ‌بر ۱۹٫۰۳۰٫۳۵۹ مترمربع بوده است.
1 دیدگاه دربارهٔ «تعاونی‌های مسکن مهر»
سلام کاشکی نظارتی برروی این تعاونی های مسکن مهر بود نزدیک به 13ساله منتظرم اما تا امروز تحویل نگرفتم فروردین 1400توسط مسکن و شهر سازی قول خردادماه را دادندو پول خرید کلا پرداختم که بازهم قولشان اعتباری ندارد . چون تعاونی زیر نظر اداره تعاون میباشد حتی در انت۷اب واحد و طبقه هم به ما زور میگند که اگر 10میلیون بیشتر بپردازید انتخاب با شماست وگرنه خودم به دلخواه واحد و طبقه را تعیین میکنم . وقتی هم کل پول و پرداختم حتی قرار دادی که دلم خوش باشه کدوم واحد متعلق به من است بازهم به ما ندادند . چند دفعه داره تعاون رفتم و مسولش به ندیر کل تعاونی مون تماس گرفت خواعش کرد که چرا قرار داد نمی بندی میگه چشم همین فردا . ولی هیچ خبری از فردایی نیست . قانون در این رابطه ضفر است . چند دفعه خودم ازش تمنا و خواهش کردم گفت باید چند تبضره و قانون زیر قرار دهدها اضافه کنم . حالا بیشتر ترسم گرفت اگر این تبصره و قانون که این اقا میگه حتما بنفع خودش و به ضرر متقاضیان است . رفتم به مسولش گفتم ولی هیچ اثر و فایده ای ندارد . کلا خیلی در این مدت سیزده سال از این اقا مدیر عامل مسکن تعاونی مهر مون شنیدیم و خیلی اذیتمون کرد و الانم داره اینکار و میکنه اما هیچ کسی نیست بهش بگه قانون اینه و تو هم باید به قانون احترتم بذاری میگه از هیچکسی نمی ترسم این اقا قبل اینکه مدیر عامل مسکن مهر بشه نجار بود و الانم است . خیلی جیزها لست که نه اینجا بگم فایده ای داره و نه کسی به دادمون میرسه