ملکی که خریداری می‌شود ممکن است خانه ویلایی یا آپارتمان باشد که در ادامه بررسی میکنیم. قیمت گذاری خانه ویلایی به دو بخش عرصه (زمین) و اعیان تقسیم میشوند. همه‌ی امتیازات و امکاناتی که متعلق به زمین است یعنی کاربری زمین، موقعیت نسبت به معابر و سایر امتیازات که قابل جداسازی از زمین نباشند مربوط به قسمت عرصه است.
مابقی ارزش ملک شامل ساختمان، امتیازات آب، برق، گاز و تلفن، سال ساخت ساختمان، کیفیت بنا و تعداد طبقات مربوط به بخش اعیان هستند.
نحوه محاسبه قیمت آپارتمان
قیمت گذاری آپارتمان نیز به دو بخش عرصه و اعیان تقسیم میشوند. که در محاسبه قیمت آپارتمان عرصه همان میزان قدرالسهم واحد از زمین است. عوامل موثر در قیمت گذاری عرصه در آپارتمان:
- سال ساخت آپارتمان
- موقیعت ملک
- تاثیر آسانسور در قیمت آپارتمان
- تفاوت قیمت در طبقات بالایی و پایینی
- پارکینگ
- حیاط
- انباری
- وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان
- وجود سروصدا در ساختمان
- فشار آب
- هزینه های جاری در طبقات مختلف ساختمان (هزینه شارژ ساختمان)
مبنای محاسبه در قیمت املاک محاسبه قیمت آپارتمان نوساز است و قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک آن محاسبه می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان درنظر گرفته خواهد شد. مثلا به ازای هر سال حدودأ ۵/۱ درصد نسبت به مبلغ ساختمان نوساز از ارزش اعیانی کسر می‌شود.
موقیعت ملک و تاثیر آسانسور در محاسبه قیمت
برای محاسبه قیمت آپارتمان، ارزش واحدهای جنوبی یک آپارتمان ۵ الی ۷ درصد بیشتر از واحد های شمالی است. این موضوع هم به دلیل آفتاب گیری بیشتر این واحدها است.
وجود یا عدم وجود آسانسور شاید برای طبقات پایینی خیلی مهم نباشد اما داشتن آسانسور برای طبقات بالایی خیلی مهم و اساسی می باشد. ساختمان هایی که مجهز به سیستم آسانسور می باشند طبیعتاً نسبت به ساختمان هایی که فاقد آسانسور هستند از قیمت گرانتری برخوردار می باشند.
تفاوت قیمت در طبقات بالایی و پایینی
طبقات پایینی بخوص طبقه ی اول با توجه به اینکه به تاسیسات ساختمان مثل موتور خانه و … . نزدیک تر است و در بیشتر حالات باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می‌شود و قیمت خرید آن نسبت به طبقات بالایی کمتر است. طبقات بالایی به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان میشوند، دور تر هستند باعث می شود تا قیمت آنها نسبتاً بیشتر باشد.
یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. مسلماً واحدی که پارکینگ دارد گران‌تر بوده و اگر پارکینگ در سند هم قید شده باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود.
وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان
طبقات بالایی و مخصوصاً طبقه ی آخر یک ساختمان به دلیل اینکه در مکان بالایی از ساختمان قرار گرفته اند و یک ویوی ابدی به سمت کوه یا پارک دارند و چشم اندازی زیبایی از محل اطرافشان دارند. که به عنوان یک مزیت برای این طبقات محسوب می‌گردد.
ویژگی‌هایی مثل چشم انداز خوب داشتن، نورگیر بودن و سایر ویژگی های مثبت به عنوان یک مزیت محسوب می‌گردد که می‌‍تواند در مقایسه با طبقات پایینی که چنین ویژگی هایی را ندارند.
از قیمت نسبتاً بالاتری برخوردار باشند. طبقات بالایی به دلیل اینکه در ارتفاع زیادی از زمین قرار دارند دچار افت فشار آب میشوند و باید نسبت به خرید پمپ در این طبقات اقدام شود که تأثیر زیادی در قیمت ملک می‌گذارد.
هزینه هایی مانند سیستم های سرمایش و گرمایش که در هر طبقه نسبت به موقعیت طبقه متفاوت است و همچنین هزینه‌های مثل هزینه شارژ ساختمان که تاثیرگذار در قیمت ملک است.
وجود سروصدا در ساختمان
ساختمان هایی که در اطراف اتوبان ها و بزرگ راه ها، کارخانه‌ها و یا مدارس قرار دارند به دلیل آلودگی صوتی قیمت ملک کاهش میابد.
عوامل موثر در قیمت گذاری عرصه و عیان در خانه ویلایی
- موقعیت ملک نسبت به کوچه و خیابان
- چند بر بودن ملک
- دسترسی به خیابانهای اصلی
- نوع کاربری ملک
- عرض ملک
- قرار گرفتن در طرح های آتی
- سن بنا
- موقیعت بنا
