قولنامه قراردادی است که تمام شرایط قراردادهای عادی را دارا بوده است. ارزش خانه‌های قولنامهای بعد از صدور سند مالکیت افزایش میابد. سندهای قولنامهای با توافق طرفین معامله (خریدار ملک با فروشنده) نوشته‌شده که این اسناد توسط اداره ثبت‌اسناد تنظیم‌نشده و بهصورت رسمی نمی‌باشند. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر امضا گردد و از لحاظ قانونی بدون عیب باشد.
سند قطعی برای خرید و فروش اسناد قولنامه ای وجود نداشته ضمن اینکه این سندها دارای اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی شش‌دانگ میباشند.
قولنامه، سند خریدوفروش نبوده و صرفاً در قالب تعهد طرفین ایجاد میشود که بر اساس آن طرفین متعهد می‌شوند که مالی معین بعداً به شخص خاصی برسد.
گرفتن سند خانه قولنامهای
به‌منظور گرفتن سند خانه قولنامه ای مدارک زیر لازم است:
- همراه داشتن کارت ملی و شناسنامه
- کپی از سند مالکیت
- اصل و کپی تمامی قولنامه‌های موجود لازم بوده تا سند اصلی برای ملک صادر شود.
- نقشه دقیق مختصات ملک
- فرم اکسل تعیین مختصات ملک
- ارائه اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی
- فیش بانکی
نکات مهم خرید خانه و ملک قولنامه ای
در صورت خرید ملک قولنامه ای باید حتماً درگیر اساسنامه ملک شوید و اطلاعات تمامی خریداران قبلی را داشته باشید تابه سند مادر یعنی بنچاق ملک برسید. پایین بودن قیمت ملک قولنامهای نسبت به ملکهای سنددار ارزشمندترین خرید این‌گونه ملک است؛ بنابراین می‌توان ملک قولنامهای را باقیمت پایین‌تری خریداری کرد.
خرید و فروش ملک قولنامه ای
در چه صورت زمین (املاک) بهصورت قولنامهای خریدوفروش می‌شوند:
- املاکی که سند نداشته یا سند آن‌ها دارای مشکل می‌باشد.
- ملک هایی که فاقد سند مالکیت هستند در این صورت اداره‌ی منابع طبیعی نمایندگی از دولت معارض است.
- املاکی که دارای سند مشاعی میباشند، این املاک دارای سند بوده ولی فاقد سند تفکیکی میباشند بنابراین مالکین به جهت موقعیت قرارگیری زمین خود، اقدام به خورد کردن زمین به قطعات کوچک برای ساخت ویلا یا خانه باغ می‌کنند که اقدام آن‌ها با قانون خرد شدن اراضی کشاورزی روبه‌رو میشود. مالکین اقدام به تهیه نقشه تفکیکی خودساخته، کرده و طبق نقشه زمین را بهصورت قولنامهای می‌فروشند.
- خانه‌هایی که سنددارند ولی سند آن‌ها در دسترس نیست، مانند ملکهای ورثه‌ای، هنوز انحصار ورثه انجام‌نشده یا ملک در مرحله اخذ سند تفکیکی است.
استعلام زمین قولنامهای
اخذ استعلام از زمین قولنامهای، اطلاعاتی در خصوص ملک، میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب در اختیار شما قرار میدهد. این اطلاعات میزان اطمینان شما از خرید خانه‌های قولنامهای را افزایش داده، میزان ضرر و زیان‌های آن را به حداقل می‌رساند. با اخذ استعلام می‌توان پی برد که خانه در رهن، وثیقه یا توقیف است یا خیر.
ملکهای قولنامهای آیا دارای اعتبار هستند؟
ملک قولنامهای به ملکی گفته میشود که به علت نداشتن سند مالکیت بهصورت قولنامهای خریدوفروش میشود. لذا بهتر است که افراد در خریدوفروش املاک، بههیچوجه به تنظیم قولنامهها اکتفا نکنند و به هر بنگاه معاملاتی نیز اعتماد نداشته باشند.
املاک قولنامه ای چه ویژگیهایی را دارا میباشند؟
در صورت خرید ملک قولنامهای باید تمام جوانب را در نظر گرفت، ضمن اینکه ممکن است فروشندهای ملک خود را بهصورت قولنامه به فردی بفروشد درصورتیکه سند رسمی ملک را به نام فرد دیگری انتقال دهد؛ بنابراین خریدار اول که ملک را بهصورت قولنامهای خریداری نموده دچار ضرر و زیان سنگینی میگردد.
همچنین امکان دارد فروشنده ملک، چندین قولنامه با افراد دیگر تنظیم نماید و سند رسمی را بنام هیچ‌کدام انتقال ندهد بنابراین اولویت با فردی است که اولین قولنامه با او تنظیم‌شده است؛ بنابراین افراد به‌منظور معاملات قولنامهای باید دقت نمایند و تنها به قولنامه بسنده نکنند و به دنبال تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت‌اسناد باشند.
تفاوت قیمت خانه سند دار و قولنامه ای
به‌منظور طلب وام یا بدهی نوشته‌ای بهصورت کتبی به نام سند تنظیم میگردد که سندها دارای انواع مختلفی میباشند. قولنامه نیزقول یا تعهدی است که فروشنده به خریدار در آینده میدهد. به‌منظور خرید خانه قولنامهای و سنددار یک اختلاف قیمت قابل‌توجه وجود دارد، قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر به امضا برسد و ازنظر قانونی بدون مشکل باشد. به دلیل اینکه سند قطعی برای خریدوفروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد این نوع سندها دارای اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی، تک‌برگ یا شش‌دانگ میباشند.
هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامهای
هزینه‌های سند قولنامهای شامل موارد زیر است:
- هزینه‌های مربوط به ثبت قولنامه در سیستم سراسر، حدود 5 درصد از ارزش ملک از فروشنده و خریدار گرفته میشود.
- شهرداری مانند خلافی و نوسازی
- هزینه‌های مربوط به نقل‌وانتقال
- مالیات
- دفترخانه، خریدار و فروشنده
مرحله انتقال سند قولنامهای
به‌منظور انتقال سند رسمی، بر اساس زمان و تاریخ ذکرشده در قولنامه باید خریدار و فروشنده در زمان قیدشده حضور یابند. درصورتیکه خریدار به هر دلیلی در دفترخانه حضور پیدا نکرد، فروشنده باید تا آخر وقت اداری منتظر خریدار بماند؛ بنابراین در صورت عدم حضور خریدار، فروشنده گواهی عدم حضور خریدار را گرفته و سپس به دادگاه مراجعه نماید و هزینه پشیمانی خریدار از معامله را از دریافت نماید. فروشنده باید تمام مدارک همراه با استعلام شهرداری را همراه خود داشته باشد.
فرق قولنامه و مبایعه نامه
مبایعه نامه همان خرید و فروش است که بعنوان قرارداد اصلی مشخصات خریدار و فروشنده در آن ذکر می گردد. مبایعه‌نامه یک تعهد واقعی است و قراردادی اصلی محسوب میشود که تمام شرایط و مشخصات خریدار و فروشنده در آن ذکر میگردد.
قولنامه، تعهدی است که فروشنده در صورتیکه شرایط معامله نا معلوم باشد به خریدار می دهد و هیچ گونه انتقال ملک و مالکیت صورت نمی گیرد.
چگونه نسبت به اسناد قولنامهای مطمئن شویم؟
گرفتن استعلام از خانهها و زمینهای قولنامهای از شهرداریهای منطقه، اطمینان میدهد که کلاهبرداری انجام نشود و میزان تخریب و بدهی ملک را در اختیار افراد قرار میدهد.
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است ضمن اینکه حداقل زمان برای صدور سندهای املاک قولنامهای حدود 6 ماه هست. در خرید املاک قولنامهای به علت نداشتن سند مالکیت دو مشکل به وجود می‌آید که به شرح زیر است:
- فروشنده مالک واقعی نباشد
- مالک، ملک را به چند نفر فروخته باشد.
نکات مهم در صورت خانه ملک قولنامهای
به نکات زیر در ارتباط با املاک قولنامه تای توجه نمایید:
- در صورت خرید ملک قولنامهای باید حتماً درگیر اساسنامه ملک شوید و اطلاعات تمامی خریداران قبلی را داشته باشید تابه سند مادر یعنی بنچاق ملک برسید.
- پایین بودن قیمت ملک قولنامهای نسبت به ملکهای سنددار یکی از مزیت های خرید این‌گونه ملک است.
- بعد از طی پروسه‌های شهرداری و پرداخت عوارض، سند را دریافت نمایید که ارزش ملک را افزایش میدهد. برای گرفتن سند به بن چاق مادر و در صورت آپارتمانی بودن به رضایت همه اعضای آپارتمان نیاز داریم.
- املاک قولنامهای بدون پروانه ساخت بوده و باید تا حد امکان سازنده املاک قولنامهای خلاف‌ها و عوارض را پرداخت کرده باشد تا برای سند گرفتن مشکلی ایجاد نگردد.
شرکت آرمان سنجش باسابقه 15 ساله و با حضور متخصصان کارشناس رسمی، در راستای اخذ سند قولنامهای و تک‌برگی خدمات قابل‌توجهی را ارائه میدهد.
آرمان سنجش شبکه یکپارچه کارشناسان کشور
