تعیین هزینه ساخت تعاونی مسکن

تعیین هزینه ساخت در پروژه های ساختمانی تعاونی مسکن، از مقوله‌های چالش‌برانگیز در مجموعه تعاونی‌های مسکن است. به‌منظور شفافیت این موضوع نیاز به تشریح ساختار شرکت‌های تعاونی مسکن و پس‌ازآن نحوه تعیین هزینه‌های ساخت در پروژه‌های مسکونی شرکت‌های تعاونی مسکن است.

ساختار تعاونی ازنظر شکل و حقوقی با سایر اشکال حقوقی مشابه است ولی ازنظر ماهوی، شرکت‌های تعاونی بیشتر ماهیت اجتماعی دارند تا ماهیت تجاری، شرکت تعاونی مسکن ممکن است دریکی از اشکال مختلف کارمندی، کارگری، فرهنگیان و یا آزاد فعالیت داشته باشد، به‌طورکلی شرکت تعاونی مسکن از نوع توزیعی بوده و به‌منظور رفع نیاز اعضای شرکت تعاونی تشکیل و در خاتمه پروژه و تحویل واحدهای مسکونی به اعضاء، شرکت تعاونی مسکن انحلال می‌یابد. لذا در شرکت تعاونی همه اعضاء ازنظر جایگاه دارای موقعیت یکسانی هستند.

مجمع شرکت تعاونی پس از تشکیل از بین اعضاء شرکت تعاونی هیئت‌مدیره ای انتخاب می‌نماید که وظایف مربوط به مدیریت شرکت که ممکن است یک یا چند پروژه مسکونی باشد را عهده‌دار باشند.

هیئت‌مدیره منتخب از بین خود و یا خارج از اعضاء یک نفر را به‌عنوان مدیرعامل انتخاب می‌نمایند. مجموعه مدیریت شرکت تعاونی (هیئت‌مدیره و مدیرعامل) مطابق قانون اختیارات و مسئولیت‌هایی دارند، اساسی‌ترین وظیفه مجموعه مدیریت شرکت‌های تعاونی مسکن، مدیریت اجرای ساخت‌وساز و مدیریت هزینه‌های پروژه ساختمانی است.

در شرکت تعاونی مسکن چون ازنظر ماهیت و شکل قانونی، شرکت به نمی‌تواند به دنبال منافع و سود از اجرای پروژه ساخت‌وساز باشد، لذا تحویل واحدهای مسکونی -که بایستی به تعداد اعضای شرکت تعاونی باشند- و اعلام مبالغی که هریک از اعضای شرکت تعاونی بایستی بپردازد عبارت است از مجموع هزینه‌های ساخت پروژه، که اهم سرفصل‌های هزینه‌های به شرح ذیل آورده شده‌اند.

هزینه پروژه‌های مسکونی شرکت‌های تعاونی مسکن :

هزینه‌های ساخت در پروژه‌های مسکونی که توسط شرکت‌های تعاونی مسکن اعضاء ساخته می‌شود، عبارت‌اند از:

1. هزینه خرید زمین
2. هزینه تهیه پروانه و اخذ مجوزهای ساخت
3. هزینه طراحی، تهیه نقشه و نظارت نظام‌مهندسی پروژه
4. هزینه‌های ساخت
5. هزینه‌ها و حقوق قانونی شامل: مالیات، عوارض، بیمه و …
6. حقوق و پاداش هیئت‌مدیره
7. هزینه‌های جاری دفتر مرکزی و پروژه
8. سایر هزینه‌ها شامل هزینه‌های فضای سبز، انشعابات کنتور برق، آب و گاز، هزینه انشعاب فاضلاب، بیمه تأمین اجتماعی و …

از بین موارد فوق الاشاره بندهای ۴ و ۶ و ۷ بیشترین موضوع اختلاف و چالش بین اعضای شرکت تعاونی مسکن و مجموعه مدیریتی شرکت‌های تعاونی مسکن هستند. هزینه‌های ساخت در شرکت‌های تعاونی مسکن همواره محل اختلاف‌نظر و چالش بوده است، عمده دلیل این موضوع را می‌توان در اشکالات مدیریتی برشمرد، هیئت‌مدیره شرکت‌های تعاونی مسکن خود هم به‌عنوان عضو شرکت تعاونی از یک نظر با سایر اعضاء برابرند، از طرف دیگر بکرّات اتفاق افتاده است که هیئت‌مدیره انتخابی هیچ‌گونه تجربه‌ای در خصوص ساخت‌وساز و آن‌هم به‌صورت پروژه‌ای مسکونی و یا مجموعه پروژه‌های مسکونی نداشته‌اند. و اختلاف‌نظرهای ناشی از این مهم موجب اتخاذ تصمیماتی می‌گردد که موجب افزایش هزینه‌های ساخت در پروژه و یا بعضاً کاهش چشمگیر کیفیت پروژه‌های مسکونی تعاونی ساز می‌گردد. عمده اختلاف‌نظرها در این بخش به دلیل انجام بخشی از عملیات اجرایی به‌صورت امانی و یا غیرمتمرکز توسط پیمانکاران جزء منتخب شرکت تعاونی مسکن است.

حقوق و پاداش اعضای هیئت‌مدیره در شرکت‌های تعاونی مسکن در بخش هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز نیز از موضوعات بحث‌برانگیز علی‌رغم اعلام بخشنامه و مقررات این بخش از سوی ادارات تعاون، اتخاذ تصمیم هیئت‌مدیره‌های سودجو در جهت برتری منافع خود نسبت به سایر اعضاء از مواردی است که اعتراض و نارضایتی سایر اعضای شرکت تعاونی را به همراه دارد. هزینه‌های جاری دفتر مرکزی و پروژه در شرکت تعاونی مسکن، نیز از مواردی است که علی‌رغم مشخص بودن عرف معمول این موضوع در پروژه‌های مسکونی عمده پروژه‌های تعاونی مسکن مشکل‌دار محل بحث و اختلاف‌نظر است.