ملکی که خریداری می‌شود ممکن است خانه ویلایی یا آپارتمان باشد که در ادامه بررسی میکنیم. قیمت گذاری خانه ویلایی به دو بخش عرصه (زمین) و اعیان تقسیم می‌شوند. همه‌ی امتیازات و امکاناتی که متعلق به زمین است یعنی کاربری زمین، موقعیت نسبت به معابر و سایر امتیازات که قابل جداسازی از زمین نباشند مربوط به قسمت عرصه است.
ملک بعنوان پر اهمیت‌ترین کالای بشر شناخته شده بنابراین به منظور خرید و فروش ملک باید از خدمات کارشناس بهره‌مند شویم. کارشناسان رسمی دارای یک تعرفه به منظور محاسبه دستمزدشان می‌باشند که آخرین نسخه آن توسط قوه قضاییه بروز‌رسانی شده است. این تعرفه مبنای محاسبه هزینه کارشناسی ملک است. ملک عبارت است از (زمین، باغ، زمین زراعی، کشاورزی، زمین شهری و بنایی که در آن احداث شده است. عوامل مختلفی مانند (مصالح، متریال، نورگیری ملک، نقشه ساختمان، موارد حقوقی، موارد فنی، موقعیت ملک، همسایگان، متراژ، تعداد طبقات) در بررسی ملک مورد توجه قرار می‌گیرند.
هزینه کارشناس رسمی دادگستری ملک
با افزایش ارزش ملک، حق الزحمه که درصدی از مبلغ ارزیابی است کاهش می‌یابد. دستمزد کارشناس ثابت نبوده و با افزایش ارزش ملک تغییر می‌کند. در این مقاله به نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک میپردازیم:
- تا دویست و پنجاه میلیون ریال به صورت مقطوع ۶.۰۰۰.۰۰۰ ریال
- از دویست و پنجاه میلیون و یک ریال تا یک میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۴۵ درصد
- از یک میلیارد و یک ریال تا پنج میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۳۰ درصد
- از پنج میلیارد و یک ریال تا سی میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۱۵ درصد
- از سی میلیارد و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۹ درصد
- از یکصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا پانصد میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۰۷ درصد
- از پانصد میلیارد و یک ریال تا هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۰۳ درصد
- از هزار میلیارد و یک ریال تا دو هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۰۲۲ درصد
- از دو هزار میلیارد و یک ریال تا چهار هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد ۰.۰۱۸ درصد
- از چهار هزار میلیارد و یک ریال به بالا نسبت به مازاد ۰.۰۱۲ درصد
حداکثر دستمزد مقرر در این ماده و تبصره‌های آن برای هر کارشناس ۱.۱۸۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.
اساس محاسبه هزینه دستمزد کارشناسی، ارزش ملک مورد ارزیابی کارشناس با توجه به فرمول ماده ۱۱ قانون تعرفه دستمزد کارشناسان است. برای بانک و شهرداری به منظور ارزیابی ملک، مبنای محاسبه تعرفه حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری سال ۱۳۹۸ است. علاوه بر ملک برای سایر دارایی‌ها هم ماده ۱۱ تعرفه دستمزد کارشناس رسمی مد نظر است.
این مقدار بمیزان درصدی از قیمت ملک کارشناسی است که این فرمول بصورت پلکانی معکوس است. هر چقدر به سمت پله بالاتر برویم درصد حق الزحمه کاهش می‌یابد و حاصل جمع پله‌ها هزینه دستمزد کارشناس دادگستری ملک است.
هزینه کارشناسی ملک ورثه‌ای
کارشناسی ملک ورثه‌ای، مانند سایر املاک، بر اساس تعرفه‌های رسمی تعیین‌شده توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز امور مشاوران قوه قضائیه محاسبه می‌شود. این هزینه به عوامل مختلفی بستگی دارد، که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنم:
عوامل مؤثر در تعیین هزینه کارشناسی ملک ورثه‌ای:
- ارزش روز ملک (مبنای ارزیابی)
هزینه کارشناسی به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه می‌شود. مثلاً:- برای املاک با ارزش کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان، درصدی بیشتر،
- برای املاک با ارزش بالاتر، درصدی کمتر لحاظ می‌شود.
- نوع درخواست
- تعیین قیمت برای تقسیم ارث (رایج‌ترین حالت)
- بررسی وضعیت ثبتی، کاربری یا ساخت‌وساز
- اختلاف بین وراث در ارزش ملک یا تصرف
- مکان ملک و شهر
در برخی موارد، هزینه رفت‌وآمد یا تعرفه‌های منطقه‌ای نیز محاسبه می‌شود.
| ارزش ملک (تومان) | درصد تقریبی کارمزد |
|---|---|
| تا ۱۰۰ میلیون | حدود 0.5% تا 1% |
| ۱۰۰ تا ۱ میلیارد | حدود 0.25% |
| بالاتر از ۱ میلیارد | درصد کمتر، پلکانی |
هزینه کارشناس دادگستری برای ارزیابی ملک
هزینه کارشناسی دادگستری برای ارزیابی ملک بر اساس تعرفه‌های مصوب قوه قضاییه تعیین می‌شود و معمولاً به‌صورت درصدی از ارزش تعیین‌شده ملک محاسبه می‌گردد. این هزینه بسته به نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، کشاورزی و…)، موقعیت جغرافیایی، میزان پیچیدگی ارزیابی و همچنین تعداد بازدیدها ممکن است متفاوت باشد.
به‌طور معمول، تعرفه ارزیابی املاک در سال‌های اخیر از حدود چند میلیون تومان شروع شده و در املاک با ارزش بالا یا شرایط خاص، به مبالغ قابل توجه‌تری می‌رسد. لازم به ذکر است که در صورت ارجاع از سوی مراجع قضایی یا درخواست رسمی از کارشناسان رسمی دادگستری، تعرفه‌ها بر اساس جدول رسمی و قابل استناد محاسبه شده و از شفافیت قانونی برخوردار است.
هزینه کارشناسی میزان درصدی از قیمت ملک است که این فرمول بصورت پلکانی معکوس است. هر چقدر به سمت پله بالاتر برویم درصد حق الزحمه کاهش می‌یابد و حاصل جمع پله‌ها دستمزد کارشناس دادگستری است. مابقی ارزش ملک شامل ساختمان، امتیازات آب، برق، گاز و تلفن، سال ساخت ساختمان، کیفیت بنا و تعداد طبقات مربوط به بخش اعیان هستند.
دستمزد کارشناسی اختلاف پیمانکار و کارفرما
در ارتباط با اختلاف پیمانکار و کارفرما مبنای میزان ارزشی که دو نفر حقیقی و حقوقی باهم اختلاف دارند= میزان دستمزد ( حق الزحمه + 100 درصد افزایش ).
به منظور قیمتگذاری ملک، تعرفه و تبصره‌های زیادی استفاده شده است که بر اساس نوع ملک متفاوت خواهند بود. بنابراین هزینه دستمزد کارشناسی هم متغیر شده است. تمامی هزینه‌های ایاب و ذهاب، محل اقامت و غذای کارشناس بر عهده فرد متقاضی کارشناسی است.
مبلغ 1,500,000 ریال برای ماموریت داخل استان و 3,000,000 ریال برای ماموریت‌های خارج استان بعنوان حق الزحمه به کارشناس داده می‌شود. در صورتی که فرد متقاضی توانایی پرداخت مبالغ را نداشته باشد با بررسی قاضی میزان هزینه‌های دادگستری تا حد امکان کاهش یافته ولی حق الزحمه کارشناس باید توسط فرد متقاضی پرداخت گردد.
در صورتی که چند کارشناس مسئول رسیدگی به کارشناسی ملک باشند به اندازه 30درصد از دستمزد آن ها کسر می‌گردد.