محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت

بازار مسکن تهران به دلیل تراکم بالا، طرح‌های تفصیلی پیچیده و تنوع مناطق، داستان متفاوتی دارد. در پایتخت، تفاوت قیمت بین یک کوچه با کوچه دیگر می‌تواند میلیونی باشد. به همین دلیل، محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت در تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری یک ضرورت برای معاملات سنگین محسوب می‌شود.

کارشناسان رسمی با در نظر گرفتن پارامترهایی که از چشم افراد عادی پنهان است، قیمت‌گذاری می‌کنند. این پارامترها شامل بررسی دقیق پایان کار، تطبیق وضعیت موجود با سند، بررسی طرح‌های شهرداری (مانند عقب‌نشینی احتمالی) و تحلیل روندهای آتی منطقه است.

پادکست تفاوت آپارتمان نوساز با چندسال ساخت:

در شرکت آرمان سنجش، کارشناسان مجرب ما با تسلط کامل بر مناطق 22 گانه تهران و با استفاده از استانداردهای روز ارزش‌گذاری، دقیق‌ترین گزارش‌های قیمتی را ارائه می‌دهند. این گزارش‌ها نه تنها برای معاملات خرید و فروش، بلکه برای امور مهاجرتی، تقسیم ارث، و وثیقه‌های بانکی نیز سندیت قانونی دارند. گزارش کارشناس رسمی، ریسک ضرر و زیان ناشی از گران‌خریدن یا ارزان‌فروختن را به حداقل می‌رساند.

عوامل پنهان موثر بر قیمت آپارتمان‌های قدیمی

علاوه بر سن بنا، فاکتورهای دیگری نیز وجود دارند که در ساختمان‌های چند سال ساخت وزن بیشتری پیدا می‌کنند:

• مشاعات و نما: وضعیت راه پله‌ها و نمای ساختمان نشان‌دهنده فرهنگ ساختمان و مدیریت آن است. یک نمای تمیز و راه پله بازسازی شده، سیگنال مثبتی از کیفیت همسایگان به خریدار می‌دهد و بر قیمت تاثیرگذار است.
• آسانسور: وجود آسانسور در ساختمان‌های بالای 15 سال که بیش از 3 طبقه هستند، یک امتیاز حیاتی است. آپارتمان طبقه سوم یا چهارم بدون آسانسور، حتی با وجود بازسازی کامل، با افت قیمت شدید (گاهی تا 30 درصد نسبت به طبقه اول) مواجه می‌شود.
• پارکینگ: در تهران و کلان‌شهرها، پارکینگ سندی حکم طلا را دارد. در ساختمان‌های قدیمی که استاندارد تامین پارکینگ رعایت نمی‌شده، داشتن پارکینگ سندی و بدون مزاحم می‌تواند قیمت هر متر مربع را به شدت افزایش دهد.

فرمول ضریب طبقات در ساختمان‌های قدیمی

در برج‌ها و ساختمان‌های نوساز، هرچه طبقه بالاتر می‌رود، قیمت افزایش می‌یابد. اما در ساختمان‌های چند سال ساخت بدون آسانسور، این فرمول معکوس می‌شود. این پارادوکس قیمت‌گذاری یکی از نکاتی است که در محاسبات باید به شدت مورد توجه قرار گیرد.

اگر ساختمان آسانسور داشته باشد، الگوی افزایش قیمت طبقات مشابه نوساز است (با شیب کمتر). اما اگر آسانسور نباشد، طبقه اول و دوم گران‌ترین و طبقات آخر ارزان‌ترین واحدها خواهند بود. کارشناسان برای هر پله اضافه، ضریب منفی خاصی را در نظر می‌گیرند که از ارزش ملک می‌کاهد.

نگاهی به اسناد و مدارک در قیمت‌گذاری

بررسی وضعیت سندی در املاک قدیمی‌ساز بسیار مهم‌تر از املاک نوساز است. برخی از املاک قدیمی دارای اسناد اوقافی، بنیادی یا قولنامه‌ای هستند. محاسبه قیمت ملک اوقافی با ملک طلق (شخصی) کاملاً متفاوت است و معمولاً درصدی پایین‌تر از قیمت عرف منطقه معامله می‌شود.

همچنین وجود اصلاحی در سند یا دستور نقشه‌های جدید شهرداری می‌تواند سرنوشت یک ملک قدیمی را تغییر دهد. ملکی که در طرح تعریض خیابان قرار دارد، اگرچه ممکن است متراژ فعلی بالایی داشته باشد، اما در واقعیت متراژ مفید آینده آن کمتر است و این باید در قیمت‌گذاری لحاظ شود.

شرکت آرمان سنجش در ارزش‌گذاری رسمی آپارتمان های با سال ساخت بالا

در بازاری که نوسانات لحظه‌ای است و اطلاعات گاهی ضد و نقیض به گوش می‌رسد، دسترسی به یک مرجع معتبر برای ارزش‌گذاری دارایی‌ها حیاتی است. شرکت آرمان سنجش با بهره‌گیری از تیم متخصص کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌های راه و ساختمان، نقشه‌برداری و امور ثبتی، خدمات جامعی را ارائه می‌دهد.

خدمات ما محدود به یک محاسبه ساده نیست؛ ما با بررسی تمام زوایا، از جمله پتانسیل ساخت، قدرالسهم زمین و وضعیت فنی سازه، ارزش واقعی دارایی شما را مستند می‌کنیم. چه قصد فروش داشته باشید و چه بخواهید از ارزش دارایی خود برای سرمایه‌گذاری‌های آتی مطمئن شوید، آرمان سنجش همراه شماست.

جمع بندی قیمت گذاری آپارتمان چند سال ساخت

محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت فرآیندی چندوجهی است که نمی‌توان آن را تنها با یک ماشین‌حساب انجام داد. اگرچه دانستن فرمول‌های استهلاک و استفاده از ابزارهای آنلاین دید اولیه خوبی به شما می‌دهد، اما برای تصمیم‌گیری نهایی و جلوگیری از ضررهای هنگفت، نیاز به تحلیل‌های عمیق‌تری دارید.

تفاوت‌های ساختاری، موقعیت مکانی، قدرالسهم زمین و وضعیت حقوقی ملک، همگی متغیرهایی هستند که قیمت نهایی را تعیین می‌کنند. در نهایت، مشاوره با کارشناسان رسمی می‌تواند چراغ راهی مطمئن در مسیر پر پیچ و خم معاملات ملکی باشد تا با اطمینان خاطر سرمایه خود را مدیریت کنید.

برای فهمیدن نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز پیشنهاد می‌کنیم مقاله ارزیابی آپارتمان را مطالعه نمایید.

تفاوت آپارتمان های نوساز و چند سال ساخت

برای درک بهتر این موضوع مزایا و معایب آپارتمان های نوساز و چند سال ساخت را جداگانه شرح می‌دهیم:

• اگر در مراحل اولیه‌ی ساخت‌وساز اقدام به خرید خانه کنید، می‌توانید همه چیز، از رنگ کف تا مدل آشپزخانه را خودتان انتخاب کنید یعنی دکور خانه را باب میل خود بسازید.
• خانه های نوساز معمولاً با دیوار و لعاب دوجداره به خوبی عایق بندی شده‌اند. درنتیجه، هزینه ی گرم نگه داشتن خانه پایین تر است و تبدیل به جای گرم و دنج می‌شود.
• امروزه اکثر خانه های جدید با دیوارهای نازک و سبک و روکش گچی ساخته می‌شود که یعنی دیوارها اغلب نازک و توخالی است، نسبت به خانه های قدیمی بیشتر سروصدای همسایه را می‌شنوید.
• گرچه ساختمان های نوساز معمولاً نسبت به خانه‌های قدیمی کم مصرف هستند، اما در مقایسه با خانه‌های قدیمی گران تر هستند.

مزایای آپارتمان چند سال ساخت

1. آپارتمان های قدیمی اغلب دارای فضای زیادی هستند که تا به امروز هنوز برای صاحبان ملک برتری مهمی محسوب می شود.
2. آپارتمان های قدیمی معمولاً دیوارهای ضخیم از جنس آجر یا سنگ دارند.

معایب آپارتمان های چند سال ساخت

خانه های قدیمی به خاطر ضعیف شدن سیستم گرمایشی گرم کردن آپارتمان های قدیمی بیشتر طول می‌کشد.

عیب دیگر خانه‌ی قدیمی فرسودگی است که شاید مورد بازسازی قرار نگرفته باشد. ممکن است با مشکلاتی نظیر رطوبت، سوراخی دیوار و سقف ها و لوله‌ها و سیم‌های کهنه و فرسوده روبه رو شوید.

بعد از اسباب کشی به خانه‌ی قدیمی، اغلب برای راحتی خودتان باید تعمیراتی انجام دهید.

علت تفاوت قیمت آپارتمان های نوساز و چند سال ساخت

آپارتمان‌های نوساز با توجه به شرایط کیفی آنها در بالاترین سطح قیمت قرار داشته و با استفاده از آن‌ها و با گذشت زمان دچار افت قیمت می‌شوند. همان‌طور که در بالا اشاره کردیم آپارتمان‌های چند سال ساخت به دلیل مستهلک شدن مصالح و تجهیزات و تعمیرات قیمت پایین تری دارند.

سوالات متداول نحوه محاسبه قیمت آپارتمان های چند سال ساخت

1. فرمول محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت دقیقاً چگونه است؟
فرمول دقیقی که برای همه املاک یکسان باشد وجود ندارد. اما به طور معمول قیمت آپارتمان نوساز منطقه را مبنا قرار داده و برای هر سال عمر بنا، بین 1.5 تا 2.5 درصد (بسته به شرایط بازار و تورم) از قیمت کسر می‌کنند. این ضریب برای ساختمان‌های خیلی قدیمی کاهش می‌یابد.

2. آیا قیمت‌گذاری آنلاین آپارتمان چند سال ساخت قابل اطمینان است؟
محاسبه‌گرهای آنلاین برای به دست آوردن یک بازه قیمتی حدودی مفید هستند. اما نمی‌توانند ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد ملک مانند کیفیت بازسازی، نورگیر، نقشه داخلی و وضعیت مشاعات را لحاظ کنند. برای قیمت دقیق، بازدید حضوری کارشناس ضروری است.

3. تفاوت قیمت آپارتمان با آسانسور و بدون آسانسور در ساختمان‌های قدیمی چقدر است؟
این تفاوت بسیار چشمگیر است. در طبقات سوم و چهارم، نبود آسانسور می‌تواند قیمت ملک را تا 20 الی 30 درصد نسبت به واحدهای مشابه دارای آسانسور کاهش دهد. در طبقات اول این تاثیر کمتر است.

4. منظور از قدرالسهم چیست و چه تاثیری در قیمت دارد؟
قدرالسهم به سهم هر واحد آپارتمان از زمین کل ساختمان گفته می‌شود. در ساختمان‌های قدیمی و کلنگی که ارزش بنا کم است، ارزش قدرالسهم (زمین) مبنای اصلی قیمت‌گذاری قرار می‌گیرد و می‌تواند سودآوری بالایی برای خریدار داشته باشد.

5. چرا باید برای محاسبه قیمت از کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیریم؟
کارشناس رسمی دادگستری علاوه بر دانش فنی، صلاحیت قانونی برای ارزیابی ملک را دارد. گزارش کارشناس رسمی فاقد سوگیری است، تمام جوانب حقوقی و فنی را پوشش می‌دهد و در محاکم قضایی، بانک‌ها و ادارات دولتی معتبر است.

6. بازسازی ملک چند سال ساخت چقدر به قیمت آن اضافه می‌کند؟
بازسازی می‌تواند نقدشوندگی ملک را بالا ببرد و قیمت را افزایش دهد، اما معمولاً تمام هزینه انجام شده عیناً به قیمت ملک اضافه نمی‌شود. بازسازی‌های اصولی (تاسیسات) ارزش افزوده بیشتری نسبت به بازسازی‌های صرفاً دکوری دارند.