ملکی که خریداری می‌شود ممکن است خانه ویلایی یا آپارتمان باشد که در ادامه بررسی میکنیم. قیمت گذاری خانه ویلایی به دو بخش عرصه (زمین) و اعیان تقسیم میشوند. همه‌ی امتیازات و امکاناتی که متعلق به زمین است یعنی کاربری زمین، موقعیت نسبت به معابر و سایر امتیازات که قابل جداسازی از زمین نباشند مربوط به قسمت عرصه است.
مابقی ارزش ملک شامل ساختمان، امتیازات آب، برق، گاز و تلفن، سال ساخت ساختمان، کیفیت بنا و تعداد طبقات مربوط به بخش اعیان هستند.
محاسبه قیمت آپارتمان
قیمت گذاری آپارتمان نیز به دو بخش عرصه و اعیان تقسیم میشوند. که در محاسبه قیمت آپارتمان عرصه همان میزان قدرالسهم واحد از زمین است. عوامل موثر در قیمت گذاری عرصه در آپارتمان:
- سال ساخت آپارتمان
- موقیعت ملک
- تاثیر آسانسور در قیمت آپارتمان
- تفاوت قیمت در طبقات بالایی و پایینی
- پارکینگ
- حیاط
- انباری
- وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان
- وجود سروصدا در ساختمان
- فشار آب
- هزینه های جاری در طبقات مختلف ساختمان (هزینه شارژ ساختمان)
مبنای محاسبه در قیمت املاک محاسبه قیمت آپارتمان نوساز است و قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک آن محاسبه می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان درنظر گرفته خواهد شد. مثلا به ازای هر سال حدودأ 5/1 درصد نسبت به مبلغ ساختمان نوساز از ارزش اعیانی کسر می‌شود.
محاسبه قیمت آپارتمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که شامل موارد زیر می شود:
- موقعیت جغرافیایی: موقعیت آپارتمان در شهر و منطقه ای که در آن قرار دارد تاثیر زیادی در قیمت آن دارد. در مناطقی که دسترسی به خدمات و امکانات شهری آسانتر است، قیمت آپارتمان بالاتر است.
- متراژ و امکانات آپارتمان: متراژ و تعداد اتاق، تعداد و نوع حمام، پارکینگ، آسانسور، انباری و سایر امکانات آپارتمان تاثیر زیادی روی قیمت دارد.
- قدمت ساختمان: قدمت ساختمان و وضعیت ساختمان نیز بر قیمت آپارتمان تاثیرگذار است. آپارتمان های نوساز و در شرایط بهتر قیمت بالاتری دارند.
- بازار املاک: وضعیت بازار املاک و تقاضا و عرضه در منطقه مورد نظر نیز بر قیمت آپارتمان تاثیرگذار است.
- شرایط فروش: فروش شرایطی مانند نوع پرداخت، تخفیف و شرایط تسهیلات نیز می تواند بر قیمت آپارتمان تأثیر بگذارد.
قیمت گذاری آپارتمان
برای قیمت گذاری آپارتمان، به قیمت پایه آپارتمان در هر منطقه نیاز دارید. قیمت پایه آپارتمان به قیمت یک واحد نوساز می باشد. سپس بر اساس امکانات رفاهی که ملک دارد قیمت آن بیشتر می شود یا با افزایش سن بنا و یا کمبود امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ و انباری قیمت پایه کاهش می یابد. در ادامه به ضرایبی که برای محاسبه قیمت ملک در نظر گرفته می شود اشاره می کنیم:
- تاثیر سن بنا: تاثیر افزایش سن ساختمان در محاسبه قیمت آپارتمان رابطه معکوس دارد. ; یعنی هر چه سن بنا بیشتر باشد قیمت ملک کمتر می شود. طبق عرف در محاسبه ضریب استهلاک سن، قیمت ملک تا 2 سال با قیمت پایه یکسان است و با افزایش سن تا 6 سال، ضریب قیمت تا 0.5 درصد و از 7 سال به بالا 1%
- تاثیر طبقات : قرارگیری ملک در طبقات مختلف با توجه به شرایط ملک متفاوت است. به عنوان مثال در ساختمانی که آسانسور و پمپ آب وجود دارد و طبقات بالایی دارای دید هستند، قیمت واحدهای مسکونی در طبقات بالاتر نسبت به طبقات پایین افزایش می یابد. طبق عرف املاک برای هر طبقه بالاتر 3 درصد افزایش قیمت اعمال می شود.
- اثر پارکینگ و انباری: در املاکی که شامل پارکینگ و انباری می شود نحوه محاسبه قیمت آن طبق عرف املاک و مستغلات قیمت آنها بین 30 تا 50 درصد قیمت هر متر ملک محاسبه می شود.
- اثر مشاعات آب: در ساختمانهایی که دارای مشاعات آبی هستند مانند استخر، سونا، جکوزی، قیمت ملک طبق عرف یک درصد افزایش می یابد. قرار گرفتن در برج و یا داشتن سالن ورزشی، لابی و سالن اجتماعات، هوشمند بودن ساختمان، شوتینگ زباله، جاروبرقی مرکزی، روف گاردن و … تاثیر مستقیمی بر قیمت واحدهای مسکونی در هر منطقه دارد. p>
موقیعت ملک و تاثیر آسانسور در محاسبه قیمت
برای محاسبه قیمت آپارتمان، ارزش واحدهای جنوبی یک آپارتمان 5 الی 7 درصد بیشتر از واحد های شمالی است. این موضوع هم به دلیل آفتاب گیری بیشتر این واحدها است.
وجود یا عدم وجود آسانسور شاید برای طبقات پایینی خیلی مهم نباشد اما داشتن آسانسور برای طبقات بالایی خیلی مهم و اساسی می باشد. ساختمان هایی که مجهز به سیستم آسانسور می باشند طبیعتاً نسبت به ساختمان هایی که فاقد آسانسور هستند از قیمت گرانتری برخوردار می باشند.
تفاوت قیمت در طبقات بالایی و پایینی
طبقات پایینی بخوص طبقه ی اول با توجه به اینکه به تاسیسات ساختمان مثل موتور خانه و … . نزدیک تر است و در بیشتر حالات باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می‌شود و قیمت خرید آن نسبت به طبقات بالایی کمتر است. طبقات بالایی به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان میشوند، دور تر هستند باعث می شود تا قیمت آنها نسبتاً بیشتر باشد.
یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. مسلماً واحدی که پارکینگ دارد گران‌تر بوده و اگر پارکینگ در سند هم قید شده باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود.
وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان
طبقات بالایی و مخصوصاً طبقه ی آخر یک ساختمان به دلیل اینکه در مکان بالایی از ساختمان قرار گرفته اند و یک ویوی ابدی به سمت کوه یا پارک دارند و چشم اندازی زیبایی از محل اطرافشان دارند. که به عنوان یک مزیت برای این طبقات محسوب می‌گردد.
ویژگی‌هایی مثل چشم انداز خوب داشتن، نورگیر بودن و سایر ویژگی های مثبت به عنوان یک مزیت محسوب می‌گردد که می‌‍تواند در مقایسه با طبقات پایینی که چنین ویژگی هایی را ندارند.
از قیمت نسبتاً بالاتری برخوردار باشند. طبقات بالایی به دلیل اینکه در ارتفاع زیادی از زمین قرار دارند دچار افت فشار آب میشوند و باید نسبت به خرید پمپ در این طبقات اقدام شود که تأثیر زیادی در قیمت ملک می‌گذارد.
هزینه هایی مانند سیستم های سرمایش و گرمایش که در هر طبقه نسبت به موقعیت طبقه متفاوت است و همچنین هزینه‌های مثل هزینه شارژ ساختمان که تاثیرگذار در قیمت ملک است.
وجود سروصدا در ساختمان
ساختمان هایی که در اطراف اتوبان ها و بزرگ راه ها، کارخانه‌ها و یا مدارس قرار دارند به دلیل آلودگی صوتی قیمت ملک کاهش میابد.
عوامل موثر در قیمت گذاری عرصه و عیان در خانه ویلایی
- موقعیت ملک نسبت به کوچه و خیابان
- چند بر بودن ملک
- دسترسی به خیابانهای اصلی
- نوع کاربری ملک
- عرض ملک
- قرار گرفتن در طرح های آتی
- سن بنا
- موقیعت بنا
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
